Результат впечатляющий и заметно превосходящий среднерыночный, судя по данным Dataflat. Интересно, что обычно в январе у девелоперов сезонный спад. Однако в этот раз стоимость январских контрактов на 5% превысила среднемесячный уровень второго полугодия 2023 года.

?Рост цен на недвижимость, безусловно, здесь сыграл свою роль. Но главное в том, что стратегия активного продвижения в регионах работает. Продажи в регионах выросли кратно.

Плюс комплексные предложения для финансирования помогают удержать отличнуюдинамику продаж, несмотря на высокие ставки и трансформацию субсидированных ипотечных программ.

?Не раз говорил, что Эталон успешно адаптируется к непростым условиям и находит решения. Это показали 2022-2023 годы, подтверждает и январь 2024.

«Самолет» размещает новые бонды

Один из ведущих девелоперов РФ – компания «Самолет» (SMLT RX) в начале февраля планирует разместить новый облигационный заём в российских рублях (БО-13) на Мосбирже. Вкратце пройдем по основным его параметрам.

1. Компания планирует выпустить биржевые процентные неконвертируемые бездокументарные облигации.
2. Срок обращения – 3 года (срок до оферты – 2 года).
3. Номинальная стоимость – 1000 руб., цена размещения – 100% от номинала.
4. Ежемесячный купон.
5. Ориентир по ставке купона – не выше 16% годовых.
6. Предварительная дата букбилдинга – 6 февраля 2024 г.
7. Предварительная дата размещения – 9 февраля 2024 г.

Мы позитивно оцениваем данную новость для «Самолета». Интересный выпуск с потенциально неплохим купонным доходом. Компания зарекомендовала себя как надежный заемщик, имеет комфортную долговую нагрузку. Так, по данным компании, соотношение чистого корпоративного долга к EBITDA, по данным управленческого учета, на конец 2023 г. составило 1,0х. Отметим, что показатель снизился с 1,6х (на конец 2022 г.).

Плюс ко всему, «Самолет» имеет устойчивое финансовое положение. Компания ожидает продолжения роста ключевых показателей в 2024 г. (на основе управленческого учета):
▫️по выручке на 67% год к году,
▫️по скорректированной EBITDA – на 86% г/г.

Полагаем, что новый облигационный выпуск может вызвать высокий спрос на рынке. Кстати, для сравнения, недавно было размещение КАМАЗа с близким рейтингом (АА- от АКРА) по сравнению с А+ у Самолета и аналогичной дюрацией. Купон у этого размещения составил 14,5% с ежеквартальными выплатами. «Самолет», напомним, будет платить ежемесячно, что дает более высокую доходность.

Что касается акций, то мы по-прежнему считаем бумаги «Самолета» одними из наиболее привлекательных в российском секторе Real Estate.

Evergrande — всё. Суд постановил ликвидировать некогда крупнейшего застройщика КНР

Evergrande не смогла предложить удовлетворительный план реструктуризации своего долга в $300 млрд.

Торги акциями Evergrande и ее подразделений остановлены.

Несмотря на ликвидацию, гендиректор Evergrande сообщил, что компания достроит жилищные проекты.

Как это повлияет на Китай и глобальные рынки?

У Evergrande на конец 2022 года было 1200 недостроенных проектов. Многие из них уже предоплачены за счет ипотек. 1,5 млн китайцев отдали за них в общей сложности $90 млрд.

✔️Приоритетом для Пекина остается завершение и сдача этого жилья. Маловероятно, что власти позволят ликвидаторам взять и вбросить на рынок недвижимости (и без того кризисный) проекты Evergrande. Суд был в Гонконге, а почти все активы застройщика — на материковой части Китая. Процесс ликвидации Evergrande обещает быть мучительно долгим и сложным.

?Я думаю, что власти не дадут обвалиться рынку недвижимости. Возможно, подключат госкомпании к выкупу части объектов Evergrande. Пожертвуют интересами иностранных кредиторов, если потребуется. Да, это негативно скажется на доверии иностранцев к китайскому рынку. Но это явно меньшее из зол для Пекина.

?Вероятно, и инвесторы мыслят в том же направлении. Вместо шокового падения гонконгский рынок и некоторые китайские застройщики даже подросли сегодня. Во фьючерсах на США — тоже все спокойно. Нельзя сказать, что для рынков история Evergrande заканчивается неожиданно.

#Китай

@bitkogan

? Что придет на смену льготной ипотеке?

Друзья, всем привет!

Программа «Льготной ипотеки» и ужесточение условий по ней — одна из наиболее злободневных тем в российской внутренней повестке. Недавно правительство скорректировало несколько параметров выгодных ипотечных кредитов, в том числе увеличило первоначальный взнос до 30%.

Почему вообще ЦБ занял такую позицию?

Казалось бы, ставки низкие, застройщики строят, клиенты покупают новые квартиры, и все довольны. В первую очередь, регулятора беспокоят «перегрев» рынка недвижимости и риски закредитованности граждан. В конечном счете это ведет к значительному ухудшению качества кредитных портфелей банков. В том числе государственных.

Цифры говорят сами за себя. По данным Интерфакса, за два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в третьем квартале 2023 года. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом достигли 50% от всех ипотечных выдач.

Естественно, возникает пара вопросов. Что будет с рынком недвижимости, для которого льготные ипотечные программы — один из ключевых драйверов? И не случится ли так, что через пару месяцев лавочку прикроют, а ипотека станет «штучным» товаром?

