Продажи застройщиков в крупных городах России в апреле просели вдвое по сравнению с мартом.

Сразу ряд факторов привели к значительному снижению активности на рынке недвижимости.
Во-первых, рост ставок по ипотеке, который не обошел стороной и льготные программы. Еще недавно ставка по льготной ипотеке начиналась с 7%, поднятие ставки до 12% резко снизило привлекательность даже льготной ипотеки для потенциальных покупателей. И это льготные программы, ставки же по стандартной ипотеке сейчас начинаются от 17%. Не забываем также, что выросшая инфляция «съедает» реальный доход наших соотечественников, что выливается в снижение спроса.
Во-вторых, рост ставок по вкладам «перетянул» часть средств с рынка недвижимости на банковские депозиты.
Плюс ко всему, блокировка «экстремистских» соцсетей, вроде Инстаграм (запрещено в РФ), на первое время снизила эффективность маркетинговых служб ряда застройщиков.

Раньше двигателем покупки жилья, по крайней мере в эконом-классе, была ипотека. Теперь она подорожала и уже не двигает спрос. По нашей оценке, рынок недвижимости потерял около 70% ипотечных сделок. Пока мы не наблюдаем снижения цен, но уже растут спреды между ценой покупки и продажи. Чтобы быстро продать квартиру, продавец должен предложить хорошую скидку 15-20%. Или ждать, пока покупатели снова будут готовы к ипотекам.

Когда на рынке снова массово заработает ипотека, зависит от ставок. Похоже, ЦБ принял решение снижать ставку, чтобы поддержать реальный сектор экономики. Не исключаем, что уже летом увидим ключевую ставку 13-14%. Вслед за снижением ключевой ставки могут понизиться и ставки по ипотекам, включая льготные. Кроме этого, мы ожидаем появления новых массовых программ льготного ипотечного кредитования. Вероятно, это будет одной из целевых программ в рамках нового подхода поддержки экономики, о котором говорила Набиуллина.

Полагаем, что резкое падение продаж застройщиков в апреле может привести к снижению цен на рынке недвижимости. Однако ожидаем, что в среднесрочной перспективе спрос будет восстановлен благодаря снижению ипотечных ставок и запуску новых льготных программ.

Наш пост о наложении ограничений на сделки с недвижимостью вызвал несколько дней назад довольно серьезный резонанс.

Похоже, мы были не одиноки в своем недоумении по поводу происходящего, так как большинство ограничений в итоге отменили: “Подкомиссия Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций рассмотрела обращения физических лиц по сделкам с недвижимым имуществом. … приняла решение:

1️⃣ Разрешить резидентам продавать недвижимое имущество нерезидентам, связанным с государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия.
2️⃣ Разрешить резидентам покупку недвижимости у нерезидентов, связанных с государствами, совершающими недружественные действия. При этом денежные средства по таким сделкам должны будут зачислены на счет типа «С» в порядке, определенном Указом Президента РФ от 05.03.2022 № 95.
3️⃣ Разрешить резидентам заключение договоров участия в долевом строительстве, исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, которые заключаются с нерезидентами, связанными с государствами, совершающими недружественные действия.”

То есть проводить сделки с резидентами недружественных стран через комиссию уже не нужно. И то хлеб. Однако что значит зачисление на счет типа С? А точнее – куда можно тратить деньги с указанного счета?

Вариантов, похоже, не так много:

• Налоги, пошлины, сборы и другие обязательные платежи, подлежащие уплате в соответствии с бюджетным законодательством РФ;
• Покупка облигаций федерального займа, размещаемых Минфином России на аукционах;
• Переводы на расчетные счета нерезидентов в рублях, предусмотренных разрешением;
• Переводы при осуществлении иных операций, предусмотренных разрешением;
• Переводы на банковские счета типа «С»;
• Переводы на специальные брокерские счета типа «С»;
• Комиссии уполномоченному банку, осуществляющему обслуживание по счету;
• Переводы в пользу резидента при уплате неустойки (штрафа, пени) по операциям (сделкам), перечисленным в Указе № 95;
• Ошибочно зачисленные на банковский счет типа «С» денежные средства.

Одним словом, резидентам недружественных стран запретили свободно распоряжаться деньгами, вырученными за продажу недвижимости в России. Понятно, для чего это сделано. Но владельцам недвижимости с “неправильным резидентством” в этой ситуации, конечно, не позавидуешь.

Правда, вопросов все еще масса: кто и как будет по факту проверять резидентство российского гражданина при заключении сделки? И какие такие операции “предусмотрены разрешением”? И что это за подкомиссия, которая все это решает и перерешает в режиме реального времени?

Что ж, хочется верить, что мера эта временная, и вскоре резиденты всех стран снова получат право свободно распоряжаться как своей недвижимостью, так и деньгами, вырученными за ее продажу. (Однако, как мы хорошо знаем, нет ничего более постоянного, чем временное.)

На российском фондовом рынке сегодня возобновились торги по 33 акциям («голубым фишкам»), а с понедельника – «открыл» свои двери и рынок ОФЗ. Хотя на них и можно наблюдать неплохую динамику, но, как мы говорили ранее, сейчас стоит быть аккуратными. В данной ситуации лучше никуда не спешить; разумным решением станет сохранение капитала в консервативных инструментах или с умеренным риском.

По оценкам экспертов, в 2022 году инфляция может составить 20%. Т.е. важно достичь доходности близкой к уровню инфляции или чуть ниже нее.

