Правило первое — никогда не руководствуйтесь эмоциями.
2️⃣Правило второе — проверьте ликвидность приобретаемого объекта.

✅Насколько легко и быстро его можно будет сдать в аренду или продать?
✅Какая инфраструктура находится поблизости?
✅Как рассчитать примерный доход от аренды за год?

?Смотрите в нашем #видео и делитесь ссылкой с друзьями.

С начала года на недвижимость поднялись:
? На первичном рынке в среднем по РФ они выросли на 24,5%.
? На вторичном рынке рост более скромный: +3,4%.

Почему так выросли цены на новостройки?

Сейчас “время первички”. Ставка поднялась, но все программы господдержки не тронули. Льготная ипотека под 8% работает, как минимум, до начала 2024 г. Застройщики поймали волну и начали повышать цены.
А по другим вариантам, не предполагающим поддержку от государства, ипотечный кредит с теперь можно получить под 14%-15% или выше.

Таки что делать-то?

✅ Если вы планируете купить квартиру в новостройке и вам доступна льготная ипотека, то сейчас может быть неплохое времядля этого. Да, на волне роста первички ликвидные объекты быстро раскупили (т.к. люди спасаются от инфляции): до подъема ставки было выкуплено около трети годового объема вводимой недвижки. Но еще немало объектов осталось.

Но помните – стоимость аренды и самой недвижимости обычно растет там, где увеличивается численность населения. Поэтому для выбора квартиры “под сдачу” стоит все как следует просчитать.

✅ На вторичке цены тоже могут расти, но медленнее первички и инфляции. Ситуация грустная, т.к. нет господдержки. Если планируете продавать объект на вторичном рынке, можно это сделать сейчас и вложить деньги в более доходные инструменты.

Ну, а если вы предпочитаете покупать не недвижимость, а акции девелоперов, почитайте про их перспективы на канале bitkogan.

В чем причина? Ведь принято считать, что сейчас на рынке жилья сложилась непростая ситуация на фоне повышения ставки ЦБ. Попробуем объяснить.

Да, ставка влияет на рынок, на стоимость ипотеки в первую очередь. Однако, как известно, в РФ сегодня действует широкая линейка программ льготной ипотеки. Более того, президент Путин недавно обещал продление этих программ.

Удорожание ипотечных кредитов коснется в первую очередь вторичного рынка. Что же касается новостроек, то здесь ситуация иная — большинство сделок в сегменте заключаются по программам льготной ипотеки.

Таким образом, повышение ставки ЦБ и следом стоимости кредита может стать триггером массового перехода покупателей в сегмент нового жилья. Отсюда и прогноз роста выручки девелоперов.

Кто из компаний выиграет?

Как мы уже писали ранее, в российском секторе Real Estate наш фаворит — «Самолет» (SMLT RX). Вероятный переток покупателей в сегмент новостроек с использованием программ льготной ипотеки — несомненный плюс для компании. Здесь у «Самолета» сосредоточен основной бизнес: около 90% ипотечных сделок у компании идут с различными формами господдержки (льготная, семейная, IT).

?Так что продолжаем следить за компанией, которая на сегодняшнем непростом рынке может стать одним из бенефициаров.

На конец 2022 г. баланс Country Garden выглядел неплохо по сравнению с другими застройщиками. Его даже называли лучшим из выживших.
?И тут как гром среди ясного неба — Country Garden не смог вовремя выплатить $22,5 млн купонов по двум долларовым бондам.

$22,5 млн — это не большие деньги в масштабах Country Garden.
✅В 2022 г. Country Garden заработала $64 млрд выручки.
✅На конец прошлого года у застройщика насчитывалось более $18 млрд денежных средств и их эквивалентов.
Этого хватило бы для выплаты по долгам в ближайшие несколько лет.

Где деньги, Зин? Только вопрос не к Зине, а к Ян Хуэйянь — главе Country Garden, некогда самой богатой женщине Азии.

На днях Country Garden объявила, что ожидает получить чистый убыток за I полугодие в размере $6,2-7,6 млрд. Все из-за падения продаж и переоценки активов. Настолько плохих финансовых результатов за полугодие у Country Garden не было за всю ее историю. Компания и сама отмечает, что столкнулась с самыми серьезными сложностями со дня основания.

? За несколько дней акции Country Garden рухнули на 30%, а отдельные бонды — на 70%.

На следующий день руководство Country Garden опубликовало извинения своим акционерам. Мол, приложим все усилия, чтобы достроить дома и расплатиться с кредиторами. Где-то мы это уже слышали… Точно! От Evergrande приходили похожие обещания до того, как наступил дефолт.