Если говорить о таких мегаполисах, как Москва и Санкт-Петербург, то это уже происходит. Что же касается остальных регионов, то пока все не так страшно. Хотя доступность жилья снижается и в Челябинске, Нижнем Новгороде, Омске, Краснодаре, там по-прежнему можно найти квартиру за 6 миллионов.

Но в июле 2024 г. действие программы «Льготная ипотека» прекратится. Что дальше?

Если в двух словах, то ничего особенного. Правительство уже думает об альтернативных инструментах. Например, переходе на лизинг. Если точнее, речь идет о механизме, который предполагает аренду квартир с последующей покупкой. Кстати, а почему бы и нет? Как минимум — это интересная мысль.

Давайте разложим пасьянс из плюсов и минусов возможного нововведения. Итак, преимущества:

◾️Небольшой пакет документов для оформления.
◾️Не нужно искать поручителей или давать залоговое обеспечение.
◾️Фиксированная конечная стоимость недвижимости.
◾️Возможность досрочного выкупа без штрафов и комиссий.
◾️Налог на имущество оплачивает лизинговая компания.

Недостатки:

▪️Недвижимость остается в собственности лизинговой компании до выкупа.
▪️Стоимость при покупке в лизинг может быть выше, чем в ипотеку.
▪️В случае банкротства лизинговой компании, она может расторгнуть договор, и приобретение  недвижимости не состоится.
▪️Как правило, первоначальный взнос при лизинге недвижимости выше.
▪️Запрещено сдавать жилье в субаренду.

И главное — рыночная доходность от аренды составляет около 5% годовых. Ипотека без господдержки сейчас выдается в среднем под более чем 14%. В этом смысле новый инструмент вряд ли жизнеспособен без субсидий со стороны государства. Имеет ли смысл менять шило на мыло? Не уверен.

Другое возможное решение — льготная ипотека в регионах с низким спросом. Так, рассматривается вопрос о продлении “Сельской”, “Арктической” и “Дальневосточной” программ. В общем что-то да найдут.

Региональную ипотеку уже поддержали в ЦБ и Госдуме. Пусть пока на словах, но акценты расставляются именно так. Я думаю, что ее примут с большей вероятностью, чем лизинг.

?И наконец, семейная ипотека останется как минимум до 1 июля 2024 г., а под нее подпадает большое количество заемщиков. Армагеддона на рынке недвижимости я не жду. Будет некоторое охлаждение, которое, судя по всему, необходимо.

#недвижимость #ипотека

Мы с Игорем Владимировичем подумали и решили, что надо продолжать. Тема обширная, и вопросов без ответа еще много. В результате мы записали вторую часть, уже о перспективах рынка.

Делитесь в комментариях, чего вы ждете от сектора и предпринимаете ли какие-либо действия.

?Приятного просмотра!

(Первая часть дискуссии – здесь).

Начала зарастать народная тропа в ТЦ

В последние месяцы мы уделяем много внимания жилой недвижимости, в то время как коммерческий сектор также переживает непростые времена. Подтверждает это и заявление Эмина Агаларова, владельца одного из крупнейших арендодателей в российских ТЦ – Crocus Group.

Он описал сложившуюся ситуацию в сфере сдачи в аренду торговых площадей после ухода или временной приостановки деятельности западных брендов. Трудность состоит в том, что при строительстве ТЦ в проект закладываются требования конкретного заказчика, планирующего арендовать площадки порой до 4000–5000 м кв. Естественно, уход 30% таких арендаторов уже привел к потере 20-30% посетителей. И эта тенденция может продолжиться.

Ведь если крупнейший игрок рынка ощущает проблемы, то у других участников дела могут обстоять гораздо хуже. Часть арендаторов уже закрыла магазины в период пандемии. Но ситуация с доставкой товаров из-за рубежа стала еще хуже из-за разрыва логистических цепочек в первом квартале текущего года.

Для поддержки российских строителей коммерческой недвижимости и деятельности торговых центров в непростое время была привлечена тяжелая артиллерия – Филипп Бедросович. Во время проходящего сейчас форума ПМЭФ, Киркоров подписал договор о совместных инвестициях в строительство ТЦ в Ленобласти на сумму $1,5 млрд. Что ж, пожелаем успехов в столь сложном вопросе. Посмотрим на практике через 14 месяцев, как получится у начинающего инвестора привлечь арендаторов в возводимый объект.

Также любопытна новость о снятии ограничений ритейлерам на покупку торговых площадей у уходящих из России конкурентов. До 2023 г. даже антимонопольное законодательство не должно стать помехой в вопросах укрупнения своих сетей. Это позволит занять более 25% рынка в регионах крупным игрокам. Как мы и ожидали многие крупные игроки будут готовы провести сделки M&A с активами уходящих из России иностранных компаний.

Актуален будет вопрос — как поступать ритейлерам в следующем году? Ведь после боя курантов антимонопольщики могут прийти в магазин и потребовать его закрытия. Пока это предположение выглядит спорно. Поэтому неудивительно появление новости о покупке X5 Retail Group у уходящего из России холдинга SOK Retail 15 супермаркетов. Этот шаг позволит в перспективе уйти вперед в гонке с конкурентами.

Что ждёт российских ритейлеров которые купят площади уходящих из России компаний – очень сложный вопрос. Скорее всего, потребуются годы, а может и десятилетия, для того, чтобы новые компании смогли завоевать такую же любовь, как и ставшие за прошедшие годы привычными для россиян западные бренды.

