Если еще совсем недавно активность была достаточно высокой, то в 3 квартале мы видим существенное снижение объемов рынка.

Немного статистики.
?В 3 квартале 2023 г. объем сделок составил $8,75 млрд. Это годовой минимум.
?Так, в 1 квартале показатель составил $12,1 млрд,
?а во 2 квартале – $12,5 млрд.
В целом рынок падает уже на протяжении нескольких последних лет. К примеру, в 2020 г. объем сделок составлял около $60 млрд.

Выделю локальные и глобальные причины падения.
➡️ Основная локальная причина – процесс выхода иностранных компаний из российских активов завершается. Отсюда и низкий показатель 3 квартала.
➡️ О глобальной причине долгосрочного нисходящего тренда я говорю постоянно. Это токсичность российских денег и активов во всем мире. И не только в недружественных странах.

Объясню подробнее последний пассаж. Глядя на то, как западным компаниям приходится расставаться со своими бизнесами с дисконтом 50%, любой потенциальный инвестор сто раз подумает, прежде чем заводить деньги в РФ. Риски с точки зрения инвестиций колоссальные.

Что нас ждет дальше в этой сфере?

Кто будет инвестировать в сделки M&A в РФ? Раньше основными игроками здесь были крупные фонды, которых уже нет. Их заменит государство? Может быть. Но оно ему надо? Вопрос.

Возможно, крупные банки типа «Сбера» или ВТБ. Но пока мы живем в эпоху высоких ставок, этот вариант выглядит весьма сомнительным. Занимать под поглощение сегодня крайне невыгодно. Ну или это должен быть какой-то «пушечный», быстроокупаемый проект. А это товар, как известно, штучный.

Вывод?

?Неутешительный. Сегодня затащить в Россию ЛЮБЫЕ иностранные инвестиции – задача, мягко говоря, трудновыполнимая. Рискну предположить, что застой в сфере M&A в ближайших кварталах будет усугубляться. Рано или поздно начнется процесс восстановления, но когда именно – сказать сегодня невероятно сложно.

Тем не менее не хотелось бы заканчивать на минорной ноте. Ликвидности в РФ сегодня много, и этот факт дает надежду на то, что оживления не придется ждать долго. Крупные российские компании, так или иначе, будут искать возможности для расширения бизнеса, в том числе, за счет покупок новых активов. Если деньги есть – они должны работать.

В шестой пакет санкций предлагается включить запрет на продажу недвижимости резидентам РФ.

Давайте подумаем, против кого нацелены эти меры?

1. Те, кто уехал из России после 24 февраля и еще не успел стать резидентом/ами ЕС.
2. Российские пенсионеры, которые покупают небольшие квартиры в Болгарии, Испании и Хорватии в качестве дачи на лето.

В первую же очередь, скорее всего, пострадает рынок недвижимости небогатых европейских стран, который получал неплохую поддержку за счет перечисленных выше категорий.

Это ли целевая аудитория европейских бюрократов? Думаю, вряд ли. Но… Отрицательную селекцию никто не отменял и у них…

Что касается жестокости этих санкций, то полагаю, что те, кто хотел, давно получили ВНЖ нужной им страны. Или со временем получат. Зато пенсионеры теперь будут под санкциями.

На мой взгляд, данные меры мягко говоря лишены всякого смысла. В отличие от той же инициативы США по привлечению образованных российских IT-специалистов – американцам здесь в логике не откажешь.

Так и хочется выразиться крылатыми словами нашего министра иностранных дел… Они здесь очень к месту ?

Продолжаем рассказывать о секторе девелоперов, и сегодня снова о «Самолете» (SMLT RX). Напомним, что в конце января компания отчиталась по итогам 2021 г., а недавно анонсировала размещение нового выпуска рублевых облигаций. Кстати, размещение прошло вчера, и вполне успешно. В рамках презентации был представлен бизнес-план и прогноз развития до 2024 г.

По плану в 2022 г. «Самолет» продаст более 1,5 млн квадратных метров жилья (+99% г/г), а в 2023 г. рост составит 58%. За счет этого EBITDA, по результатам 2022 г., может вырасти на 142% (г/г) и превысить 65 млрд руб., а в 2023 г. – повыситься 64% до 110 млрд руб. и в 2024 г. – до 170 млрд (+58% г/г).

Кроме того, бизнес-план «Самолета» предполагает, что чистый долг с учетом остатков на счетах составляет 5,9 млрд руб., а остаток средств на счетах эскроу превышает задолженность в рамках проектного финансирования на 82%. Предполагается, что этого уровня компания сможет достичь в 2023-2024 гг. Net debt/EBITDA у компании не должен превышать 2x по плану, но перспективе можно ожидать снижения коэффициента до 1x – 1,1x.