Крах Country Garden нанесет китайской недвижимости гораздо больший удар, чем Evergrande. Учитывая, сколько проблем скопилось сейчас в китайской экономике, дальнейшее обрушение в недвижимости крайне нежелательно для китайских властей. Поэтому вариант спасения властями критически важного застройщика вполне вероятен. Но кто знает, какие еще скелеты в шкафу завалялись у Country Garden? Ведь даже убыток в $7 млрд не объясняет, куда делись остальные $11 млрд денежных средств.

Так что сейчас Country Garden — это высоко рискованная история:
?Да, с ней можно быстро сделать 50-100%, если компания расплатится по бондам в 30-дневный льготный период. И вообще, вдруг окажется, что проблемы с деньгами были временным недоразумением.
?Но точно также можно и все потерять, если власти допустят дефолт Country Garden.

В общем, если и играть в это казино, то только на небольшую часть портфеля.

На минуту забудем о ситуации с экономикой РФ, об отъезжающем на юга рубле

Хочу поделиться любопытными мыслями о том, как влияет подъем ставки на ситуацию с недвижимостью. Как пример: Торонто. Сперва общая картинка:

?Стоимость недвижимости за последние годы выросла значительно — в среднем за лет пять цены практически удвоились.
?Причин много. Это и мощные иммиграционные процессы. И низкие ставки, которые позволяли долгое время брать кредиты и иметь приличный денежный поток от сдачи недвижимости в аренду.
?Резкий рост процентной ставки, который привел к тому, что стоимость обслуживания кредитов на покупку жилья резко выросла.

А вот теперь начинается самое главное:

➡️ В Торонто из-за изменений законодательства в области иммиграции очень сильно растет население. Спрос на недвижимость, в том числе и на аренду, бешеный. Людям надо где-то жить. Аренда подросла минимум в 2-3 раза.

➡️ Мягкость законодательства (левацкий закос) по отношению к тем, кто снял вдолгую квартиру (дом), потрясает:
✅Можно арендовать квартиру или дом на длительный период и потом, сославшись на обстоятельства, перестать платить арендную плату и коммуналку.
✅Арендодатель в таких условиях вынужден платить как проценты по кредиту, так и коммуналку за жильца.

Выгнать неплатящего товарища, разумеется, можно. Просто это может занять, к примеру, год. Такие законы… Во главе угла защита людей. А все это время бедолага — владелец жилья вынужден платить все что только можно и… терпеть.

Кстати, еще один нюанс. Арендодатель, опять же в соответствии с законодательством, не имеет права поднимать арендную плату более чем на 3% в год. Нормально так, да? Это при инфляции эдак раза в два больше и в условиях, что банку по ипотеке приходится платить все больше и больше. Ставки-то растут весьма бодро.

Что в такой ситуации делает бедолага — арендодатель?

Да очень простой «финт». Он прекращает сдавать квартиру в долгосрок. Вуаля… теперь, друзья, квартира уже раз и на Airbnb. И теперь сдается как? Правильно. Вкороткую. А это значит… Намного дороже. Эдак раза в 2,5 как минимум. А главное, законодательство здесь уже абсолютно иное. Выгнать неплатящего арендатора в рамках Airbnb можно просто и быстро.

Какой итог Марлезонского балета?

Стоимость аренды по факту летит в космос. Не верите — приезжайте в Торонто и попробуйте снять в приличном месте квартиру — предложат что-то с Airbnb.

Каковы побочные эффекты происходящих событий?

1️⃣Многие кондоминимумы категорически против посуточной сдачи жилья в аренду. Одно дело — жить в понятном окружении. Другое — ежедневно наблюдать калейдоскоп лиц, не всегда, кстати говоря, вполне вменяемых, в соседних квартирах.
2️⃣С другой стороны, владельцы жилья в таких домах постоянно ищут варианты. К примеру, сдают квартиру на длительный срок, но через год начинают искать причины для разрыва договора аренды.
3️⃣Все происходящее, как мы понимаем, приводит к росту цен на аренду и в итоге к значительному росту количества бездомных.

Вывод

Любопытно, что, борясь с инфляцией и поднимая ставки к космическим высотам, центробанки волей или неволей, но в ряде случаев способствуют как раз ее росту.

Стоимость жилья (его аренды) — один из важнейших факторов индекса стоимости жизни. Так что регулятор борется с инфляцией. А народ борется с последствиями этого самого подъема ставок. Как может, так и борется.

?Таким образом современное и часто вполне рациональное поведение людей приводит к нарушению классических постулатов экономики.

P. S. Любопытный момент. На выборах мэра Торонто победила 66-летняя Оливия Чоу — классический представитель социалистической идеологии. Новый мэр намеревается сильно поднять налоги в Торонто и потратить их на справедливость, как она ее понимает.