Какие варианты подходят для инвестора?
1️⃣ Государственные облигации и долговые ценные бумаги – очень интересно, но лучше искать среди краткосрочных, т.к. они дают доходность повыше. Уже разбирали инструменты, которые сейчас доступны для инвесторов, поэтому не будем останавливаться на этом вопросе.
2️⃣ Дивидендные истории – здесь может возникнуть загвоздка. В марте советы директоров ряда компаний приняли решения не выплачивать дивиденды и направить эти средства на развитие. Можно ожидать, что «дивидендные аристократы» отложат выплаты дивидендов по итогам 2021 года, либо откажутся от начисления их вовсе.
3️⃣ Хранение валюты «под подушкой». Здесь и комментировать почти нечего. Капитал все время должен находиться в обороте, чтобы не быть нивелированным инфляцией. Последняя в США сейчас составляет () 7,9%. А валютные колебания, наблюдаемые в последние недели, и укрепление курса рубля – лишний раз подтверждают опасения относительно несоответствия накопления валюты «на черный день». Хотя какую-то часть портфеля сохранять в валюте или в кэше – вполне резонно в текущей непростой ситуации.
4️⃣ Золото и другие драгоценные металлы. Эти инструменты – тоже очень неплохой актив, который профессиональные инвесторы держат в своих портфелях (обычно (5% – 10%). Но с ними нужно быть предельно аккуратными. Т.к. за ярким взлетом, как в случае с никелем сегодня, может последовать не менее серьезное снижение.

Одним из стабильных вариантов остается недвижимость. Но и здесь не все так просто. Покупка недвижимости при помощи ипотеки (до 70-80% сделок проходит при помощи ипотеки) в предстоящие месяцы будет затруднена. Не каждый сможет делать взносы по займу, если только ключевая ставка поднялась до уровня 20%. Если вы не сдаете внайм жилплощадь, а рассчитываете заработать на изменении ее цены, то и здесь вас ждет неприятный сюрприз в виде возможного снижения цен.

Однако это не единственная возможность получить прибыль на недвижимости. Нам интересен вопрос вложений в коммерческую и индустриальную недвижимость. В конце февраля мы уже рассматривали плюсы вложений в паи PNK rental и их слабую подверженность рыночным колебаниям. Закрытие Московской биржи на «вынужденные каникулы» заставило инвесторов волноваться – а какая будет динамика у моих портфельных активов. Владельцы паев PNK могут быть спокойны в этом вопросе: желающие купить или продать ценные бумаги на платформе (www.pnkrental.ru) могут это сделать без каких-либо ограничений.

Какие можно отметить ключевые плюсы паев?
▪️Паи фонда обеспечены первоклассными индустриальными зданиями c высоким потенциалом роста стоимости. Помещения арендованы крупными российскими компаниями, ориентированными на внутренний рынок, на долгосрочной основе. Также на протяжении двух десятилетий индустриальная недвижимость стабильно растет в цене, особенно в случаях изменения курса доллара.
▪️Ежеквартальный доход инвестора формируется из арендного потока, что позволяет компании стабильно производить выплаты инвесторам. По прогнозу управляющей компании доход по итогам 1 квартала составит 47-48 рублей на пай. Реестр владельцев паев будет сформирован уже 31 марта. Можно успеть докупить паи по сегодняшней цене 1725 руб. и получить доход за подходящий к концу текущий квартал.

Держим паи PNK rental в одном из наших портфелей сервиса по подписке и рассчитываем на стабильный рост стоимости ценных бумаг за счет роста стоимости объектов недвижимости фонда и индексации договоров аренды по ним.

Уехавшим в «недружественные страны» россиянам запретили распоряжаться своей недвижимостью в России.

Ну что ж, друзья. Новый мир, в котором мы с вами поимели счастье жить, полон удивительных открытий.

Впрочем, распоряжаться недвижимостью, строго говоря, не запрещено. Можно сдать. Можно, наверное, еще что-то сделать… Например… завещать? Вопрос – кому и как.

Уехала, допустим, бабушка в Сан Марино и завещала внучке свой домик в деревне. А внучка тут живет, в России. Интересно, а дальше – как внучка законной владелицей-то станет? Или в случае кончины бабушки должна будет полжизни искать эту комиссию и доказывать, что со злобной и бесчеловечной внешней политикой Сан Марино не согласна?

Или уехал человек жить в Черногорию или (о ужас, ужас) в Грецию, Великобританию или США – все. Хочешь продать свою квартиру или гараж, или дачу, или торговый центр, или участок земли – ползи, касатик, к некой правительственной комиссии на брюхе и проси на сделку разрешение.

• Должен был знать, куда едешь! В логово врага. Ах, не знал заранее? Незнание не освобождает от ответственности. Забыл что ли? Должен был предчувствовать!

Интересно, как это нововведение повлияет на рынок недвижимости? И вообще… на нас.