Какие еще сегменты пострадают в случае ухудшения ситуации на рынке коммерческой недвижимости?
1️⃣ Строительство и металлургия. Снижение объемов возводимой недвижимости сократит выручку в этих сегментах.
2️⃣ Пищевая продукция. Одним из объектов притяжения в ТЦ стали фудкорты, поэтому закрытие ресторанов и кафе приведет к снижению объемов продаж агрохолдингов.
3️⃣ Легкая и текстильная промышленность. Отечественные производители одежды могут ощутить серьезное снижение спроса на свою продукцию в случае закрытия магазинов.

Вместо вывода.

Тема недвижимости, а особенно коммерческой недвижимости, остается актуальной для инвесторов. Будем следить за поступающими новостями, но пока картина складывается не самым лучшим образом для этого сектора рынка и сопутствующих.

Президент РФ Владимир Путин сегодня провел традиционную ежегодную пресс-конференцию, на которой сказал много интересного. Мы уже писали об этом в канале и делились нашими оценками. В целом, полагаем, мероприятие прошло нейтрально.

В августе 2021 г. президент РФ Владимир Путин поручил разработать государственную информационную систему (ГИС). Скорее всего, соответствующий законопроект будет принят в ближайшее время. Есть мнение, что его внесут в Госдуму уже в весеннюю сессию, которая начинается в январе.

Что такое ГИС и как она будет работать? Система предназначена для регулирования рынка сдачи недвижимости в аренду. Все договоры о сдаче недвижимости необходимо будет регистрировать на этой платформе, а также проводить все платежи по аренде только там. Уклонистов будет штрафовать Минстрой.

С одной стороны, халява закончилась. Это означает, что рынок аренды недвижимости в стране будет зарегулирован, государство хочет контролировать каждую копейку. И это понятно – чем больше ручейков течет в бюджет, тем лучше для всех. Больше денег на инфраструктурные и социальные проекты и т.д.

С другой стороны, есть риск, что рынок аренды уйдет в тень, то есть люди перестанут пользоваться онлайн-досками объявлений и уже тем более, не смогут оформлять сделки прямо на таких платформах. В этом случае пострадают классифайды, из которых публичный у нас пока только ЦИАН (CIAN RX). Есть мнение, что таковым и останется.

Что имеем в сухом остатке? Государство в лице ФНС уже запустило процесс обеления рынка, в том числе, за счет особого налогового режима самозанятости со сниженной налоговой ставкой в 4%. Но новый проект Минстроя может подтолкнуть участников рынка уходить обратно в серую зону и поставить под угрозу существование таких бизнесов, как ЦИАН.

Рынок недвижимости долгое время был драйвером всей китайской экономики. Писали об этом подробно здесь.

Такая модель роста привела к серьезным проблемам: высокая закредитованность застройщиков, пузырь на рынке недвижимости и неадекватные цены на жилье.

В итоге в Китае решили, что пора перестать использовать недвижимость как педаль газа для разгона экономики – пришло время переходить от количественного роста к качественному.

Для начала решили ограничить потоки ликвидности в сектор, установив критерии долговой нагрузки. Это привело к проблемам с ликвидностью закредитованных застройщиков, включая обострение кризиса Evergrande. По цепочке пострадали и те застройщики, формально соответствовавшие «красным линиям», – Kaisa и Shimao.

Все это вылилось в снижение предложения на рынке недвижимости на фоне ослабевающего спроса. Падает и объем капитальных затрат застройщиков – очевидно, сниженный уровень предложения сохранится в среднесрочной перспективе. СМИ рапортуют о крупнейшем снижении цен на новое жилье за последние 6 лет. Звучит устрашающе, но речь пока идет о 0,3% снижения за месяц. В приоритетах китайского руководства – замедлить рост цен на недвижимость. Особенно важно это для крупных городов, где соотношение стоимости жилья и доходов домохозяйств – одно из самых высоких в мире.

Вместе с этим, в Китае понимают, чем чреваты резкие просадки цен на жилье. Поэтому принялись ситуацию спасать: смягчают условия для выпуска внутренних бондов, направляют больше ликвидности в экономику, упрощают правила продажи застройщиками активов. Здесь читается намерение китайских властей показательно «наказать» тех, кто заигрался, вроде Evergrande, при этом не допустив обвала всего сектора.

Как мы писали ранее, тренд на замедление в недвижимости КНР – долгосрочный. Это, конечно же, повлияет и на рост ВВП. Ожидается (в том числе благодаря публикациям в гос. СМИ), что китайское руководство установит целевой показатель роста ВВП страны в 2022 г. на уровне не ниже 5%. Это немало, учитывая риски локдаунов, возможность новых энергетических кризисов и, конечно, замедления в строительстве. Поэтому, вполне вероятно, Китай в следующем году будет вынужден прибегнуть к а) дальнейшему смягчению условий для девелоперов, б) стимулированию экономики, в) мерам по дальнейшему смягчению ДКП.
Для фондового рынка это неплохо.

Несколько раз за последнее время я говорил о том, что сегодня мы с вами имеем весьма неплохую доходность по рублевым инструментам. 

Периодически получаю вопросы: во что имеет смысл вкладываться, чтоб и риск был небольшим, и доход просчитываемым? Государственные бумаги? Корпоративные облигации? Что-то еще?