«Она пообещала работать над построением города, который был бы «более заботливым, доступным и безопасным». Новый мэр объявила, что поддержит людей, столкнувшихся с недоступностью жилья».

Кроме подъема налогов, ждем запрета Airbnb и кучи мероприятий во имя справедливости. Вот и понаблюдаем за великими экспериментами.

К слову, это крупнейшая рыночная сделка M&A в истории российского рынка недвижимости|

Весь существующий бизнес ГК МИЦ войдет в периметр сделки:
✔️строящиеся и перспективные проекты,
✔️материальные и нематериальные активы,
✔️сети и головные сооружения для строительства ЖК,
✔️а также права интеллектуальной собственности.

«Самолет» приобретает более 50 компаний, которые входят в ГК МИЦ, а также земельные банки группы. При этом все текущие обязательства ГК МИЦ переходят к «Самолету», тем самым вся ответственность перед клиентами будет строго соблюдена.

Оплата будет осуществляться «Самолетом» денежными средствами в несколько траншей с привлечением банковского финансирования. Столь существенная сделка требует получения разрешения со стороны ФАС.

Гендиректор ГК «Самолет» заявляет, что приобретается очень качественный актив — один из лучших портфелей на московском регионе по качеству, масштабу и расположению проектов.

Сложно не согласиться, группа значительно наращивает свое присутствие в Московском регионе, расширяя при этом земельный банк. Данная покупка позволит «Самолету» выйти на объем текущего строительства в 4,2 млн кв. м по всей России.

А что акционерам?

Акционеры должны осознавать, что покупка позволяет компании значительно ускорить свое развитие, обеспечив при этом высокий возврат на инвестиции. Не забывайте, что группа продолжает впечатляющими темпами развивать новые направления бизнеса, среди которых «Самолет Плюс», о котором говорили не раз, «Самолет Финтех» и другие продукты.

?По результатам сделки «Самолет» приблизится по размеру к другому крупному девелоперу — ПИКу. Говорим прежде всего про капитализацию.
?Можно также ожидать, что показатель EBITDA по итогам 2023 г. преодолеет отметку в 100 млрд руб.
?Мы подчеркиваем, что сделка крайне выгодна для всех акционеров, ожидаем, что котировки вырастут достаточно сильно.

Сделка выглядит крайне привлекательно. «Самолет» приобретает профильный актив, значительно усиливая свои позиции в значимом и быстрорастущем Московском регионе.

? То есть уже в ближайшее время «Самолет» выйдет на позицию №1 в регионе.

В свете текущих событий отказ от дивидендов выглядит целесообразным — запускают огромный байбэк, а также проводят сделку по покупке качественного актива.

Мы по-прежнему считаем, что потенциал компании остается высоким и относим ГК «Самолет» к фаворитам в секторе девелопмента.

?РБК на основе данных “Авито.Недвижимость” пишет о снижении арендных ставок квартир в крупных городах. В Питере с начала года на 10,7% подешевела аренда.

Те, кто брали квартиру в ипотеку под сдачу в начале года в Питере или Екатеринбурге, пока что чувствуют снижение доходности (а то и уход в минуса) своего проекта.

И наибольшую доходность могут приносить внезапные локации. Например, топ по доходности, как недавно выяснилось, это город Губаха в Пермском крае.

А говорят еще, что фондовый рынок это казино ?

▪️Около 86% активов составляет земельный банк. Прежде всего, это земля под строительство многоквартирных домов и земельные участки для проектов развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС). По итогам года земельный банк в денежном эквиваленте вырос на 45% до 652,6 млрд руб., сформировав наибольший вклад в увеличение стоимости активов, и достиг 45,9 млн кв.м (+58% г/г).

▪️Сам бренд оценивается в 40,2 млрд руб., что выше на 17%, чем в прошлом году и на 12%, чем в 1П 2022 г.

▪️Кстати, мультипликатор P/NAV, который показывает отношение капитализации к стоимости активов группы, составляет 0,2х. Это привлекательный уровень с инвестиционной точки зрения.

▪️Еще пару слов про ключевой актив «Самолета» – земельный банк. В Московском регионе стоимость земельных участков уже превысила полтриллиона рублей. К слову, это крупнейший земельный банк во всем российском девелопменте.

Но группа не ограничивается только одним регионом: в рамках географической диверсификации земельный банк активно пополнялся и в других регионах. Упомянутое ранее направление бизнеса ИЖС уже оценивается более чем в 80 млрд руб.

Что касается не-девелоперских активов, то они превысили 100 млрд руб., во многом благодаря стремительному развитию «Самолет Плюс».