По мере нарастания геополитических рисков и давления на российские фондовые индексы, акции «Самолета» скорректировались от осенних максимумов примерно на 20%. Подчеркиваем, что это снижение было обусловлено исключительно внешними факторами, а сама компания остается привлекательной в фундаментальном плане.

«Самолет» представил интересную стратегию развития, и мы не исключаем, что котировки могут отыграть снижение последних месяцев. Если, конечно, геополитика снова не скажет свое слово.

В последнее время в личных сообщениях получаем очень много вопросов о том, почему при разговоре о недвижимости мы не упоминаем все компании, которые предложили рынку ЗПИФы (закрытые паевые фонды). Решили исправить эту ситуацию и более наглядно представить развернутый список фондов, вложения в которые помогают развитию секторов коммерческой и индустриальной недвижимости. А сами инвесторы получают очень неплохие выплаты.

Чтобы не быть голословными и показать все цифры, свели их таблицу, которая приведена выше.

На какие параметры инвестору стоит обратить внимание?
1️⃣ Доходность. Как можете отметить, в таблице приведены ЗПИФы с учетом ранжирования по убыванию доходности. Конечно, любому инвестору с консервативным и умеренным риск-менеджментом захочется в первую очередь отыскать актив, приносящий стабильный и высокий доход. Не стоит забывать и о том, что официальная инфляция за январь составила 8,7% годовых. Если объект вложения приносит большую доходность – то его стоит рассматривать, а если меньше – то можно считать, что вы занимаетесь благотворительностью и просто помогаете развитию фонда. Хотя благотворительность сама по себе – очень хорошая вещь, и мы не видим в этом ничего зазорного.
2️⃣ Объекты инвестирования. Большим плюсом для компании является предоставление объектов в аренду не только одному арендатору, а большому количеству крупных компаний с долгосрочными договорами аренды. Как и в любом бизнесе: если у вас есть разные источники поступления cash flow, то компания сможет пережить потрясения. Но если только один арендатор, то он может разорвать контракт или обанкротиться, и тогда точно возникнет пауза в поступлениях арендного потока.
3️⃣ Уровень листинга. Цифрами 1 и 3 в таблице показаны котировальные списки Московской биржи. Как вы знаете, первый список означает, что фонд более ликвиден и на его пай можно очень быстро найти покупателя/продавца в зависимости от интересующей вас сделки.
4️⃣ Стоимость чистых активов или СЧА. Вопрос здесь не в том, что большой фонд = маленькие риски, а маленький, соответственно, большие. Скорее, большой СЧА – вопрос привлекательности инвестиций. К большим проектам примыкает больше людей. Но в целом, конечно, важнее, если чистые активы фонда диверсифицированы по арендаторам и отраслям. Диаметрально противоположная ситуация с комиссией, рассчитываемой от среднегодовой стоимости чистых активов (СГСЧА) – чем меньше комиссия берется с клиента, тем выше будет в итоге его доход.
5️⃣ Подходит ли для неквалифицированных инвесторов? Если вы обладаете статусом квалинвестора, то этот параметр для вас не важен. Но если вы его еще не имеете, то ряд фондов не подойдут для вас, и вы не сможете получить к ним доступ у своего брокера.

Есть еще один важный момент, который просят осветить наши читатели: причина столь большого объема рекламы PNK rental и Паруса в СМИ и на просторах Telegram. Все очень просто. Остальные фонды созданы дочерними организациями крупнейших российских банков, которые могут предложить этот продукт своим клиентам. А названные выше компании должны сами завоевывать доверие клиентов и «место под солнцем». Получится ли это у них? Пока нареканий от клиентов и сообщений о невыплате дивидендов не встречали.

Вместо вывода. В этом материале рассмотрели ЗПИФы, которые представлены на отечественных фондовых рынках. Теперь каждый инвестор, рассматривающий вопрос вложения капитала в недвижимость со стабильным получением доходности в рублях, может самостоятельно подобрать, на основе представленных данных, привлекательные активы на свой вкус и на основе важных для него критериев.

Не успели россияне «выдохнуть» новогодние праздники, как пора перелистнуть календарь – наступил последний месяц зимы. Давайте взглянем на события, которые повлияли на финансовые рынки, и могут сказаться на их динамике на протяжении года.