С государственными бумагами все отлично. Вот только доходность – на уровне инфляции, или даже чуть ниже.  

Корпораты: доходность сегодня (славься в веках наш славный ЦБ!) выше инфляции на 2-3%. О чем еще можно и мечтать?

Впрочем, хочется чего-нибудь эдакого?. Чтоб и рыбку съесть, и горжетку не помять. Чтобы и доходность была кем-нибудь гарантирована, выше и инфляции, и девальвации, и вообще повыше любой ~ции. Но чтобы это что-то будоражило при этом кровь и обещало райские кущи? Возможно ли такое? Если честно, не очень. 

И все же, иногда бывают счастливые и редкие исключения, из-за стечения различных обстоятельств. Да, там не обещают уж что-то запредельное, но все же…

Локдауны и пандемия привели к взлету сектора интернет-торговли. Маркетплейсы получили новую огромную аудиторию, которая делает покупки онлайн. Доля e-commerce в российском ритейле в первой половине 2021 года составляла около 10%, а уже в следующем году может составить 25%, как сейчас на рынках стран Юго-Восточной Азии. Ещё больше пандемия сыграла на руку сегменту доставки продуктов питания. Этот сегмент, по итогам текущего года, как минимум утроится.  

Не все из компаний e-commerce сейчас на фондовом рынке, но многие туда собираются. Например, лидер рынка доставки продуктов питания, компания ВкусВилл, готовится к IPO. Но сегодня речь не о них.

Главными бенефициарами роста e-commerce в перспективе ближайших лет можно смело назвать девелоперов и арендодателей складских комплексов. Развитие крупных маркетплейсов сыграло на руку рынку индустриальной недвижимости, став его основным драйвером. Дело в том, что компании электронной торговли не могут расти быстрее, чем их складская инфраструктура. Более половины сделок со складской недвижимостью в этом году приходится на e-commerce.  

По показателям спроса на склады Москва и область сегодня являются самым перспективным европейским рынком. Рекордный спрос на складскую недвижимость в Москве и Московской области превзойдет 2 млн кв. м по итогам 2021 года. Тот повышенный спрос на складские помещения, который наблюдается сейчас, практически не оставил свободных площадей для потенциальных арендаторов. Вакансий сегодня в целом по стране – 200 000 кв м, что составляет менее 1% от рынка. Фактически в качестве готовых складов остались только стоки: морально и физически устаревшие объекты, не отвечающие современным требованиям. Для дальнейшего развития крупным игрокам рынка e-commerce нужны высокотехнологичные объекты, построенные в соответствии с мировыми стандартами.  

Как это касается нас, инвесторов? 

Мы можем стабильно зарабатывать на биржевых ЗПИФах недвижимости, активы которых состоят из складов. Не на торговой недвижимости, не на смешанных фондах, в которых склад и умирающий торговый центр в одном флаконе, а именно на тех, которые состоят исключительно из складов.  

Безусловным бенефициаром всей этой ситуации является, например, ЗПИФ «ПНК-Рентал», состоящий исключительно из новых высокотехнологичных складских комплексов, которые арендуют как раз крупные игроки из e-commerce: ВкусВилл, Детский мир, Озон и другие.  

В чем интересная особенность этого фонда?

▪️Доходность, которая сейчас составляет 11% годовых и выплачивается ежеквартально. 

▪️Все договоры аренды долгосрочные и имеют ежегодную индексацию. Благодаря этой опции целевая среднегодовая доходность в пятилетнем горизонте составляет 12-13% годовых.  

▪️Высокий (первый) уровень котировального списка, на Московской бирже (тикер ЗПИФ ПНК), что говорит о высокой ликвидности, надёжности и соответствии управляющей компании высоким стандартам. 

▪️Невысокая комиссия за управление фонда, которая составляет всего 0,25% в год от СЧА.   

Есть ли на нашем рынке альтернативы? 

Есть, конечно. Как без них? Однако альтернативами их можно назвать с большой натяжкой. 

Либо фонды состоят из одного здания, и тогда имеем дело с риском моноарендатора и отсутствием диверсификации. 

Либо это фонды, созданные Сбером и ВТБ, но они смешанные (имеют в активах разные типы коммерческой недвижимости, что тянет доходность вниз) и не имеют такой ликвидности. Комиссии за управление в них выше на порядок, а «входной билет» выше на два порядка. Поэтому ЗПИФ ПНК-Рентал стоит особняком, показывая активный рост и пополняясь новыми объектами. И собирая все бенефиты роста рынка e-commerce.

Вот такой инструмент, с помощью которого можно решить ряд задач по доходности и защите от инфляционных процессов плюс заработать на том секторе, что активно развивается сейчас.

В Китае резко выросло число дефолтов среди застройщиков

Специализирующийся на китайском рынке недвижимости исследовательский центр CRIC опубликовал тревожную статистику. Еще не закончившийся 2021 г. бьет рекорды последних лет по числу дефолтов. С начала года было зафиксировано нарушение выплат по 39 облигациям девелоперов против 14 в 2020 году. Общая сумма невыполненных обязательств по бондам с начала года превысила 46,7 млрд юаней ($7,2 млрд), что на 159% больше, чем за весь 2020 г. Если сравнивать с доковидным 2019 годом, становится еще хуже: рост на 596%. 