Даже несмотря на высочайший уровень неопределенности в 2022 г., компания добилась рекордных финансовых и операционных результатов, фактически удвоив масштаб бизнеса. Сегодня же ГК «Самолет» продолжает развиваться высокими темпами, осваивая новые регионы и запуская различные продукты и сервисы.

Все эти факторы способны положительно повлиять на оценку активов уже по итогам первого полугодия 2023 года.

При этом недавно упоминали риски, связанные с данным сегментом.

Чего еще стоит ждать?

?Цены на коммерческую недвижимость в США падают на фоне роста ставок. Особенно это отразилось на офисных зданиях: после ковида не все вернулись в офисы, и доля свободных помещений на арендуемых площадях (vacancy rate) не вернулась к доковидным значениям.

?Цены на ряд объектов упали на 25-30% и более. По недавним данным, калифорнийская коммерческая недвижимость в таких городах, как Санта-Анна и Сан-Франциско выставлена на продажу по ценам с дисконтом от тех, что были еще года 3 назад – 30-60% в зависимости от возраста зданий.

?При этом основная проблема состоит в следующем – большая часть коммерческой недвижимости приобретена в кредит. И в ближайшие 2 года, по некоторым данным, около $1 трлн ипотечных кредитов будут нуждаться в рефинансировании.

Есть серьезные опасения, что рефинансировать незадачливых заемщиков банки будут очень неохотно. Или вообще не смогут.

Почему? Во-первых, у банков своих проблем полна тележка.

? В США коммерческие банки держат $4,2 трлн в казначейских облигациях и других государственных ценных бумагах. Для крупных банков эти активы составляют в среднем почти 24% активов, в то время как для мелких – 15%.

? Кроме того, банки держат большую часть активов в коммерческих облигациях. Все это – во многом для того, чтобы удовлетворять требованию по коэффициенту покрытия ликвидности.

? Снижение рыночной стоимости этих активов на фоне поднятых ставок серьезно снизило возможности банков по возврату средств в случае набега вкладчиков.

? Крупнейший источник кредитов для отрасли в прошлом году – малые и региональные банки. После недавних банкротств SVB и Signature вкладчики вывели часть средств, и эти банки будут менее охотно предоставлять финансирование.

❗️Ну а теперь самое главное – кредитовать сегодня к примеру офисную недвижимость – это крайне рискованно. Ведь залогом выступают те самые квадратные метры, что падают в цене. Более того, сегодня в ряде случаев стоимость залогов уже значительно ниже объёма выданных под них кредитов.

Если, а вернее, когда часть заемщиков не рассчитается по обязательствам, банки могут начать банкротиться. И волна этих банкротств видится НЕИЗБЕЖНОЙ. Аналогично, как и застройщики.

Как мы уже писали (https://t.me/bitkogan/21094), у FDIC не хватит денег, чтобы спасти все банки, и в худшем сценарии они сосредоточатся на системно значимых.

Ценные бумаги, обеспеченные коммерческой ипотекой (CMBS), по которой не будут произведены выплаты, канут в лету. Это, в свою очередь, посеет панику среди владельцев CMBS, и повысит вероятность банкротства банков-эмитентов. Из вышеупомянутого триллиона долларов, подлежащего рефинансированию, ~30% поддержано CMBS.

Фондовый рынок просядет, а спреды вырастут до уровней, превышающих уровни времен ковида.

Вы думаете, что все то, что здесь описано – теоретическая картинка?
Поговорим об этом через год.

И тем не менее полагаю, что крупного системного кризиса, сопоставимого с 2008 г., вероятно, все же удастся избежать. Есть и опыт, да и масштабы не те. Однако рецессия, которой сейчас только пугают, неизбежно произойдет, да и растянется надолго. И сектор недвижимости, вполне возможно, в данной ситуации будет одним из самых проблемных.

Что будет делать в такой ситуации ФРС, угадать сложно. Вероятно, ставки придется понизить, однако любой компромисс между ростом, безработицей и инфляцией понравится всем меньше, чем расклад в ковидные времена.

Мировые рынки тоже ощутят удар.
✔️Вначале из-за снижения темпов кредитования и вообще из-за сокращения денежного предложения,
✔️А позже – когда рецессия начнет набирать обороты, и упадут цены на энергоресурсы, удар может усилиться.

А вы спрашиваете – почему я вижу вполне реальную перспективу прокатиться по S&P на уровень 3200. Шанс на то имеется. Вопрос лишь в сроках. Хотя вряд ли все это быстро и в моменте.

Деньги, спрятанные под подушкой, обесцениваются, фондовый рынок становится похожим на американские горки, а средняя ставка по депозитам не покрывает инфляцию – вот они новые инвестиционные реалии 2023 года.