Во-первых, штамм Омикрон. Растущая заболеваемость и риск появления новых штаммов ставит под вопрос возможности для дальнейшего стабильного повышения биржевых индексов.
Во-вторых, ФРС стала придерживаться более жесткой позиции, чем занимала несколько месяцев назад, когда ее официальные лица утверждали, что рост инфляции носит «временный» характер. Уже в марте рынок сможет (с почти 100% уверенностью) наблюдать переход от мягкой денежно-кредитной политики и выкупа облигаций (QE) к политике повышения ставок. Не случайно глава Федрезерва Джером Пауэлл говорит о возможности изменения ставки на каждом заседании. Но мы то с вами понимаем, что когда дойдет до дела, то политика Федрезерва будет гораздо более мягкой, чтобы не навредить. Обещать – не значит жениться!
В-третьих, геополитика. Инвесторы с содроганием ждали комментариев президентов и дипломатов России, США и ряда других стран относительно ситуации на границах. Множество утренних новостных заголовков больше походили на сводки с линии фронта.

Но с середины прошедшей недели на рынке можно наблюдать восстановление позиций по многим «голубым фишкам» и рост индексов Московской биржи и РТС. Инвесторы, как мы это видим в сообщениях от подписчиков, все чаще задаются вопросом: «Дно падения было достигнуто или снижение может продолжиться?» С одной стороны, уже закрадывается желание приобрести активы по очень привлекательной стоимости и по снизившимся уровням мультипликаторов. Но… в голове остается тревога. «Меня терзают смутные сомнения», как говорил Иван Васильевич Бунша в бессмертном кинопроизведении.
Будет ли еще одно снижение рынка в феврале и последующие месяцы? Лучше не загадывать, а подготовиться к возможным катаклизмам. Полагаем, что рынки может потрясти еще не раз и народ будет хвататься за корвалол.

Что значит подготовиться к возможным катаклизмам? Все просто: надо найти «защитные гавани», найти инструменты, динамика которых может либо идти в противофаз с рынком, либо показывать стабильность во время волатильности.

Сегодня предлагаю рассмотреть сектор, который не только не пострадал в 2021 году, а, наоборот, активно рос. На днях мы обсуждали вопросы, связанные с инвестициями в жилую недвижимость. Но не стоит упускать из фокуса внимания и коммерческую недвижимость. Причина – по оценкам экспертов Knight Frank объем сделок со складской недвижимостью в России вышел на рекордное значение 4,56 млн кв. м (+36% г/г). Объем сделок от совокупного объема аренды/покупки вырос среди недвижимости из сегмента «Транспорт и логистика» в прошедшем году в 2 раза до 20%.

В 2022 году в Московском регионе может продолжиться активная конкуренция девелоперов жилой недвижимости и складской за застройку свободных участков. Но трендом может оказаться проведение сделок в регионах. И здесь речь идет не только о Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Сделки уже сейчас заключаются во многих городах с хорошо развитой инфраструктурой. Лидером по аренде и строительству складов может остаться сектор e-commerce.

Подписчики могут задаться вопросом: как можно заработать на быстро растущем рынке складской недвижимости? До наступления Нового года мы уже обсуждали риски высокой волатильности на рынках. А для снижения мы предлагали инвесторам обратить внимание на паи фонда PNK rental (pnkrental.ru) со стабильными финансовыми показателями и такой же выплатой дивидендов. REIT – ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал» сохраняет привлекательность, ведь даже во время снижения рынка паи хоть и тоже немного тряхнуло, но это движение оказалось не столь пугающим. Ведь когда страшно, то продают буквально все, но когда наметилось улучшение, то ситуация переменилась.

В основе стоимости паев лежит чистая математика: понятная доходность, спрос на индустриальную недвижимость, а также в расчет идут ключевая ставка ЦБ и доходность альтернативных инструментов на рынке.

Продолжаем наблюдать за отвечающей обеим условиям PNK. Уникальный для российского рынка продукт будет также привлекателен в свете вышесказанного про сохранение привлекательности сектором коммерческой недвижимости.

ЗПИФ можно с уверенностью отнести к консервативным инструментам, стоимость которых показывает стабильную динамику. А предсказуемая доходность позволяет рассчитать потенциальный CF как на короткий срок (сейчас составляет порядка 10,5-11% годовых), так и на годы вперед (12-14% в среднем за 5 лет с учетом индексации договоров аренды). Не стоит забывать еще и о потенциальном росте стоимости недвижимости фонда за счет аренды/реализации объектов в управлении, а значит и стоимости паев. Эти факторы является существенными плюсами в период волатильности, когда взлетают доходности облигаций (а их цены стремительно падают), а акции обновляют минимумы чуть ли не каждый день.

Вывод. Несомненно, события, происходящие на фондовом рынке, заставляют инвесторов терять спокойный сон; порой мы наблюдаем и более драматические последствия. Совершенно не удивительно, что капитал ищет консервативные способы не только сохранения, но и получения стабильного уровня дивидендных выплат в столь непростой час.
Мы уже не раз писали о паях ЗПИФ «ПНК-Рентал». Они сохраняют привлекательность для инвесторов, которые готовы вложить часть своего капитала в инструменты, где не хочется брать риски.