1️⃣ Список недружественных стран – штука творческая. Те, кто сегодня владеют недвижимостью, но живут в «дружественных» странах, скорее всего, также задумаются о продаже. Довольно много недвижимости очень скоро может оказаться выставлено на торги.
2️⃣ Сегодня тем, кто уехал жить в другие страны и даже не удосужился предвидеть, что к примеру Чехия или Канада станут «недружественными», отказано в праве продать недвижимость. А завтра что будет? Откажем им в праве пенсию получать?
3️⃣ Продавцов недвижимости данное постановление точно прибавит. А вот покупателей… Не уверен. Ведь введение подобных ограничений – четкий сигнал: если вы, ребятки, чем-то владеете, то не факт, что в будущем сможете этим распоряжаться.
4️⃣ Как еще попробуем поразить в правах тех отвратительных личностей, что уехали к примеру в самое логово врага – в США?! Может, заставим их писать покаянные письма? Или заставим вернуться в самые короткие сроки? А если откажутся, так заберем недвигу –зачем она им? Пусть компенсации берут из замороженных резервов!
5️⃣ А если есть семья, где у одного из братьев/сестер завалялся паспорт неправильной страны. Как они будут распоряжаться наследством? Ни продать, ни разъехаться (ну или с большим трудом)?
6️⃣ Может, вообще, всех, кто планирует покупать или продавать недвижку, заставим поклясться на крови, что не поедут куда не надо? Может у них мысли какие злобные имеются? Уехал, к примеру, через 5 лет после сделки в Сингапур или там в Микронезию (знать бы еще, где она такая коварная притаилась, эта Микронезия). Все, сделка признается недействительной. Верни деньги! А тот кто купил – ротозей. Не разглядел образ коварного врага. Сдай, пожалуйста, квартиру государству.

Как человека, который в свое время сдал собственную квартиру государству, чтобы иметь возможность выехать из страны, меня очень сложно чем-либо удивить… Другое дело, что, возвращаясь, я почему-то был уверен, что уж теперь-то здесь все будет иначе. Но, получается, не так и далеко мы ушли за эти 30 лет. Или я не прав?

Президент РФ Владимир Путин сегодня провел традиционную ежегодную пресс-конференцию, на которой сказал много интересного. Мы уже писали об этом в канале и делились нашими оценками. В целом, полагаем, мероприятие прошло нейтрально.

В августе 2021 г. президент РФ Владимир Путин поручил разработать государственную информационную систему (ГИС). Скорее всего, соответствующий законопроект будет принят в ближайшее время. Есть мнение, что его внесут в Госдуму уже в весеннюю сессию, которая начинается в январе.

Что такое ГИС и как она будет работать? Система предназначена для регулирования рынка сдачи недвижимости в аренду. Все договоры о сдаче недвижимости необходимо будет регистрировать на этой платформе, а также проводить все платежи по аренде только там. Уклонистов будет штрафовать Минстрой.

С одной стороны, халява закончилась. Это означает, что рынок аренды недвижимости в стране будет зарегулирован, государство хочет контролировать каждую копейку. И это понятно – чем больше ручейков течет в бюджет, тем лучше для всех. Больше денег на инфраструктурные и социальные проекты и т.д.

С другой стороны, есть риск, что рынок аренды уйдет в тень, то есть люди перестанут пользоваться онлайн-досками объявлений и уже тем более, не смогут оформлять сделки прямо на таких платформах. В этом случае пострадают классифайды, из которых публичный у нас пока только ЦИАН (CIAN RX). Есть мнение, что таковым и останется.

Что имеем в сухом остатке? Государство в лице ФНС уже запустило процесс обеления рынка, в том числе, за счет особого налогового режима самозанятости со сниженной налоговой ставкой в 4%. Но новый проект Минстроя может подтолкнуть участников рынка уходить обратно в серую зону и поставить под угрозу существование таких бизнесов, как ЦИАН.

Рынок недвижимости долгое время был драйвером всей китайской экономики. Писали об этом подробно здесь.

Такая модель роста привела к серьезным проблемам: высокая закредитованность застройщиков, пузырь на рынке недвижимости и неадекватные цены на жилье.

В итоге в Китае решили, что пора перестать использовать недвижимость как педаль газа для разгона экономики – пришло время переходить от количественного роста к качественному.

Для начала решили ограничить потоки ликвидности в сектор, установив критерии долговой нагрузки. Это привело к проблемам с ликвидностью закредитованных застройщиков, включая обострение кризиса Evergrande. По цепочке пострадали и те застройщики, формально соответствовавшие «красным линиям», – Kaisa и Shimao.

Все это вылилось в снижение предложения на рынке недвижимости на фоне ослабевающего спроса. Падает и объем капитальных затрат застройщиков – очевидно, сниженный уровень предложения сохранится в среднесрочной перспективе. СМИ рапортуют о крупнейшем снижении цен на новое жилье за последние 6 лет. Звучит устрашающе, но речь пока идет о 0,3% снижения за месяц. В приоритетах китайского руководства – замедлить рост цен на недвижимость. Особенно важно это для крупных городов, где соотношение стоимости жилья и доходов домохозяйств – одно из самых высоких в мире.

Вместе с этим, в Китае понимают, чем чреваты резкие просадки цен на жилье. Поэтому принялись ситуацию спасать: смягчают условия для выпуска внутренних бондов, направляют больше ликвидности в экономику, упрощают правила продажи застройщиками активов. Здесь читается намерение китайских властей показательно «наказать» тех, кто заигрался, вроде Evergrande, при этом не допустив обвала всего сектора.

Как мы писали ранее, тренд на замедление в недвижимости КНР – долгосрочный. Это, конечно же, повлияет и на рост ВВП. Ожидается (в том числе благодаря публикациям в гос. СМИ), что китайское руководство установит целевой показатель роста ВВП страны в 2022 г. на уровне не ниже 5%. Это немало, учитывая риски локдаунов, возможность новых энергетических кризисов и, конечно, замедления в строительстве. Поэтому, вполне вероятно, Китай в следующем году будет вынужден прибегнуть к а) дальнейшему смягчению условий для девелоперов, б) стимулированию экономики, в) мерам по дальнейшему смягчению ДКП.
Для фондового рынка это неплохо.

Рынки все более непредсказуемы и опасны.