Из публичных компаний, торгующихся в Гонконге, отличились Sinic (2103 HK) с невыплаченными процентами на $6 млн и Fantasia (1777 HK), пропустившая выплаты по бондам на $205 млн. Куда хуже дела у застройщиков с листингом на материке. На начало сентября China Fortune Land (600340 SS) не произвел выплаты по бондам и кредитам на сумму $13,6 млрд. На конец июля сумма невозвращенных займов Tahoe Group (000732 SZ) составила $6,8 млрд.

Evergrande (3333 HK) не выплатили в срок купоны по облигациям на сумму $131 млн, от дефолта компанию отделяет 30-дневный льготный период, истекающий в конце месяца. До конца 2022 г. только по бондам компания должна выплатить более $7 млрд.

Давление на китайских застройщиков вырастет в I полугодии 2022 года, когда наступит срок погашения облигаций на $58 млрд. Не исключаем дальнейшего роста дефолтов. У китайского руководства есть рычаги для смягчения потрясений на рынке недвижимости. Главный вопрос, который все еще остается без ответа – будет ли оно их использовать?

Перспективы сектора недвижимости в Китае.

В связи с кризисом Evergrande весь сектор недвижимости страны оказался в шатком положении. Предпосылки для этого мы рассмотрели в предыдущем посте. Итак, что может ждать индустрию недвижимости и связанные с ней сектора в среднесрочной перспективе?

Мы полагаем, что китайское руководство вмешается в ситуацию с Evergrande и примет меры для максимально безболезненного разрешения кризиса. Безболезненного для населения и отрасли в целом – интересы инвесторов и держателей бондов Evergrande могут оказаться не самым приоритетным пунктом для государства в программе спасения Evergrande.

Чтобы не допустить обвала на рынке недвижимости, властям придется вступить в игру уже в ближайшее время: Evergrande использует сумасшедшие скидки на недвижимость как вариант частичного погашения долгов. Если за этим последует распродажа объектов – не важно, самой Evergrande или же банками, выдававшими займы под залог недвижимости, – это неминуемо вызовет снижение цен, как бы местные власти ни пытались контролировать этот процесс.

Когда цены на жилье будут ниже тех уровней, на которых население брало ипотеки, люди уже не смогут расплатиться по долгам за счет продажи залога. Кризис перекинется на банковский сектор и постепенно распространится на строительную отрасль, сырьевой рынок и потребительские товары длительного пользования. Если, опять же, руководство страны не примет своевременных мер.

Даже если будет реализован оптимистичный сценарий, ждать стремительного роста сектора недвижимости не стоит. Во имя всеобщего процветания партия будет регулировать рост цен в секторе, вводить налоговые меры, чтобы максимально ограничить приобретение жилья в спекулятивных целях. Тем не менее, стройка не прекратится: вместо жилья для людей с относительно высокими доходами, Китай сфокусируется на социальном жилье.

Согласно свежему пятилетнему плану, в приоритете строительство арендного жилья, субсидируемого государством. Руководство страны ожидает, что до 2025 г. в города будут переезжать порядка 10 млн человек ежегодно. Так что за наш цементный завод в китайском портфеле сервиса по подписке мы спокойны 

Что касается закредитованных компаний-застройщиков, им придется заняться снижением долговой нагрузки или же просто уходить с рынка. В долгосрочной перспективе данный процесс может улучшить качество активов китайских банков и, возможно, положительно повлиять на их оценку на фондовом рынке.

В целом, ожидаем замедление темпов роста рынка недвижимости в Китае под влиянием регулирования. С одной стороны, это может привести к снижению темпов роста китайского ВВП. С другой – улучшить ситуацию с чрезмерно высоким корпоративным долгом, а значит, снизить системный риск.

Сектор недвижимости в Китае – самое важное

Недвижимость для Китая – это:
Во-первых, 40% активов домохозяйств.
Во-вторых, самая большая часть долгов домохозяйств, составляющих около 60% ВВП.
В-третьих, инструмент стимулирования экономики в периоды спада. По разным оценкам, на недвижимость и связанные с ней сектора, включая строительство, приходится 20-30% ВВП страны.
В-четвертых, «серый носорог» – очевидный, но игнорируемый риск.

Разгон недвижимости отлично зарекомендовал себя как двигатель экономического роста в Китае в периоды спада. Рост сектора сопровождался ростом цен на недвижимость. При этом в 2016-2017 гг. порядка 20% жилых помещений были не заселены. Соотношение стоимости жилья в крупных городах и доходов домохозяйств КНР стало значительно обгонять аналогичные показатели городов Запада.

В 2016 г. Си Цзиньпин провозгласил, что дома должны использоваться для жилья, а не для спекуляций. Новый курс предполагал отказ от стимулирования экономики через финансирование сектора недвижимости. Воплощать курс в жизнь начали в 2017 г., усилили меры в 2019 г., однако уже в 2020 г. пришлось ослабить правила ради восстановления экономики после пандемии.

В 2021 г., год столетия КПК и начала «всеобщего процветания», руководство страны крепко взялось за сектор. В результате затяжного стимулирования у застройщиков скопились огромные долги. Чтобы ограничить дальнейший рост задолженности, регулятор ввел «три красные линии» – критерии долговой нагрузки для девелоперов. Самым порядочным застройщикам, соответствующим всем трем линиям, можно увеличить долговую нагрузку на 15% в год. Если застройщик не соответствует ни одному критерию, доступ к перекредитованию для него закрыт. Были и другие инициативы, в том числе снижение объема ипотечных кредитов, ограничения на продажу земли администрацией крупных городов, а также указание ориентировочных цен на недвижимость некоторыми муниципальными властями.