Есть ли альтернативы? Конечно! И мы не о цифровых активах, а о вложениях в недвижимость.

С чего начать и в каких сегментах стоить искать доходность – обсудим с главой Becar Asset Management и президентом Российской гильдии управляющих и девелоперов, Александром Шараповым.

⏰ Когда? Сегодня в 17:00 МСК
? Где? На YouTube канале Bitkogan.

Ждем ваших вопросов! И не забывайте делиться ссылкой с друзьями ?

Метров много не бывает.

На прошлой неделе вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о рекордном объеме ввода жилья в России в 2022 году за всю историю, включая советскую.

Всего в эксплуатацию введено более 101 млн м2. В 2021 году было 92,6 млн, рост на 9%. С учетом всех обстоятельств результат впечатляющий.

Отдельным компаниям удалось добиться даже большего. Например, Etalon Group в прошлом году увеличила ввод недвижимости сразу на 74% до 735 тыс. м2. Также рекорд в истории компании.

Частично такой успех объясняется покупкой финской YIT. Мы уже писали об том в конце декабря, когда обращали внимание на бумагу.

Но дело не только в удачном приобретении. Повышение эффективности бизнеса на ключевых рынках (Москва, Санкт-Петербург) и выход в новые регионы (Казань, Екатеринбург) не менее важно.

Для рынка столь мощные результаты стали приятным сюрпризом. Помимо самого факта рекорда, это означает, что в распоряжении компании окажется больше средств с эскроу-счетов. И, таким образом, долг без учета средств на эскроу-счетах к скорректированной EBITDA упадет.

На сколько именно? Узнаем из отчетности. А пока отметим, что с начала года бумаги Etalon Group подорожали на 20%.

В следующий понедельник, 19 декабря в 13:00, состоится увлекательное событие – Big Day 2022. Это мероприятие, организованное группой «Самолет»(SMLT RX).
Обсудят итоги уходящего непростого 2022 года, каким он выдался для страны, рынка недвижимости и компании. Спецвыпуск будет вести известный российский журналист Леонид Парфенов. Согласитесь, звучит интригующе.

Почему это важно и интересно? Во-первых, менеджмент как никто другой знаком с макроэкономической ситуацией и ситуацией непосредственно в отрасли недвижимости. Мы сможем отметить что-то новое и интересное для себя. Кстати, только вчера Владимир Путин заявил, что льготная ипотека по всей стране будет продлена до 1 июля 2024 г., ставка увеличится до 4%. Сворачивание механизмов льготной ипотеки будет проходить плавно. Это крайне важно для деятельности «Самолета», ведь, согласно последним данным, доля контрактов компании, заключенных с участием ипотечных средств, достигла 91,8%.
Во-вторых, ГК Самолет отличается качеством своей корпоративной практики. Мы имеем в виду открытость компании к ее акционерам и инвесторам. Группа публикует свои финансовые результаты, делится презентациями, рассказывает ключевые новости, касающиеся бизнеса. В столь непростое время это очень ценится участниками рынка.
В-третьих, финансовые/производственные результаты и привлекательность акций. По итогам 9 мес. 2022 г. группа увеличила продажи на г/г 70%, нарастила поступления денежных средств на 85% до 127,8 млрд руб. По данным за 1П 2022 г., выручка компании выросла г/г на 99%, составив 66,3 млрд руб., при этом EBITDA показал рост на 125%, а рентабельность достигла рекорда – 27,7%. Результаты конкурентов заметно хуже. И это все при условии, что компания является растущей, в то же время направляя часть своей прибыли на дивиденды.

Все эти факторы в очередной раз подчеркивают интерес к предстоящему событию. Сам факт организации такого мероприятия воодушевляет, что уж говорить; многие компании даже не раскрывают свои отчетности, но здесь ситуация принципиально другая.

Полагаем, что, помимо прогнозов компании по положению дел в секторе недвижимости в следующем году, менеджмент сможет порадовать своих инвесторов представленными планами и ожиданиями бизнеса. В свою очередь, мы относим «Самолет» к явным фаворитам в российском секторе Real Estate, поэтому с нетерпением ждем 19 декабря.

Тема весьма серьезная, поскольку многие россияне купили в Эмиратах квартиры, апартаменты, виллы или даже вошли в некие девелоперские проекты.

Поможет мне в этом отлично подготовленный материал моего партнера Антона Москалева.

❇️ Какие меры принимаются для защиты инвесторов в сфере недвижимости в ОАЭ???

Рисков при покупке недвижимости в Дубае крайне мало. Но, на случай неблагоприятных ситуаций, правительство ОАЭ создало ряд законов и специальные организации, контролирующие все процессы в сфере недвижимости. Эти меры защищают каждого покупателя от банкротства строительных компаний или недостроенных объектов.