Ежедневно получаю вопросы о том, есть ли действительно надежные, доходные и защищающие от инфляции инструменты? Поговорим о них.

Акции надежных компаний, что дают хорошую дивидендную доходность.
Да, это отличный инструмент. Одна беда – крайне волатильный.
Конечно, можно верить в чудеса и ждать новых волн роста. Кстати, в нынешних условиях ничему не буду удивлен. Однако есть факт, который опровергнуть очень сложно: сегодня рынками движет ликвидность. Она и только она определяет тренды.

Желающие рисковать или те, кто хочет заниматься трейдингом, это народ особый. Ему рассказывай или не рассказывай про риски, ничего не поможет. У этих людей со стальными нервами, горячим сердцем и трепетной душой свои критерии и свои законы. Для таких людей их нормальный и рабочий инструмент – это как раз акции.

Однако тем, кто ищет спокойствия и стабильности на рынках, которые по всей видимости в 2022 году нас обязательно будут «радовать» прыжками в разные стороны, стоит сегодня думать о спасительных гаванях, о защитных инструментах. Чтобы душа не улетала в пятки каждый раз, когда на рынках начинаются американские горки.
В такие моменты лучше остановиться, постараться побороть свою жадность (а это ох как тяжело) и приземлить свои заработанные кровью и потом рубли во что-то более предсказуемое. К примеру, в выглядящие сегодня очень интересно после подъёма ставки облигации. Или даже депозиты, которые путь дают меньше, но зато не падают в цене. Или же во что-то, состоящее из вполне понятного и опять же предсказуемого количества физических активов, таких как доходная недвижимость.

В частности, снова хотел поговорить о ЗПИФе недвижимости ПНК-Рентал (аналогичных в РФ пока я не видел), где доходность предсказуема как на короткий срок (сейчас 10,5-11% годовых), так и на годы вперед (12-14% в среднем за 5 лет с учетом индексации договоров аренды), где доход выплачивается ежеквартально, а стоимость паёв внутри квартала меняется примерно на размер квартальной выплаты. То бишь в течение квартала пай потихоньку прирастает, затем после отсечки цена уменьшается примерно на выплату и потом за квартал прирастает вновь.
Могу с лёгкостью предположить, что так будет и дальше, поскольку паи обеспечены реальными активами, индустриальными зданиями, которые в течение этого года подорожали минимум на 20%. Значит у пая есть возможность отыграть это подорожание в будущем, и оно бы уже произошло, если бы у управляющей компании не было такого возможно даже излишне консервативного прагматичного подхода к оценке объектов недвижимости.

Арендаторы, заключившие договоры аренды в секторе индустриальной недвижимости в прошлом году – самые счастливые и преданные. Они рады тому, что арендные ставки по этим договорам будут подниматься следующие 5 лет на 5% в год согласно условиям договора.
Почему? Потому, что средняя арендная ставка на этом рынке выросла с 3900₽ до 5000₽ в этот год. А уже в первом полугодии следующего года ставка будет ещё на 10-15% выше, так как это уже свершившийся факт – в текущем квартале договоры на строительство складов в аренду со сдачей в следующем году заключаются уже по 5500-6000₽ и спрос по-прежнему превышает предложение, ибо вакансий нет.

Ликвидность в том же ЗПИФ ПНК достойная. Покупаем сейчас и получаем доход по паям за текущий квартал уже в январе 2022-го.

Резюме.
У каждого из консервативных инструментов есть свои плюсы или минусы.
▪️Депозит. Все спокойно «как в танке». И не надо даже напрягать мозг никакими расчетами. Есть ставка, и если банк надежен, то все предсказуемо и понятно. А ставки уже весьма неплохи. Хотя и на процент-другой ниже инфляции.
▪️Облигации. Доходнее депозитов и если брать достаточно высокого уровня надежности корпораты, то можно сегодня иметь процент-другой сверх инфляции. Неплохо. И сверх того, если инфляция пойдет на спад и ставки также начнут снижаться, можно получить еще и дополнительную (и весьма существенную доходность). Минус: рыночные колебания и волнения по поводу возможного роста ставок (это означает, что цены еще упадут) и переживания насчет платежеспособности эмитентов.
▪️Паи российских REIT, торгующиеся на бирже и обеспечивающие весьма привлекательную доходность. Из плюсов: высокая доходность, ликвидность (торгуются на бирже), опережение инфляции минимум на 2,5-3%. Причем из-за пересчётов ставки аренды – по сути своей привязка к инфляции. Минусы: теоретически, если вдруг цены на складскую современную недвижку пойдут вниз, то возможно снижение уровня доходности. Но тут сразу оговоримся: и пандемия, и инфляция – это лучшие друзья складской современной высокого класса недвижимости.

Рынком движут эмоции. Сегодня нам эмоции, увы, надо приструнить. Настало время забыть про жадность, снизить риски и перейти в консервативные инструменты.

Не так давно мы с вами говорили о паях ЗПИФ «ПНК-Рентал». 

На днях звонит мне отец:

– А не стоит, раз там такая отличная доходность, на половину портфеля купить эти паи? 

– Не, пап. На 50% не стоит. А вот на 15-20%, думаю, вполне.  

Вчера на рынке произошло довольно значимое событие: инвестиционные паи ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал» переведены в первый уровень списка ценных бумаг, допущенных к торгам на Московской бирже.

Что это означает? 

Новость о переводе на первый уровень отражает тот факт, что пакет, пожалуй, можно несколько увеличить. 