Но именно «три красные линии» оказались критической мерой для Evergrande, который смог «пролезть» только в одну линию, и то после продажи части активов. Сказались меры и на секторе в целом: около 30% дефолтов в I полугодии 2021 г. приходилось на компании сектора недвижимости. Продажи жилья в августе снизились на 20% (г/г), что является крупнейшим снижением с начала пандемии. Цены на новое жилье показали наименьшие темпы роста с начала года, а на вторичную жилплощадь – снизились.

Какие перспективы ожидают сектор, поговорим завтра.

Сегодняшний день уже прозвали черным понедельником в китайских СМИ. Паника из-за China Evergrande перекинулась на весь Гонконгский фондовый рынок.

Коррекция Гонконгского индекса Hang Seng приближалась к 4% в течение торгов. Итоговое снижение индекса на конец торгового дня составило 3,3%, что тоже немало. Сильнее всех упал, как не сложно догадаться, сектор недвижимости, где снижение акций отдельных компаний выражалось двузначными цифрами. Падение Evergrande в течение дня достигало 18%, в итоге остановившись на 10%. Рекорд поставил обремененный долгами застройщик Sinic Holdings (2103 HK), потерявший 87% своей капитализации в один день.

Наша мнение остается прежним: инвестиции в китайскую недвижимость сегодня сопряжены с повышенными рисками. Более подробно раскроем эту тему на канале в ближайшие дни.

В отличие от пятницы, сегодня не было щедрых вливаний от Народного Банка Китая, которые могли бы смягчить панические настроения на рынке. Не будет ликвидности и завтра – 20 и 21 сентября на материковом Китае праздники. При этом суббота, 18 сентября, была рабочим днем, и НБК в этот день продублировал масштабные вливания в 100 млрд юаней ($15,5 млрд). Из-за праздников эффект от роста ликвидности можно будет прочувствовать не раньше среды.

Сегодняшняя коррекция не могла не затронуть наш китайский портфель в сервисе по подписке. Мы сознательно не включали в него бумаги, связанные с сектором недвижимости. Максимальную просадку среди бумаг портфеля (-7,6%) показала компания из строительного сектора, производитель цемента Asia Cement (743 HK).

После сегодняшней коррекции результат этой компании в портфеле +18,6%. Дивидендная доходность по цене нашей покупки составляет 12%, текущая дивидендная доходность 10%, что тоже гораздо выше среднего по рынку. Дивиденды начисляются в Гонконгских долларах, чей курс привязан к доллару США. С такой дивдоходностью этот цементный завод вполне можно считать защитным активом в портфеле. Кроме того, компания располагает достаточными запасами кэша на счетах, чтобы пережить возможные проблемы в связи с волнениями на рынке недвижимости.

Несмотря на связь с сектором повышенного риска, полагаем, что Asia Cement – очень интересный актив. Возможно, будем докупать его при дальнейшей коррекции.

Регулярно освещаем на канале ситуацию с китайскими долговыми гигантами China Huarong и China Evergrande, чье шаткое положение создает риски для финансовой системы страны. И если с первым ситуация прояснилось, и госструктуры решили его спасать, то судьба второго остается под большим вопросом.

China Evergrande – один из крупнейших застройщиков в Китае, самый закредитованный девелопер в мире, суммарные обязательства которого превышают $300 млрд. А еще Evergrande – это тысячи связанных компаний-контрагентов, миллионы покупателей жилья с ипотеками и многочисленные кредиторы. 

На прошлой неделе Evergrande отчитались об откровенно слабых результатах за I полугодие 2021 г. и предупредили инвесторов о повышенных рисках ценных бумаг корпорации, в том числе о возможных дефолтах. За этим последовало понижение рейтинга международными агентствами до мусорного уровня. Давние друзья основателя компании начинают избавляться от ее акций. C начала года котировки потеряли 75% и упали ниже цены IPO. Даже шортисты устали зарабатывать на снижении Evergrande, доля шортов в бумаге сократилась до 10%. 

Проблемы Evergrande связаны с ужесточением регулирования застройщиков с повышенной долговой нагрузкой. Если компания не соответствует хотя бы одному из долговых критериев, дальнейшие заимствования для нее закрыты. После продажи активов Evergrande смогла «пролезть» в один критерий и получить минимальный доступ к перекредитованию, но этого явно не хватает для обслуживания всех долгов корпорации. В погоне за ликвидностью компания продает жилые объекты с дисконтом, в итоге в августе средняя цена продажи упала до пятилетнего минимума. 

Чем это опасно?

Снижение цен на недвижимость у крупного застройщика может спровоцировать падение цен во всем секторе. Если цены на жилье окажутся ниже уровней, на которых покупатели брали ипотеки, то население не сможет погасить долг продажей квартир. Кризис на рынке недвижимости перекинется на финансовый сектор, который примет на себя двойной удар: крах Evergrande нанесет серьезный ущерб сектору, т.к. большая часть обязательств застройщика – банковские кредиты. 

Китайское руководство продолжает хранить молчание по поводу судьбы Evergrande. Продолжаем следить за ситуацией. 

❗️Будьте аккуратны, китайский сектор недвижимости сейчас – опасное направление для инвестиций. 

Какие отрасли китайский экономики выглядят наиболее перспективными? Где риски инвестирования минимальны? 