? Надзорные органы.

С целью надзора за работой брокеров и строительных компаний правительство ОАЭ создало два основных органа: RERA (Управление по регулированию рынка недвижимости Дубая) и DLD (Земельный департамент Дубая). Эти органы осуществляют защиту сделок на рынке недвижимости, за счёт чего процессы покупки/продажи и аренды жилья в Дубае являются безопасными и «прозрачным».

? Лицензирование строительных компаний и брокеров.

Согласно законодательству ОАЭ, заниматься строительством или вести брокерскую деятельность могут только те фирмы, которые получили специальную лицензию. Перед выдачей лицензии каждый кандидат проходит тщательную проверку надзорными органами.

? Эскроу-счета.

Все деньги покупателей поступают не напрямую застройщику, а на специальные эскроу-счета. Пока строительная компания не достигнет определенного этапа строительства, ваши деньги будут лежать на этих счетах, а застройщик не будет иметь к ним доступа. Плюс к этому, DLD и RERA контролируют, куда поступают деньги с эскроу-счетов после перехода проекта к определенной стадии строительства.

? Что произойдет, если застройщик обанкротится?

Таких случаев в ОАЭ крайне мало, и каждый из них рассматривается DLD и RERA в особом порядке.

? Объявляя о банкротстве, застройщик проходит ряд соответствующих процедур, а деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах и впоследствии возвращаются к дольщикам.

? Если банкротство происходит на финальной стадии строительства, DLD имеет право передать проект другому девелоперу. При этом, все условия для покупателей, вложившихся в изначальный проект, сохраняются.

А вообще, рекомендую внимательно читать канал Антона. Очень понятный язык. Все четко и конкретно про недвижимость в Эмиратах.
Пишет человек, который знает про тему ВСЕ.

Мы привыкли, что снять жилье в России – это просто. Но в других странах свои порядки. С притоком российских эмигрантов снять жилье заграницей и не остаться на вокзале – это целый квест.

1️⃣ Договор

В России, как правило, без него никак. В близлежащих странах заключать договоры не так любят. Чем это заканчивается, нам пишут в личку:

? «Сняли квартиру в Грузии без договора. Якобы все тут построено на доверии. Но это не помешало хозяину выселить нас через неделю, т. к. аренда стала ему невыгодна».

2️⃣ Обманы и самоуправство

В России хозяева квартир стараются избегать конфликтов с арендаторами. Да и обманывают нечасто. В соседних с РФ странах все иначе из-за притока россиян. Вот что рассказывают:

? «Снял в Армении квартиру, через неделю пришел мужчина со словами: «Что ты делаешь в моей квартире?» Выяснилось, что договор я подписал не с хозяином квартиры, а с человеком, который ее снимал».

? «В Армении к нам в съемную квартиру без предупреждения пришла хозяйка и увидела, что зубных щеток в стакане было на одну больше, чем жильцов (т. к. у меня было 2 зубные щетки). Пришлось доплатить еще $200 за воображаемого сожителя».

3️⃣ Конкуренция

Когда снимаешь квартиру в РФ, то есть время подумать, есть альтернативы. В Грузии/Казахстане/Армении и т. д. рынок аренды перегружен желающими снять квартиру:

? «Пришли на просмотр квартиры в Стамбуле, а там очередь из россиян. Ждали у входа час, а потом хозяйка устроила аукцион «кто даст больше за квартиру».

Что делать?

▪️Из элементарного – заключать договор, пользоваться услугами риелтора, проверять документы.

▪️Но и этого может быть недостаточно. Если вы уже заключили договор, проверьте его сейчас.

▪️У всех стран свои непредсказуемые особенности. Например, в Грузии имеет силу именно договор, написанный на грузинском (русский/английский перевод второстепенны). Так что, если вы снимаете жилье в Грузии, проверьте и переведите договор на грузинском в онлайн переводчике.

▪️ Доходности облигаций в еврозоне растут.
▪️Акции немецких REIT-компаний* обваливаются.

Мы с вами видим, как продолжается стремительный рост доходностей облигаций как еврозоны, так и Великобритании. Но, к сожалению, далеко не всякий рост чего-то на рынках – позитивный сигнал. В данном случае, говоря откровенно – сигнал не очень хороший для европейской экономики. Как бы не было долгового кризиса…

Тем временем, пока растут доходности по европейскими облигациям и падают цены по немецким, итальянским французским десятилеткам, происходят другие занимательные вещи. В частности, тут же обваливаются REIT-ы. Наблюдаем…

*REIT — с англ. real estate investment trust, т.е. инвестиционный фонд недвижимости

По данным НКР, объем выданных ипотек по итогам 2022 года составит не менее 4,5-5 трлн руб., что на 10-20% ниже, чем в прошлом году. Основной провал в выдаче ипотек пришелся на весну-лето этого года. Причина снижения выдачи ипотек, в первую очередь, в высоких ставках, предлагаемых банками.