Первый уровень означает более высокий уровень ликвидности и надежности паев, прозрачности управляющей компании, подтверждение соответствия ценных бумаг фонда и его управляющей компании всем максимально возможным требованиям и стандартам. Первый уровень – это «высшая лига», «голубые фишки», бумаги наивысшей надежности. Это действительно хорошее событие для компании и ее инвесторов.  

Почему я искренне считаю, что ЗПИФ «ПНК-Рентал» – это качественный актив? 

Паи здесь обеспечены реальными физическими активами – современными высокотехнологичными зданиями. Сегодня в активах фонда – четыре объекта общей площадью более 100 000 кв. м. Сейчас фонд завершает выплату дохода за III квартал 2021 года – он оказался выше прогноза управляющего и составил по итогам отчетного периода 11,08%. 

Очень приличная доходность. А инструмент при этом весьма консервативный и – плюс – защитный. Я имею в виду от инфляции. Контракты все индексированы. 

Еще один важный момент. Для неквалифицированных инвесторов статус первого уровня означает отмену прохождения тестов от потери капитала из-за незнания рисков сложных финансовых инструментов, которые с 1 октября 2021 года Банк России утвердил как базовый стандарт защиты прав и интересов инвесторов. 

Как говорится, теперь можно все. Первый уровень котировального списка открывает возможность инвестирования для широкого круга инвесторов: физических лиц и институциональных инвесторов, что теоретически должно положительно отразиться на ликвидности ценной бумаги.

Так что 20% от портфеля, думаю, отцу можно инвестировать в паи ЗПИФ «ПНК-Рентал». Нормальная тема.  

И еще один важный момент. Сегодня мы наблюдали, как банк России достаточно бодро поднял ставку. По всей видимости, ставка может быть повышена еще. 

Все наши ОФЗ дружно падают на этой новости, а вот паи ПНК стоят на месте. Почему?

Да потому что доходность: 

а) частично защищенная от инфляции,

б) намного выше доходности и ОФЗ, и облигаций даже эмитентов крепкого второго эшелона. 

Хорошая такая штучка, как мне видится. Учитывая нынешние реалии складская недвижимость, по всей видимости, и далее имеет шанс на рост. Инфляция, однако.

В Китае резко выросло число дефолтов среди застройщиков

Специализирующийся на китайском рынке недвижимости исследовательский центр CRIC опубликовал тревожную статистику. Еще не закончившийся 2021 г. бьет рекорды последних лет по числу дефолтов. С начала года было зафиксировано нарушение выплат по 39 облигациям девелоперов против 14 в 2020 году. Общая сумма невыполненных обязательств по бондам с начала года превысила 46,7 млрд юаней ($7,2 млрд), что на 159% больше, чем за весь 2020 г. Если сравнивать с доковидным 2019 годом, становится еще хуже: рост на 596%. 

Из публичных компаний, торгующихся в Гонконге, отличились Sinic (2103 HK) с невыплаченными процентами на $6 млн и Fantasia (1777 HK), пропустившая выплаты по бондам на $205 млн. Куда хуже дела у застройщиков с листингом на материке. На начало сентября China Fortune Land (600340 SS) не произвел выплаты по бондам и кредитам на сумму $13,6 млрд. На конец июля сумма невозвращенных займов Tahoe Group (000732 SZ) составила $6,8 млрд.

Evergrande (3333 HK) не выплатили в срок купоны по облигациям на сумму $131 млн, от дефолта компанию отделяет 30-дневный льготный период, истекающий в конце месяца. До конца 2022 г. только по бондам компания должна выплатить более $7 млрд.

Давление на китайских застройщиков вырастет в I полугодии 2022 года, когда наступит срок погашения облигаций на $58 млрд. Не исключаем дальнейшего роста дефолтов. У китайского руководства есть рычаги для смягчения потрясений на рынке недвижимости. Главный вопрос, который все еще остается без ответа – будет ли оно их использовать?

SPO Группы ПИК является, пожалуй, наиболее заметным событием на рынке в последнее время.

Более того, это одна из крупнейших сделок за последние 10 лет. По некоторым данным, спрос на размещении хороший, причем, среди участников – крупные международные фонды, ориентированные на tech.

Чем еще примечательно это размещение?
Во-первых, в результате никто из акционеров не будет «обкэшен» – все привлеченные средства пойдут в компанию.
Напомним, что ПИК намерен инвестировать в развитие сегмента модульных многоквартирных домов. Кроме того, компания продвигает собственную онлайн-платформу, укрепляя позиции на вторичном рынке аренды и покупки жилья. На наш взгляд, это весьма интересные направления в секторе недвижимости.

Во-вторых, размещение, безусловно, позитивным образом отразится на ликвидности акций ПИКа на рынке. Возрастет free float, соответственно, увеличится и активность рыночных игроков в «стакане».

Добавим, что SPO прошло успешно: компания привлекла порядка 36 млрд руб., продав 4,3% капитала. Причем бумага пользовалась спросом и у западных инвесторов, что, безусловно, позитивно. Так, фонды из США купили порядка 25% предложенных акций.

Вывод. SPO ПИКа – неплохая возможность принять участие в гипотетическом росте компании, которая намерена развивать новые интересные направления. При условии сильного рынка и успешности начинаний ПИКа, история может приятно удивить.

Сегодняшнее снижение котировок на 11% не должно вводить в заблуждение. SPO проходило по цене 1 275 руб. за акцию, то есть с дисконтом к рынку. Возможно, это является хорошим шансом зайти в привлекательную историю дешевле.

В условиях, когда рынки перегреты, идея забрать свои деньги и разместить их во что-то понятное, не сильно зависящее от фондового рынка, логична. А если этот новый инструмент ещё и приносит стабильный ощутимый доход… вообще красота. Ведь желание и рыбку съесть, и горжетку не испачкать – наше все?.