Будет ли спрос на складскую недвижимость? Пандемия подтвердила это мнение и остается фактом ожидание того, что индустриальная недвижимость будет и далее пользоваться спросом. Это один из немногих инструментов, который дает возможность чувствовать себя в относительной безопасности. Почему относительной? Все в нашей жизни относительно и риски есть, которые невозможно предугадать. Но не в отношении этого инструмента, ведь риски здесь весьма умеренные.

ПИК – лидер жилищного девелопмента в России. Компания недавно провела SPO и разместила еврооблигации, постоянно ищет и нахоО рынке недвижимости с вице-президентом группы ПИКдит новые рынки и возможности для роста и развития.

?️ Во вторник, 1.02, в 20:00 (МСК) мы снова встретимся в прямом эфире YouTube-канала Bitkogan с вице-президентом ПИК по рынкам капитала и корпоративным финансам Юрием Ильиным.

Обсудим:
▪️Рынок недвижимости 2022 – чего нам ждать?
▪️Будущее ипотечного кредитования на фоне подъёма ставок.
▪️Что год грядущий готовит ПИКу: результаты’2021 и прогнозы’2022.
… и множество других актуальных тем.

Присоединяйтесь и задавайте вопросы!

Сегодня девелоперская компания «Самолет» (SMLT RX) опубликовала операционные результаты за 2021 г., а также ключевые показатели управленческой финансовой отчетности. Сразу скажем, что цифры весьма сильные, и остановимся на основных, наиболее важных, моментах.

Объем продаж недвижимости в годовом выражении вырос на 112% до 126,4 млрд руб. (804,6 тыс. кв. м) по сравнению с 59,7 млрд руб. Общая площадь выведенной в продажу недвижимости составила 1322 тыс. кв. м, что на 18% больше, чем в 2020 г. Денежные поступления увеличились на 103% и достигли 119,3 млрд руб.

Что касается предварительных финансовых итогов, то отметим, что выручка «Самолета», согласно данным управленческой отчетности, увеличилась на 113% до 131,0 млрд руб., превысив план на 19%. Годовая EBITDA взлетела на 136% до 28,5 млрд руб.

Недавно мы писали о том, что «Самолет» – один из тех качественных активов, на которые есть смысл обратить внимание инвесторам в связи с ощутимым падением российского фондового рынка. Сегодняшняя публикация подкрепляет наше мнение.

Продолжаем держать бумаги компании в одном из портфелей сервиса по подписке. Доходность по позиции в моменте превышает 200%.

Компания решила разработать программу долгосрочной мотивации менеджмента. Для этого в течение 2022 г. планируется реализовать программу выкупа до 500 тыс. собственных акций на сумму до 3 млрд руб.

Мы позитивно оцениваем инициативы «Самолета». Во-первых, программа buyback способна поддержать котировки и даже придать импульс к росту. Такие дни на рынке, как сегодняшний, дают для этого весьма привлекательный уровень цен. Во-вторых, мотивация менеджмента повышает культуру корпоративного управления.

С начала 2022 г. акции «Самолета» снизились на 15% вместе со всем рынком под давлением геополитических факторов. На наш взгляд, сегодня они находятся на привлекательных уровнях. Конечно, случиться может всякое, рынок сейчас крайне волатилен.

Вместе с тем, качественные активы, о которых мы писали утром, на рынке есть, и на них вполне уместно обращаться внимание. «Самолет» считаем одним из таких активов.

Рынок недвижимости долгое время был драйвером всей китайской экономики. Писали об этом подробно здесь.

Такая модель роста привела к серьезным проблемам: высокая закредитованность застройщиков, пузырь на рынке недвижимости и неадекватные цены на жилье.

В итоге в Китае решили, что пора перестать использовать недвижимость как педаль газа для разгона экономики – пришло время переходить от количественного роста к качественному.

Для начала решили ограничить потоки ликвидности в сектор, установив критерии долговой нагрузки. Это привело к проблемам с ликвидностью закредитованных застройщиков, включая обострение кризиса Evergrande. По цепочке пострадали и те застройщики, формально соответствовавшие «красным линиям», – Kaisa и Shimao.

Все это вылилось в снижение предложения на рынке недвижимости на фоне ослабевающего спроса. Падает и объем капитальных затрат застройщиков – очевидно, сниженный уровень предложения сохранится в среднесрочной перспективе. СМИ рапортуют о крупнейшем снижении цен на новое жилье за последние 6 лет. Звучит устрашающе, но речь пока идет о 0,3% снижения за месяц. В приоритетах китайского руководства – замедлить рост цен на недвижимость. Особенно важно это для крупных городов, где соотношение стоимости жилья и доходов домохозяйств – одно из самых высоких в мире.