Что изменилось с начала кризиса?
1️⃣ Банк России уже опустил ставку до 8,5%, что на 1 п.п. ниже, чем до начала кризиса.
2️⃣ Инфляция пошла на спад. Цены падают последние 3 месяца, инфляция уже ниже 15%.
3️⃣ Падение реальных располагаемых доходов россиян во 2 квартале составило 0,8% (г/г), после падения на 1,2% (г/г) в 1 квартале.

Из-за снижения ключевой ставки скоро банковские ставки по ипотекам придут к значениям, наблюдавшимся в начале этого года. И это, по идее, должно разогнать спрос на ипотеку. Но не все так тривиально. Сейчас спрос населения на жилье ограничен. И, как мне кажется, тенденция к низким располагаемым доходам будет сохраняться продолжительное время.

Что с ценами?
▪️Новостройки последние месяцы дорожают. В целом, цены на новостройки еще имеют пространство для роста, так как для многих это способ вложения.
▪️Со вторичкой все не так спокойно. С апреля цены на вторичку снижаются, что констатируют различные агенства.  И, что немаловажно, наблюдаемое сейчас ослабления потребительского спроса и снижение реальных доходов населения может продлиться достаточно долго. Соответственно, рынок вторичного жилья пока будет и дальше слабым.

Спрос на ипотеки, несмотря на снижение ставок, вряд ли восстановится к уровням рекордного 2021 года. Да и рынок недвижимости в целом будет оставаться достаточно тонким. С одной стороны, у собственников нет возможности повышать цены на фоне низкого спроса. С другой – к большим скидкам продавцы не готовы, т.к. часто полученные от продажи средства идут на покупку нового жилья.

К слову, стагнацию на рынке коммерческой недвижимости все эти факторы только усугубят. Сейчас и так достаточно сложно найти арендаторов, а общее ослабление спроса – это дополнительный неприятный фактор.

С началом делового сезона в сентябре цены на жилье вполне могут немного подрасти. Но ждать чуда я бы не стал. Таким образом, если вы планируете брать ипотеку и цена квартиры/ставка вас не устраивают, то может иметь смысл подождать месяц-другой с надеждой на снижение ставки и/или скидку от продавца жилья.

Продолжаем разбираться в громких проблемах китайских банков. Историю с хэнаньскими банками рассматривали здесь.

История вторая. Призрак ипотечного кризиса.

Долговые проблемы китайских застройщиков начали обостряться после введения «трех красных линий» – критериев долговой нагрузки, от соответствия которым зависит возможность застройщиков брать новые займы и перекредитовываться. Этому предшествовали многолетние лозунги китайского руководства на тему «дома – для жилья, а не для спекуляций», а также беспокойство по поводу чрезмерной закредитованности девелоперов.

Что было дальше, пожалуй, многим известно. Цепочка дефолтов застройщиков. Громкий (но ожидаемый) дефолт Evergrande по офшорным бондам, за которым последовали новые и новые неисполненные в срок обязательства. В первом полугодии 2021 г. продажи домов 100 крупнейших застройщиков сократились на 50% (г/г). Китайцы притормозили покупку жилья, в основном, по двум причинам:

▪️Цены на жилье перешли к снижению. Население привыкло к растущим ценам и воспринимало жилье как инвестиции. За последние 20 лет недвижимость дорожала на 5-10-20% в год, за исключением лишь нескольких случаев снижения цен.

▪️Неуверенность, что застройщики достроят и сдадут объект, подкрепляемая дефолтами в отрасли.

Bloomberg сообщает о феномене «ипотечных бойкотов» в Китае. Десятки тысяч человек, объединившись в соцсетях, перестали платить по ипотеке. Они опасаются, что их жилье не будет достроено. Бойкоты затрагивают порядка 300 проектов в 90 городах Китая.

Некоторые банки раскрыли сумму ипотечных кредитов, связанных с бойкотируемыми объектами. В большинстве банков, раскрывших данные, эти кредиты не превышают 1% выданных ипотек. Впрочем, прозрачность китайских отчетностей – как известно, вопрос творческий.

По некоторым оценкам, сумма ипотек, оказавшихся под угрозой невыплаты, может дойти до 2 трлн юаней ($296 млрд). Это около 5% суммы непогашенных ипотечных кредитов, выданных китайскими банками.