Об этом, о конкретных идеях, а также о других жизненно важных аспектах китайского фондового рынка будем говорить сегодня в 19.00 на специальном вебинаре.

ПИК: в шаге от MSCI

С начала года капитализация крупнейшего российского девелопера компании ПИК (PIKK ME) выросла более, чем в 2 раза, и сейчас составляет порядка $11,5 млрд. Основные российские конкуренты в этом аспекте далеко позади, а среди аналогов в Европе компания также в числе крупнейших. Еще немного – и можно будет говорить о включении акций ПИКа в индекс MSCI Russia.

В фундаментальном плане позиции компании выглядят достаточно сильно. Так, по прогнозу Bloomberg, в 2021 г. выручка ПИКа может увеличиться на 25% до 6,5 млрд, EBITDA – на 40% до 1,7 млрд. При этом рентабельность по EBITDA может вырасти на 2 п.п. до 25%. Это сравнительно высокий показатель для девелопера. Долговая нагрузка – на вполне комфортном уровне. Отношение чистого долга к EBITDA составляет менее 1.

Есть ли дальнейшие перспективы для роста? На наш взгляд, такой сценарий не исключен. В России возрастает интерес к крупным инфраструктурным проектам. ПИК имеет косвенное отношение к данной теме, однако на общем позитиве бумага также может прибавить.

Кроме того, если сравнивать с европейскими аналогами, акции ПИКа выглядят существенно недооцененными по мультипликаторам. Так, форвардным P/E на 2021 г. составляет около 10х, в то время, как у девелоперов из Европы средневзвешенный показатель составляет порядка 20х.

Что ж, потенциал существенный. Не факт, что он начнет реализовываться завтра, но если бумага вырастет еще примерно на 7%, ее могут включить в индекс MSCI. В этом случае в «стакан» придут крупные покупатели в виде фондов, и это также окажет существенную поддержку котировкам.

Крупнейший пенсионный фонд Швеции снизил долю инвестиций в
акции.

Менеджмент крупнейшего в Швеции пенсионного фонда Швеции принял решение снизить долю акций в своем портфеле по причине опасений роста инфляции.

Шведский пенсионный фонд Alecta, под управлением которого находится около $130 млрд., решил диверсифицировать риски и вложить средства в альтернативные активы, такие как инфраструктурные проекты и недвижимость, чтобы сохранить прибыль.
С целью защиты от инфляционных рисков, пенсионный гигант планирует к 2024 году увеличить долю альтернативных инвестиций до 20% от общего портфеля с нынешнего уровня в 12%. В рамках этой стратегии Alecta, совместно с Brookfield Asset Management, приобрела акции телекоммуникационной компании Telia Co. Кроме того, пенсионный фонд вложился в энергетическую компанию Stockholm Exergi, а также сделал ставки на не котирующиеся на бирже компании, такие как Epidemic Sound и Stena Renewable.

Рынок недвижимости – еще одно ключевое направление деятельности Alecta. На данный момент его крупнейшей альтернативной инвестицией является Heimstaden AB (publ) (HEIM-PREF.ST), общеевропейская компания по жилому строительству, созданная в партнерстве с Heimstaden еще в 2013 году.

Что во всем этом важно для нас?

Серьезные и умные деньги (главное, деньги долгосрочные) начинают потихоньку уходить с фондового рынка, отдавая предпочтение прямым инвестициям и недвижимости.
Будем следить, кто следующий из крупных игроков пойдет по этому пути.

Доброе утро, друзья!

Тем, кого интересует судьба жилой недвижимости, ее перспективы и инновационные разработки, которые на основе ИИ разработали специалисты IT-компании Realiste, возможно, было бы полезно посмотреть интервью с Алексеем Гальцевым – одним из основателей компании.

Очень интересно и содержательно поговорили вчера. Полтора часа пролетели, как одна минута.

Не секрет, что рынок жилой недвижимости не настолько прозрачен, как хотелось бы. Многие ищут возможности на нем заработать. Но преуспевают не все.
Как мне видится, ребята разработали весьма интересные решения.

По мнению Realiste, рынок московской недвижимости весьма перегрет. В компании полагают, что в 2022 году в ряде районов столицы, где цены взлетели уж совсем «душевно», реально проходящие сделки вполне возможно будут идти по ценам процентов на 30

дешевле, чем сегодня.
Утверждение смелое.

Все детали – по ссылке.

Минстрой предложил давать гражданам налоговый вычет за легальную аренду квартир и тем самым уравнять их в правах с покупателями недвижимости.

Почему-то только перед выборами мы вдруг начинаем видеть новости, где власть предлагает не:

– запретить,
– ограничить,
– возложить обязанность,
– зарегулировать,
– установить ответственность,… ну и так далее, в наших добрых и светлых традициях метода «кнута».
Но нечто иное, что можно скорее описать как метод «пряника».

Налоговый вычет – штука правильная и очень хитрая. Как только арендаторы начнут обращаться за налоговым вычетом, у арендодателей не останется выбора, как начать платить налоги со сдаваемого в аренду жилья.
Весьма элегантный ход.

Заставит ли это арендаторов суетиться? Вытащит ли новшество рынок в белую зону?
Не знаю. Но ход мыслей мне нравится.

Интересно. А без выборов у нас такие решения совсем не находятся?
Никак?..