Вместе с этим, в Китае понимают, чем чреваты резкие просадки цен на жилье. Поэтому принялись ситуацию спасать: смягчают условия для выпуска внутренних бондов, направляют больше ликвидности в экономику, упрощают правила продажи застройщиками активов. Здесь читается намерение китайских властей показательно «наказать» тех, кто заигрался, вроде Evergrande, при этом не допустив обвала всего сектора.

Как мы писали ранее, тренд на замедление в недвижимости КНР – долгосрочный. Это, конечно же, повлияет и на рост ВВП. Ожидается (в том числе благодаря публикациям в гос. СМИ), что китайское руководство установит целевой показатель роста ВВП страны в 2022 г. на уровне не ниже 5%. Это немало, учитывая риски локдаунов, возможность новых энергетических кризисов и, конечно, замедления в строительстве. Поэтому, вполне вероятно, Китай в следующем году будет вынужден прибегнуть к а) дальнейшему смягчению условий для девелоперов, б) стимулированию экономики, в) мерам по дальнейшему смягчению ДКП.
Для фондового рынка это неплохо.

Несколько раз за последнее время я говорил о том, что сегодня мы с вами имеем весьма неплохую доходность по рублевым инструментам. 

Периодически получаю вопросы: во что имеет смысл вкладываться, чтоб и риск был небольшим, и доход просчитываемым? Государственные бумаги? Корпоративные облигации? Что-то еще?

С государственными бумагами все отлично. Вот только доходность – на уровне инфляции, или даже чуть ниже.  

Корпораты: доходность сегодня (славься в веках наш славный ЦБ!) выше инфляции на 2-3%. О чем еще можно и мечтать?

Впрочем, хочется чего-нибудь эдакого?. Чтоб и рыбку съесть, и горжетку не помять. Чтобы и доходность была кем-нибудь гарантирована, выше и инфляции, и девальвации, и вообще повыше любой ~ции. Но чтобы это что-то будоражило при этом кровь и обещало райские кущи? Возможно ли такое? Если честно, не очень. 

И все же, иногда бывают счастливые и редкие исключения, из-за стечения различных обстоятельств. Да, там не обещают уж что-то запредельное, но все же…

Локдауны и пандемия привели к взлету сектора интернет-торговли. Маркетплейсы получили новую огромную аудиторию, которая делает покупки онлайн. Доля e-commerce в российском ритейле в первой половине 2021 года составляла около 10%, а уже в следующем году может составить 25%, как сейчас на рынках стран Юго-Восточной Азии. Ещё больше пандемия сыграла на руку сегменту доставки продуктов питания. Этот сегмент, по итогам текущего года, как минимум утроится.  

Не все из компаний e-commerce сейчас на фондовом рынке, но многие туда собираются. Например, лидер рынка доставки продуктов питания, компания ВкусВилл, готовится к IPO. Но сегодня речь не о них.

Главными бенефициарами роста e-commerce в перспективе ближайших лет можно смело назвать девелоперов и арендодателей складских комплексов. Развитие крупных маркетплейсов сыграло на руку рынку индустриальной недвижимости, став его основным драйвером. Дело в том, что компании электронной торговли не могут расти быстрее, чем их складская инфраструктура. Более половины сделок со складской недвижимостью в этом году приходится на e-commerce.  

По показателям спроса на склады Москва и область сегодня являются самым перспективным европейским рынком. Рекордный спрос на складскую недвижимость в Москве и Московской области превзойдет 2 млн кв. м по итогам 2021 года. Тот повышенный спрос на складские помещения, который наблюдается сейчас, практически не оставил свободных площадей для потенциальных арендаторов. Вакансий сегодня в целом по стране – 200 000 кв м, что составляет менее 1% от рынка. Фактически в качестве готовых складов остались только стоки: морально и физически устаревшие объекты, не отвечающие современным требованиям. Для дальнейшего развития крупным игрокам рынка e-commerce нужны высокотехнологичные объекты, построенные в соответствии с мировыми стандартами.  

Как это касается нас, инвесторов? 

Мы можем стабильно зарабатывать на биржевых ЗПИФах недвижимости, активы которых состоят из складов. Не на торговой недвижимости, не на смешанных фондах, в которых склад и умирающий торговый центр в одном флаконе, а именно на тех, которые состоят исключительно из складов.  

Безусловным бенефициаром всей этой ситуации является, например, ЗПИФ «ПНК-Рентал», состоящий исключительно из новых высокотехнологичных складских комплексов, которые арендуют как раз крупные игроки из e-commerce: ВкусВилл, Детский мир, Озон и другие.  

В чем интересная особенность этого фонда?