Вы скажете: чудес не бывает. В принципе, вы правы. Но, как говорится, есть нюансы. Об одном таком нюансе мы и поговорим сегодня.

Сейчас конец 3 квартала. Значит, скоро настанет время выплат за этот отчётный период.
Во-первых, всегда приятно, когда выплата дохода происходит часто – поквартально.
Во-вторых, это возможность купить бумаги по хорошей цене, так как обычно в этот период происходит корректировка их стоимости на размер ожидаемого дохода.

В данном случае лучше остановить свой выбор на относительно консервативных и абсолютно предсказуемых инвестициях, на тех бумагах, на которые хорошо реагировал рынок и которые пока недооценены в свете повышения ключевой ставки и желании Банка России снизить инфляцию.

В ситуации текущей пандемии хороший рост показывает рынок индустриальной недвижимости, этому есть ряд логичных объяснений. Пандемия ускорила развитие e-commerce, распределительных центров и логистики. Мы видим, как растет интернет-ритейл, а для его развития требуются новые площади. Более того, на рынке индустриальной недвижимости наблюдается дефицит площадей, новые объекты востребованы покупателями и арендаторами. Рынок усиливают растущие цены на металл, стройматериалы и увеличение арендных ставок.

Из приятных наблюдений по этому поводу: первый российский REIT ПНК Рентал, недавно вышедший на биржу, ведет себя очень красиво, формируя график стоимости в виде классической биржевой «пилы». Это значит, что сегодня, за день до отсечки, стоимость пая скорректировалась примерно на сумму ежеквартальных выплат, которая ожидалась на уровне 42-46 рублей за пай.

Можно ли прогнозировать рост пая в 4 квартале помимо традиционного роста за счет начисления арендных платежей? Планы компании подтверждают этот факт. Все детали – в недавнем интервью с Дмитрием Пилевиным.

В продолжение разговора о ситуации с Evergrande.

WSJ нарисовали очередной сценарий апокалипсиса по-китайски. Если коротко, то крах Evergrande вызовет эффект домино: вслед за недвижимостью и земельным рынком кризис охватит строительный сектор. Безработица в Китае будет расти, темпы экономического роста снижаться. Кризис выйдет за пределы Поднебесной и, в первую очередь, затронет страны, поставляющие Китаю сырьевые товары. Очевидно, что исход иностранного капитала и упадок китайского фонового рынка – звенья этой цепи.

Гулять так гулять; вольно продолжим сюжет WSJ. Итак, экономика стагнирует, народ беднеет, а то и вовсе лишается работы. Сытая стабильность сменяется неуверенностью в завтрашнем дне.
Сможет ли КПК удержаться у власти в этих условиях? Авторитет партии в последние десятилетия укреплялся за счет роста благосостояния населения. Люди видели, что сейчас они живут лучше, чем их родители. А их родители жили лучше, чем предыдущее поколение и т.д. В таких условиях легко поверить, что партия знает, что делает. Но если все резко изменится – доверие к партии может быть подорвано, и никакой фаервол и онлайн-цензура не смогут остановить лавину недовольства сотен миллионов человек.

Конечно, даже слабое подобие такого сценария для КПК крайне нежелательно. Поэтому она вряд ли позволит рухнуть закредитованному застройщику. Сначала, конечно, потреплет всем нервы своим молчанием. Похожая ситуация была с крупным ритейлером Suning, а также с управляющей госкомпанией China Huarong, решение о спасении которых было принято в этом году. По слухам, КПК уже прорабатывает вариант реструктуризации Evergrande, в результате которой застройщик станет государственным. Такой вариант способен предотвратить системный кризис, однако вряд ли сможет ограничить потери инвесторов Evergrande.

Во Франкфурте акции Evergrande (EV1 F) взлетели сегодня на 38% на новостях о том, что компания сможет провести оплату по обязательствам завтра. Как-то излишне оптимистично.

Ждем открытия Гонконга завтра и продолжаем следить за ситуацией.

Китайский застройщик, задолжавший своим кредиторам $300 млрд, или 2% ВВП страны, перестал справляться с гигантской долговой нагрузкой.

Не выдерживают и старые друзья основателя компании, избавляющиеся от акций застройщика. Evergrande, и так распродающий недвижимость с большими скидками, предложил своим кредиторам схему погашения долга за счет недвижимости.

В ситуацию начало вмешиваться государство, попросившее банки подождать со своими долговыми требованиями к Evergrande. Сегодня на фоне панических настроений на рынке Народный Банк Китая увеличил объем вливаемой ликвидности. Интересен недавний комментарий Бюро статистики: «необходимо исследовать влияние проблем отдельных крупных застройщиков на всю отрасль». Мы как раз недавно очертили, чем все это грозит. Мило, что госорганы об этом беспокоятся, но на рынке ждут конкретики: будут ли спасать Evergrande или позволят рухнуть ему – а заодно и паре-другой отраслей экономики.
Не говоря уже о фондовом рынке.

На наш взгляд, последствия слишком масштабны, чтобы допустить самый негативный вариант развития событий. Ведь пострадают не только «жадные банкиры» и «жирующие застройщики», но и миллионы обычных людей, решившихся на приобретение жилья, а также – тысячи контрагентов Evergrande, по большей части являющиеся малыми и средними предприятиями. Это противоречит логике «всеобщего процветания» и поддержки МСП, ради которых была запущена беспрецедентная регуляторная кампания.