Для инвесторов на фондовом рынке сложилась достаточно забавная ситуация. С одной стороны, есть понимание: рынки дороги, скоро программа QE начнет подходить своему логическому завершению, и рынки неминуемо на это отреагируют. Вопрос не в том, будет это или нет. Скорее, КОГДА именно это произойдет.
Это значит, нужно быть максимально осторожным и переходить в более консервативные инструменты.

В чем основная проблема большинства консервативных инструментов?
Инфляция. В случае раскручивания маховика инфляции, fixed income вроде бы не самое лучшее решение.
С другой стороны, рынкам пока, похоже, наплевать на все эти предостережения. Падать рынки упорно не хотят. Периодически то одна, то другая бумага имеют невероятную наглость расти – и как!
Например, на нашем рынке за прошлую неделю несколько бумаг показали очень хороший рост. Пропускать такие возможности – преступление.

Что делать? Есть ли разумный баланс между страхом и жадностью?
Между желанием не сильно рисковать и одновременно постараться неплохо заработать? И при этом не сильно зависеть от конъюнктуры на фондовом рынке.

На мой взгляд, такой инструмент есть. Впрочем, будем откровенны – и он не идеален, ибо ничто не идеально в нашем мире. Инструмент этот – REIT.

Не так давно писал про выход первого российского REIT ПНК-Рентал на Мосбиржу (тикер ЗПИФ ПНК).
Говорил том, что у ребят получается давать хорошую доходность: в предыдущие 4 квартала арендная плата обеспечивала 11,5% годовых. После выхода на биржу рынок откорректировал цену пая, исходя из доходности на уровне 10-10,7%. То есть после выхода на биржу бумага немного выросла.

В начале года первый объект фонда был продан внешнему инвестору, и полученный апсайд, в совокупности с арендным потоком, дал 20,05% годовых. Для фонда недвижимости выглядит более чем достойно.

То есть получается занятная штука.
Неплохой апсайд при достаточно незначительном (в условиях дальнейшего роста инфляционных ожиданий) даунсайде сегодня.

Не возьмусь утверждать, что продажа следующих объектов будет давать такую же дополнительную доходность, но вот новый факт: по этому же принципу продан еще один объект внешнему инвестору.
Информация – на pnkrental.ru, раздел Объекты для PNK rental.
Здание в Бекасово Московской области было куплено за 783 756 270 ₽ (без НДС) в декабре 2020 года, а продано за 812 577 678 ₽ (без НДС) в августе 2021 года. Средства от продажи зданий идут на покупку новых объектов недвижимости в фонд.
СЧА и стоимость пая растут.
Скорее всего, рынок оценит этот факт и паи, торгующиеся на Мосбирже, немного переоценятся в плюс.

В какой ситуации у данного инструмента возникает риск?

1. Если начнутся сильные раздачи на рынке. Когда что-то падает в пол, то островки спокойствия… штука чисто гипотетическая.
2. Если начнётся сильная девальвация рубля. Подчёркиваю: сильная. То есть рубль достаточно быстро упадет процентов на 10 и более. Пока как-то не слишком верится.
3. Если начнет рушиться рынок складской недвижимости. Например, начнется серьезный кризис, который ударит по всему, в том числе по ритейлу и, соответственно, по складам. Пока такой риск можно оценить как не слишком серьёзный.
4. Если ЦБ очень резко повысит процентную ставку ещё. Честно говоря, и это вряд ли. Уже подняли. Если и дальше будут поднимать то, очевидно, крайне незначительно. По данному инструменту это явно не ударит, так как договора с арендаторами все индексируются.

Вывод: полагаю, в данном инструменте мы имеем относительно разумное сочетание просчитываемого риска и весьма привлекательной доходности.
Далее – думайте сами.

Рост цен на квартиры в Москве поставил рекорд за последние 12 лет.

«Цены на вторичном рынке жилья в Москве с января по март 2021 года выросли более чем на 22%, что стало самым высоким показателем с 2009 года. В первом квартале 2021 года цена 1 кв. м на вторичном рынке жилья в Москве достигла почти 210 тыс. руб., свидетельствуют результаты исследования Global Residential Cities Index. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года рост составил 22,4%.»

Что будет дальше? По моему мнению, достаточно скоро неизбежен спад.

Причины:

1. Резкий рост ставок. Ожидаю, что на ближайшем заседании ЦБ ставка будет повышена как минимум на 75 б.п. И это, очевидно, не конец. С 4,25 ставка у нас достаточно оперативно переместится на уровень, как минимум, 6,75 или даже 7%. ЦБ решил начать бороться с инфляцией всеми силами. Тем более, что cкоро выборы – к сентябрю инфляция должна быть побеждена. Недвижимость станет первой жертвой в этой борьбе.
2. Доходы населения. Упорно не желают расти. Да и с чего бы? А вот о поднятии налогов и различных сборов в последнее время не говорит только ленивый.
3. Условия даже льготной ипотеки становятся менее выгодными, чем ранее.
4. Бизнес климат… улучшаться сам по себе пока не желает. Уверенность населения в завтрашнем дне пока (почему-то) не растет. Удивительно, но факт ?
5. Те, кто в последнее время набрал квартиры на первичке по причине льготной ипотеки, но не рассчитали свои силы, скоро начнут эти квартиры выставлять на рынок. Боюсь, что процесс этот станет лавинообразным.

Мораль. Спрос в ближайшее время, скорее всего, начнет сокращаться. Предложение, по всей видимости, будет расти.

Жду душевную коррекцию на рынке недвижимости во второй половине этого года.