▪️Доходность, которая сейчас составляет 11% годовых и выплачивается ежеквартально. 

▪️Все договоры аренды долгосрочные и имеют ежегодную индексацию. Благодаря этой опции целевая среднегодовая доходность в пятилетнем горизонте составляет 12-13% годовых.  

▪️Высокий (первый) уровень котировального списка, на Московской бирже (тикер ЗПИФ ПНК), что говорит о высокой ликвидности, надёжности и соответствии управляющей компании высоким стандартам. 

▪️Невысокая комиссия за управление фонда, которая составляет всего 0,25% в год от СЧА.   

Есть ли на нашем рынке альтернативы? 

Есть, конечно. Как без них? Однако альтернативами их можно назвать с большой натяжкой. 

Либо фонды состоят из одного здания, и тогда имеем дело с риском моноарендатора и отсутствием диверсификации. 

Либо это фонды, созданные Сбером и ВТБ, но они смешанные (имеют в активах разные типы коммерческой недвижимости, что тянет доходность вниз) и не имеют такой ликвидности. Комиссии за управление в них выше на порядок, а «входной билет» выше на два порядка. Поэтому ЗПИФ ПНК-Рентал стоит особняком, показывая активный рост и пополняясь новыми объектами. И собирая все бенефиты роста рынка e-commerce.

Вот такой инструмент, с помощью которого можно решить ряд задач по доходности и защите от инфляционных процессов плюс заработать на том секторе, что активно развивается сейчас.

Evergrande, которая вчера ночью «официально объявила дефолт», проспавшись, чувствует себя бодрой и полной сил. 

Компания выплатила купоны под конец льготного периода. Это было ожидаемо: как раз недавно Evergrande продала пакет акций медиакомпании HengTen стоимостью, близкой к сумму купонных выплат. Покупателем, кстати, выступил онлайн-гигант Tencent, ставший крупнейшим акционером HengTen. Но сейчас не об этом.

Мы думаем, что китайский рынок еще обязательно потрясет из-за Evergrande. Но не в этом месяце. Когда? Посмотрим на график купонных выплат. 

6 декабря закончится льготный период по выплатам на $82 млн, которые следовало заплатить 6 ноября. Думаем, эту сумму Evergrande, или его основатель, смогут найти. 28 декабря компании придется направить на купоны уже $255 млн. Дальше – больше: в конце января придется найти еще $352 млн. С продажей крупных активов у Evergrande пока не складывается. Так что в январе-феврале вполне можно ожидать «встрясок» на китайском рынке, если Evergrande заранее не подготовится к платежам. 

А что же DMSA из Германии, из-за которых случился вчерашний переполох? Молодцы ребята, прославились ?

На рынках с утра легкий оптимизм: «пронесло» с Evergrande. Но мы понимаем, что если «пронесло» сейчас, не факт, что так же повезет и потом. Держим руку на пульсе.

Не так давно мы с вами говорили о паях ЗПИФ «ПНК-Рентал». 

На днях звонит мне отец:

– А не стоит, раз там такая отличная доходность, на половину портфеля купить эти паи? 

– Не, пап. На 50% не стоит. А вот на 15-20%, думаю, вполне.  

Вчера на рынке произошло довольно значимое событие: инвестиционные паи ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал» переведены в первый уровень списка ценных бумаг, допущенных к торгам на Московской бирже.

Что это означает? 

Новость о переводе на первый уровень отражает тот факт, что пакет, пожалуй, можно несколько увеличить. 

Первый уровень означает более высокий уровень ликвидности и надежности паев, прозрачности управляющей компании, подтверждение соответствия ценных бумаг фонда и его управляющей компании всем максимально возможным требованиям и стандартам. Первый уровень – это «высшая лига», «голубые фишки», бумаги наивысшей надежности. Это действительно хорошее событие для компании и ее инвесторов.  

Почему я искренне считаю, что ЗПИФ «ПНК-Рентал» – это качественный актив? 

Паи здесь обеспечены реальными физическими активами – современными высокотехнологичными зданиями. Сегодня в активах фонда – четыре объекта общей площадью более 100 000 кв. м. Сейчас фонд завершает выплату дохода за III квартал 2021 года – он оказался выше прогноза управляющего и составил по итогам отчетного периода 11,08%. 

Очень приличная доходность. А инструмент при этом весьма консервативный и – плюс – защитный. Я имею в виду от инфляции. Контракты все индексированы. 

Еще один важный момент. Для неквалифицированных инвесторов статус первого уровня означает отмену прохождения тестов от потери капитала из-за незнания рисков сложных финансовых инструментов, которые с 1 октября 2021 года Банк России утвердил как базовый стандарт защиты прав и интересов инвесторов. 