Пока же, вслед за Evergrande, повышенная волатильность наблюдается и у других китайских застройщиков. Подбирать их сейчас – крайне рискованное занятие. История с Evergrande может закончиться как очередным ужесточением регулирования, так и обвалом всего рынка недвижимости. Делать прогнозы по сектору сейчас – занятие крайне неблагодарное.

Регулярно освещаем на канале ситуацию с китайскими долговыми гигантами China Huarong и China Evergrande, чье шаткое положение создает риски для финансовой системы страны. И если с первым ситуация прояснилось, и госструктуры решили его спасать, то судьба второго остается под большим вопросом.

China Evergrande – один из крупнейших застройщиков в Китае, самый закредитованный девелопер в мире, суммарные обязательства которого превышают $300 млрд. А еще Evergrande – это тысячи связанных компаний-контрагентов, миллионы покупателей жилья с ипотеками и многочисленные кредиторы. 

На прошлой неделе Evergrande отчитались об откровенно слабых результатах за I полугодие 2021 г. и предупредили инвесторов о повышенных рисках ценных бумаг корпорации, в том числе о возможных дефолтах. За этим последовало понижение рейтинга международными агентствами до мусорного уровня. Давние друзья основателя компании начинают избавляться от ее акций. C начала года котировки потеряли 75% и упали ниже цены IPO. Даже шортисты устали зарабатывать на снижении Evergrande, доля шортов в бумаге сократилась до 10%. 

Проблемы Evergrande связаны с ужесточением регулирования застройщиков с повышенной долговой нагрузкой. Если компания не соответствует хотя бы одному из долговых критериев, дальнейшие заимствования для нее закрыты. После продажи активов Evergrande смогла «пролезть» в один критерий и получить минимальный доступ к перекредитованию, но этого явно не хватает для обслуживания всех долгов корпорации. В погоне за ликвидностью компания продает жилые объекты с дисконтом, в итоге в августе средняя цена продажи упала до пятилетнего минимума. 

Чем это опасно?

Снижение цен на недвижимость у крупного застройщика может спровоцировать падение цен во всем секторе. Если цены на жилье окажутся ниже уровней, на которых покупатели брали ипотеки, то население не сможет погасить долг продажей квартир. Кризис на рынке недвижимости перекинется на финансовый сектор, который примет на себя двойной удар: крах Evergrande нанесет серьезный ущерб сектору, т.к. большая часть обязательств застройщика – банковские кредиты. 

Китайское руководство продолжает хранить молчание по поводу судьбы Evergrande. Продолжаем следить за ситуацией. 

❗️Будьте аккуратны, китайский сектор недвижимости сейчас – опасное направление для инвестиций. 

Какие отрасли китайский экономики выглядят наиболее перспективными? Где риски инвестирования минимальны? 

Об этом, о конкретных идеях, а также о других жизненно важных аспектах китайского фондового рынка будем говорить сегодня в 19.00 на специальном вебинаре.

ПИК: в шаге от MSCI

С начала года капитализация крупнейшего российского девелопера компании ПИК (PIKK ME) выросла более, чем в 2 раза, и сейчас составляет порядка $11,5 млрд. Основные российские конкуренты в этом аспекте далеко позади, а среди аналогов в Европе компания также в числе крупнейших. Еще немного – и можно будет говорить о включении акций ПИКа в индекс MSCI Russia.

В фундаментальном плане позиции компании выглядят достаточно сильно. Так, по прогнозу Bloomberg, в 2021 г. выручка ПИКа может увеличиться на 25% до 6,5 млрд, EBITDA – на 40% до 1,7 млрд. При этом рентабельность по EBITDA может вырасти на 2 п.п. до 25%. Это сравнительно высокий показатель для девелопера. Долговая нагрузка – на вполне комфортном уровне. Отношение чистого долга к EBITDA составляет менее 1.

Есть ли дальнейшие перспективы для роста? На наш взгляд, такой сценарий не исключен. В России возрастает интерес к крупным инфраструктурным проектам. ПИК имеет косвенное отношение к данной теме, однако на общем позитиве бумага также может прибавить.

Кроме того, если сравнивать с европейскими аналогами, акции ПИКа выглядят существенно недооцененными по мультипликаторам. Так, форвардным P/E на 2021 г. составляет около 10х, в то время, как у девелоперов из Европы средневзвешенный показатель составляет порядка 20х.

Что ж, потенциал существенный. Не факт, что он начнет реализовываться завтра, но если бумага вырастет еще примерно на 7%, ее могут включить в индекс MSCI. В этом случае в «стакан» придут крупные покупатели в виде фондов, и это также окажет существенную поддержку котировкам.

Крупнейший пенсионный фонд Швеции снизил долю инвестиций в
акции.

Менеджмент крупнейшего в Швеции пенсионного фонда Швеции принял решение снизить долю акций в своем портфеле по причине опасений роста инфляции.

Шведский пенсионный фонд Alecta, под управлением которого находится около $130 млрд., решил диверсифицировать риски и вложить средства в альтернативные активы, такие как инфраструктурные проекты и недвижимость, чтобы сохранить прибыль.
С целью защиты от инфляционных рисков, пенсионный гигант планирует к 2024 году увеличить долю альтернативных инвестиций до 20% от общего портфеля с нынешнего уровня в 12%. В рамках этой стратегии Alecta, совместно с Brookfield Asset Management, приобрела акции телекоммуникационной компании Telia Co. Кроме того, пенсионный фонд вложился в энергетическую компанию Stockholm Exergi, а также сделал ставки на не котирующиеся на бирже компании, такие как Epidemic Sound и Stena Renewable.

