Хотите получить бесплатную консультацию?

В фокусе внимания складская недвижимость

Индустриальная недвижимость будет и далее пользоваться спросом. Это один из немногих инструментов, который дает возможность чувствовать себя в относительной безопасности


Не успели россияне «выдохнуть» новогодние праздники, как пора перелистнуть календарь – наступил последний месяц зимы. Давайте взглянем на события, которые повлияли на финансовые рынки, и могут сказаться на их динамике на протяжении года.

Во-первых, штамм Омикрон. Растущая заболеваемость и риск появления новых штаммов ставит под вопрос возможности для дальнейшего стабильного повышения биржевых индексов.
Во-вторых, ФРС стала придерживаться более жесткой позиции, чем занимала несколько месяцев назад, когда ее официальные лица утверждали, что рост инфляции носит «временный» характер. Уже в марте рынок сможет (с почти 100% уверенностью) наблюдать переход от мягкой денежно-кредитной политики и выкупа облигаций (QE) к политике повышения ставок. Не случайно глава Федрезерва Джером Пауэлл говорит о возможности изменения ставки на каждом заседании. Но мы то с вами понимаем, что когда дойдет до дела, то политика Федрезерва будет гораздо более мягкой, чтобы не навредить. Обещать – не значит жениться!
В-третьих, геополитика. Инвесторы с содроганием ждали комментариев президентов и дипломатов России, США и ряда других стран относительно ситуации на границах. Множество утренних новостных заголовков больше походили на сводки с линии фронта.

Но с середины прошедшей недели на рынке можно наблюдать восстановление позиций по многим «голубым фишкам» и рост индексов Московской биржи и РТС. Инвесторы, как мы это видим в сообщениях от подписчиков, все чаще задаются вопросом: «Дно падения было достигнуто или снижение может продолжиться?» С одной стороны, уже закрадывается желание приобрести активы по очень привлекательной стоимости и по снизившимся уровням мультипликаторов. Но… в голове остается тревога. «Меня терзают смутные сомнения», как говорил Иван Васильевич Бунша в бессмертном кинопроизведении.
Будет ли еще одно снижение рынка в феврале и последующие месяцы? Лучше не загадывать, а подготовиться к возможным катаклизмам. Полагаем, что рынки может потрясти еще не раз и народ будет хвататься за корвалол.

Что значит подготовиться к возможным катаклизмам? Все просто: надо найти «защитные гавани», найти инструменты, динамика которых может либо идти в противофаз с рынком, либо показывать стабильность во время волатильности.

Сегодня предлагаю рассмотреть сектор, который не только не пострадал в 2021 году, а, наоборот, активно рос. На днях мы обсуждали вопросы, связанные с инвестициями в жилую недвижимость. Но не стоит упускать из фокуса внимания и коммерческую недвижимость. Причина – по оценкам экспертов Knight Frank объем сделок со складской недвижимостью в России вышел на рекордное значение 4,56 млн кв. м (+36% г/г). Объем сделок от совокупного объема аренды/покупки вырос среди недвижимости из сегмента «Транспорт и логистика» в прошедшем году в 2 раза до 20%.

В 2022 году в Московском регионе может продолжиться активная конкуренция девелоперов жилой недвижимости и складской за застройку свободных участков. Но трендом может оказаться проведение сделок в регионах. И здесь речь идет не только о Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Сделки уже сейчас заключаются во многих городах с хорошо развитой инфраструктурой. Лидером по аренде и строительству складов может остаться сектор e-commerce.


Подписчики могут задаться вопросом: как можно заработать на быстро растущем рынке складской недвижимости? До наступления Нового года мы уже обсуждали риски высокой волатильности на рынках. А для снижения мы предлагали инвесторам обратить внимание на паи фонда PNK rental (pnkrental.ru) со стабильными финансовыми показателями и такой же выплатой дивидендов. REIT – ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал» сохраняет привлекательность, ведь даже во время снижения рынка паи хоть и тоже немного тряхнуло, но это движение оказалось не столь пугающим. Ведь когда страшно, то продают буквально все, но когда наметилось улучшение, то ситуация переменилась.

В основе стоимости паев лежит чистая математика: понятная доходность, спрос на индустриальную недвижимость, а также в расчет идут ключевая ставка ЦБ и доходность альтернативных инструментов на рынке.

Продолжаем наблюдать за отвечающей обеим условиям PNK. Уникальный для российского рынка продукт будет также привлекателен в свете вышесказанного про сохранение привлекательности сектором коммерческой недвижимости.

ЗПИФ можно с уверенностью отнести к консервативным инструментам, стоимость которых показывает стабильную динамику. А предсказуемая доходность позволяет рассчитать потенциальный CF как на короткий срок (сейчас составляет порядка 10,5-11% годовых), так и на годы вперед (12-14% в среднем за 5 лет с учетом индексации договоров аренды). Не стоит забывать еще и о потенциальном росте стоимости недвижимости фонда за счет аренды/реализации объектов в управлении, а значит и стоимости паев. Эти факторы является существенными плюсами в период волатильности, когда взлетают доходности облигаций (а их цены стремительно падают), а акции обновляют минимумы чуть ли не каждый день.

Вывод. Несомненно, события, происходящие на фондовом рынке, заставляют инвесторов терять спокойный сон; порой мы наблюдаем и более драматические последствия. Совершенно не удивительно, что капитал ищет консервативные способы не только сохранения, но и получения стабильного уровня дивидендных выплат в столь непростой час.
Мы уже не раз писали о паях ЗПИФ «ПНК-Рентал». Они сохраняют привлекательность для инвесторов, которые готовы вложить часть своего капитала в инструменты, где не хочется брать риски.

Будет ли спрос на складскую недвижимость? Пандемия подтвердила это мнение и остается фактом ожидание того, что индустриальная недвижимость будет и далее пользоваться спросом. Это один из немногих инструментов, который дает возможность чувствовать себя в относительной безопасности. Почему относительной? Все в нашей жизни относительно и риски есть, которые невозможно предугадать. Но не в отношении этого инструмента, ведь риски здесь весьма умеренные.

Поделиться
публикацией
поделиться публикацией
Share on telegram
Share on whatsapp
Share on vk
Share on twitter
Share on odnoklassniki
Share on email
Похожие публикации
Подписаться
Уведомить о
0 Комментарий
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
Инвестиционные идеи
Фильтр новостей
Свежие публикации
Последние видео