Как говорится, теперь можно все. Первый уровень котировального списка открывает возможность инвестирования для широкого круга инвесторов: физических лиц и институциональных инвесторов, что теоретически должно положительно отразиться на ликвидности ценной бумаги.

Так что 20% от портфеля, думаю, отцу можно инвестировать в паи ЗПИФ «ПНК-Рентал». Нормальная тема.  

И еще один важный момент. Сегодня мы наблюдали, как банк России достаточно бодро поднял ставку. По всей видимости, ставка может быть повышена еще. 

Все наши ОФЗ дружно падают на этой новости, а вот паи ПНК стоят на месте. Почему?

Да потому что доходность: 

а) частично защищенная от инфляции,

б) намного выше доходности и ОФЗ, и облигаций даже эмитентов крепкого второго эшелона. 

Хорошая такая штучка, как мне видится. Учитывая нынешние реалии складская недвижимость, по всей видимости, и далее имеет шанс на рост. Инфляция, однако.

Есть в жизни иногда место неожиданностям и празднику.

Акции Evergrande (3333 HK) растут после новости о выплаченных купонах. В этот раз компании удалось избежать дефолта, буквально запрыгнули в последний вагон. Ранее Evergrande предупредили, что могут не справиться со своими обязательствами. Впереди ноябрь и новые платежи.

Торги Evergrande (3333 HK) на Гонконгской бирже триумфально возобновились сегодня. Акции компании так же триумфально падают. Сделка на $5 млрд сорвалась. Ранее не состоялась продажа здания штаб-квартиры Evergrande другому китайскому застройщику.

За счёт чего рассчитываться по долгам, если активы не продаются? Одна надежда на китайское руководство. Пока разрешение проблем Evergrande затягивается, эта ситуация может тянуть вниз китайский рынок в целом.

Поскольку весь мир наблюдает за Evergrande, кризис этого застройщика стал проблемой не только Китая. Резонанс может снова затронуть глобальный рынок.

Компания станет fee-девелопером проектов одного из ведущих застройщиков московского региона – «Инграда». Заключенное соглашение покрывает несколько крупных проектов площадью более 1 млн кв.м. И сегодня же НРК повысило кредитный рейтинг компании до АА-.

Что такое fee-девелопмент? Это одно из направлений в бизнесе real estate, которое подразумевает, что компания, занимающаяся реализацией проекта, не является его собственником.

Почему это хорошо для ПИКа? Во-первых, сделка с «Инград» – это дополнительные денежные потоки «на вход», которые будут способствовать улучшению финансовых результатов. Во-вторых, данная коллаборация позволит еще больше укрепить лидерские позиции на рынке. В-третьих, это интересный имиджевый шаг.

На прошлой неделе мы публиковали подробный пост о том, почему мы считаем ПИК интересной историей на российском фондовом рынке. Посмотрим, что будет дальше ?

В последнее время много вопросов приходит по компании «ПИК» (PIKK RX). 

Особенно после недавнего интересного интервью с вице-президентом компании. 

Мы решили тезисно сформулировать наши основные триггеры по крупнейшему российскому девелоперу.

1️⃣ Сильные операционные результаты. Недавно ПИК опубликовал эти данные, некоторые пойнты были весьма любопытными. Так, реализация недвижимости выросла на 41% год к году, а общий рост денежных поступлений увеличился на 50%. 

2️⃣ Развитие онлайн-сервисов. В общей структуре продаж ПИКа растет роль онлайн-платформы «Кварта», которая сфокусирована на вторичном рынке. За 9 месяцев текущего года продажи в этом сегменте составили около 8 млрд руб.

3️⃣ Высокие ожидания по финансам на 2021 г. Так, в соответствии с консенсус-прогнозом Bloomberg, выручка компании может вырасти на 31% до $7 млрд, EBITDA – на 32% до $1,6 млрд, а чистая прибыль – на 13% до $1,3 млрд. 

4️⃣ Долговая нагрузка в норме. Несмотря на рост совокупных финансовых обязательств, долговую нагрузку ПИКа можно охарактеризовать как умеренную. Так, на сегодняшний день отношение чистого долга к EBITDA составляет менее 2,0х.

5️⃣ Недооценка по мультипликаторам. Так, по форвардному P/E на 2021 г. компания сегодня оценивается рынком около 9,0х, а сектор европейских девелоперов – около 20,0х. То есть текущий дисконт выглядит весьма внушительно.

Бумага только-только начала восстанавливаться после SPO, которое было ниже рынка. Что касается слухов и «нездоровых сенсаций», то мы предпочитаем рассматривать компании в контексте а) официальной информации; б) конкретных цифр, результатов или прогнозов. 