Рынок недвижимости – еще одно ключевое направление деятельности Alecta. На данный момент его крупнейшей альтернативной инвестицией является Heimstaden AB (publ) (HEIM-PREF.ST), общеевропейская компания по жилому строительству, созданная в партнерстве с Heimstaden еще в 2013 году.

Что во всем этом важно для нас?

Серьезные и умные деньги (главное, деньги долгосрочные) начинают потихоньку уходить с фондового рынка, отдавая предпочтение прямым инвестициям и недвижимости.
Будем следить, кто следующий из крупных игроков пойдет по этому пути.

Доброе утро, друзья!

Тем, кого интересует судьба жилой недвижимости, ее перспективы и инновационные разработки, которые на основе ИИ разработали специалисты IT-компании Realiste, возможно, было бы полезно посмотреть интервью с Алексеем Гальцевым – одним из основателей компании.

Очень интересно и содержательно поговорили вчера. Полтора часа пролетели, как одна минута.

Не секрет, что рынок жилой недвижимости не настолько прозрачен, как хотелось бы. Многие ищут возможности на нем заработать. Но преуспевают не все.
Как мне видится, ребята разработали весьма интересные решения.

По мнению Realiste, рынок московской недвижимости весьма перегрет. В компании полагают, что в 2022 году в ряде районов столицы, где цены взлетели уж совсем «душевно», реально проходящие сделки вполне возможно будут идти по ценам процентов на 30

дешевле, чем сегодня.
Утверждение смелое.

Все детали – по ссылке.

Минстрой предложил давать гражданам налоговый вычет за легальную аренду квартир и тем самым уравнять их в правах с покупателями недвижимости.

Почему-то только перед выборами мы вдруг начинаем видеть новости, где власть предлагает не:

– запретить,
– ограничить,
– возложить обязанность,
– зарегулировать,
– установить ответственность,… ну и так далее, в наших добрых и светлых традициях метода «кнута».
Но нечто иное, что можно скорее описать как метод «пряника».

Налоговый вычет – штука правильная и очень хитрая. Как только арендаторы начнут обращаться за налоговым вычетом, у арендодателей не останется выбора, как начать платить налоги со сдаваемого в аренду жилья.
Весьма элегантный ход.

Заставит ли это арендаторов суетиться? Вытащит ли новшество рынок в белую зону?
Не знаю. Но ход мыслей мне нравится.

Интересно. А без выборов у нас такие решения совсем не находятся?
Никак?..

Недвижимость… раскручивается новый, а может и последний крупный проект перестройки Москвы внутри МКАД.

Более 130 промзон готовят к реорганизации, построят до 33 млн квадратных метров, сегодня об этом обстоятельно рассказывает заммэра Ефимов.

Удивляет несколько вещей. Из 33 млн метров только 9 млн отводится под жилье. Некоторые площадки будут сплошь офисные или производственные: допустим, на Коровинском шоссе из 615 тыс метров будет 0 жилых. Для Москвы это необычно. И полезно: для сокращения пробок нужны рабочие места за пределами ТТК, а изменить структуру города можно только мега-проектами и большими льготами.

Дальше про льготы: застройщикам интересно конечно жилье. Но тут мэрия заманивает стимулами, доходящими до трети (!) от инвестиций. С такими льготами ждем на рынке нежилой недвижки не только AFI, Интеко и MR, но и (чем черт не шутит) ПИК, ЛСР, Самолет. Ведь заммэра прав: в пределах МКАДа почти не осталось свободных площадок, стройки с высокой маржинальностью заканчиваются стремительно.

Строить сама мэрия ничего не планирует, зато рассчитывает на 7 трлн частных инвестиций и бюджетный эффект 3 трлн рублей. И, похоже, все это имеет шансы окупиться, ведь недвижимость в Москве, скорее всего, еще долго будет в цене.

«Самолет» (SMLT RX) на днях провел презентацию нового выпуска рублевых облигаций, на которой объявил операционные результаты работы за 7 месяцев 2021 г.

Если прошлый год был рекордным для компании, то, судя по всему, текущий год может превзойти показатели 2020 г.

Теперь, собственно, к результатам. Объем продаж «Самолета» в годовом выражении вырос на 38% до 351 тыс. кв м. При этом сумма продаж почти удвоилась по сравнению с прошлым годом и составила 54 млрд руб. Такой рост показателей во многом был обеспечен ростом цен за квадратный метр (+36% год к году).

Активы компании на сегодняшний день оцениваются в более, чем 300 млрд руб. (+15% с начала года), а портфель проектов – в 260 млрд руб. или более 24 млн кв.м. Количество проектов в работе за 7 месяцев увеличилось на 19% до 43. Кроме того, «Самолет» расширяет свою деятельность в регионах (Санкт-Петербург и Ленинградская обл.), что может стать базой для дальнейшего роста активов.

Что касается облигаций, то новый выпуск объемом 10 млрд руб. будет уже вторым по счету в этом году. Бондам присвоен рейтинг ruA- от «Эксперта», А- от АКРА и А- от НКР. Это достаточно высокие рейтинги. Напомним, что ранее «Самолет» уже размещал бонды на аналогичную сумму.

Как ожидается, сегодня планируется открытие книги заявок на участие в размещении, соответственно, основные его параметры мы узнаем совсем скоро. На наш взгляд, это может быть неплохой идеей для консервативного портфеля (посмотрим, какая в итоге окажется ставка купона).

Один из выпусков «Самолета» мы держим в российском портфеле сервиса по подписке.