Китайские власти прикладывают усилия, чтобы сдержать распространение бойкотов. Банкам и местным органам власти рекомендовано увеличить кредитование застройщиков на незаконченные проекты. В Чжэнчжоу – городе, где появились первые ипотечные протесты – создали фонд помощи застройщикам.

Аналитики ожидают больше послаблений со стороны властей, чтобы восстановить доверие потребителей к сектору недвижимости. Момент сейчас критический – осенью состоится 20 съезд КПК, на котором решат, кто будет руководить страной в следующие 5 лет. Учитывая, что Си готовится быть переизбранным на 3 срок, роста социальных волнений и банковского кризиса всеми силами постараются избежать.

Доля банковского сектора в нашем портфеле китайских акций в сервисе по подписке составляет около 6%. Мы все еще принципиально не рассматриваем акции застройщиков для включения в портфель, но за сектором недвижимости внимательно следим. В июне продажи жилья хоть и продолжали сокращаться в годовом выражении, но по сравнению с майскими данными – выросли на 61%. Что это – эффект от ранее принятых послаблений для застройщиков? Или временный отскок на фоне смягчения коронавирусных ограничений? Без цифр за июль-август отвечать на эти вопросы пока рано.

Начала зарастать народная тропа в ТЦ

В последние месяцы мы уделяем много внимания жилой недвижимости, в то время как коммерческий сектор также переживает непростые времена. Подтверждает это и заявление Эмина Агаларова, владельца одного из крупнейших арендодателей в российских ТЦ – Crocus Group.

Он описал сложившуюся ситуацию в сфере сдачи в аренду торговых площадей после ухода или временной приостановки деятельности западных брендов. Трудность состоит в том, что при строительстве ТЦ в проект закладываются требования конкретного заказчика, планирующего арендовать площадки порой до 4000–5000 м кв. Естественно, уход 30% таких арендаторов уже привел к потере 20-30% посетителей. И эта тенденция может продолжиться.

Ведь если крупнейший игрок рынка ощущает проблемы, то у других участников дела могут обстоять гораздо хуже. Часть арендаторов уже закрыла магазины в период пандемии. Но ситуация с доставкой товаров из-за рубежа стала еще хуже из-за разрыва логистических цепочек в первом квартале текущего года.

Для поддержки российских строителей коммерческой недвижимости и деятельности торговых центров в непростое время была привлечена тяжелая артиллерия – Филипп Бедросович. Во время проходящего сейчас форума ПМЭФ, Киркоров подписал договор о совместных инвестициях в строительство ТЦ в Ленобласти на сумму $1,5 млрд. Что ж, пожелаем успехов в столь сложном вопросе. Посмотрим на практике через 14 месяцев, как получится у начинающего инвестора привлечь арендаторов в возводимый объект.

Также любопытна новость о снятии ограничений ритейлерам на покупку торговых площадей у уходящих из России конкурентов. До 2023 г. даже антимонопольное законодательство не должно стать помехой в вопросах укрупнения своих сетей. Это позволит занять более 25% рынка в регионах крупным игрокам. Как мы и ожидали многие крупные игроки будут готовы провести сделки M&A с активами уходящих из России иностранных компаний.

Актуален будет вопрос — как поступать ритейлерам в следующем году? Ведь после боя курантов антимонопольщики могут прийти в магазин и потребовать его закрытия. Пока это предположение выглядит спорно. Поэтому неудивительно появление новости о покупке X5 Retail Group у уходящего из России холдинга SOK Retail 15 супермаркетов. Этот шаг позволит в перспективе уйти вперед в гонке с конкурентами.

Что ждёт российских ритейлеров которые купят площади уходящих из России компаний – очень сложный вопрос. Скорее всего, потребуются годы, а может и десятилетия, для того, чтобы новые компании смогли завоевать такую же любовь, как и ставшие за прошедшие годы привычными для россиян западные бренды.

Какие еще сегменты пострадают в случае ухудшения ситуации на рынке коммерческой недвижимости?
1️⃣ Строительство и металлургия. Снижение объемов возводимой недвижимости сократит выручку в этих сегментах.
2️⃣ Пищевая продукция. Одним из объектов притяжения в ТЦ стали фудкорты, поэтому закрытие ресторанов и кафе приведет к снижению объемов продаж агрохолдингов.
3️⃣ Легкая и текстильная промышленность. Отечественные производители одежды могут ощутить серьезное снижение спроса на свою продукцию в случае закрытия магазинов.

Вместо вывода.

Тема недвижимости, а особенно коммерческой недвижимости, остается актуальной для инвесторов. Будем следить за поступающими новостями, но пока картина складывается не самым лучшим образом для этого сектора рынка и сопутствующих.