Сейчас по сравнению с годовыми максимумами акции ПИКа торгуются на 15% дешевле, оставаясь при этом одним из самых недооцененных секторе. На наш взгляд, небезынтересная история, и вполне может рвануть. При таком сценарии шортистам не поздоровится, ибо шорт-сквиз – штука весьма и весьма опасная.

Нажимайте на ссылку переходите на страницу эфира, чтобы не пропустить начало в 11:00 (МСК).

До скорой встречи!

В Китае резко выросло число дефолтов среди застройщиков

Специализирующийся на китайском рынке недвижимости исследовательский центр CRIC опубликовал тревожную статистику. Еще не закончившийся 2021 г. бьет рекорды последних лет по числу дефолтов. С начала года было зафиксировано нарушение выплат по 39 облигациям девелоперов против 14 в 2020 году. Общая сумма невыполненных обязательств по бондам с начала года превысила 46,7 млрд юаней ($7,2 млрд), что на 159% больше, чем за весь 2020 г. Если сравнивать с доковидным 2019 годом, становится еще хуже: рост на 596%. 

Из публичных компаний, торгующихся в Гонконге, отличились Sinic (2103 HK) с невыплаченными процентами на $6 млн и Fantasia (1777 HK), пропустившая выплаты по бондам на $205 млн. Куда хуже дела у застройщиков с листингом на материке. На начало сентября China Fortune Land (600340 SS) не произвел выплаты по бондам и кредитам на сумму $13,6 млрд. На конец июля сумма невозвращенных займов Tahoe Group (000732 SZ) составила $6,8 млрд.

Evergrande (3333 HK) не выплатили в срок купоны по облигациям на сумму $131 млн, от дефолта компанию отделяет 30-дневный льготный период, истекающий в конце месяца. До конца 2022 г. только по бондам компания должна выплатить более $7 млрд.

Давление на китайских застройщиков вырастет в I полугодии 2022 года, когда наступит срок погашения облигаций на $58 млрд. Не исключаем дальнейшего роста дефолтов. У китайского руководства есть рычаги для смягчения потрясений на рынке недвижимости. Главный вопрос, который все еще остается без ответа – будет ли оно их использовать?

Долг платежом Evergrande

Вчера стало известно, что Evergrande может продать большую часть своей доли в Evergrande Property Services за $5 млрд. Чтобы понять, сколько оптимизма кроется в этой новости, нужно разобраться с составом долга Evergrande.

На первое полугодие 2021 г. суммарные обязательства Evergrande составили $304,5 млрд, включая:

• Кредиторская задолженность (задолженность перед поставщиками и другими контрагентами) $103 млрд.
• Доходы будущих периодов $33 млрд. Это уже полученные доходы за товары и услуги, которые по факту еще не были реализованы. В случае с Evergrande досконально природа этих доходов нам не известна, но наиболее вероятно, что данная категория включает доходы за реализацию еще не законченных объектов недвижимости.
• Финансовый долг (банковские кредиты + бонды): краткосрочный $38 млрд и долгосрочный $51 млрд. В следующем году Evergrande необходимо будет погасить задолженность перед банками на $310 млн и держателями бондов на $7,4 млрд. 2023 год будет пиковым по объему обязательств к погашению: $976 млн – банковские займы, $9,8 млрд – бонды.

Кэша и эквивалентов на счетах Evergrande всего $13,4 млрд. Часть этих денег лежит замороженной на счетах по решению суда из-за невыплаченных долгов контрагентам.

Кризис Evergrande представляет опасность для недвижимости и связанных с ней секторов, поэтому государство, вполне вероятно, не допустит бесконтрольного кризиса. В приоритете – достроить и сдать жилье, уже оплаченное покупателями. Не менее важно погасить кредиторскую задолженность: среди поставщиков Evergrande тысячи малых и средних предприятий, чья судьба напрямую зависит от закредитованного гиганта. Напомним, на кредиторскую задолженность приходится более $100 млрд, так что именно здесь могут скрываться наиболее высокие риски, которые сложно оценить. Также китайское руководство будет следить, чтобы кризис Evergrande не оказал влияния на банковский сектор, это подтверждает пример с продажей доли Shengjing Bank.

Судьба отдельных держателей бондов Evergrande явно не в числе высоких приоритетов. Именно поэтому, несмотря на позитив в акциях отдельных компаний, связанных с Evergrande, бонды холдинга слабо реагируют на сообщения об очередных продажах активов. Если компания допустит дефолт по облигациям, это может вызвать цепочку дефолтов среди держателей бондов Evergrande, а также китайских застройщиков с повышенной долговой нагрузкой.

Такая ситуация может привести к существенной коррекции на китайском фондовом рынке, если, конечно, китайское руководство не возьмет ситуацию под контроль.