Для инвесторов на фондовом рынке сложилась достаточно забавная ситуация. С одной стороны, есть понимание: рынки дороги, скоро программа QE начнет подходить своему логическому завершению, и рынки неминуемо на это отреагируют. Вопрос не в том, будет это или нет. Скорее, КОГДА именно это произойдет.
Это значит, нужно быть максимально осторожным и переходить в более консервативные инструменты.
В чем основная проблема большинства консервативных инструментов?
Инфляция. В случае раскручивания маховика инфляции, fixed income вроде бы не самое лучшее решение.
С другой стороны, рынкам пока, похоже, наплевать на все эти предостережения. Падать рынки упорно не хотят. Периодически то одна, то другая бумага имеют невероятную наглость расти – и как!
Например, на нашем рынке за прошлую неделю несколько бумаг показали очень хороший рост. Пропускать такие возможности – преступление.
Что делать? Есть ли разумный баланс между страхом и жадностью?
Между желанием не сильно рисковать и одновременно постараться неплохо заработать? И при этом не сильно зависеть от конъюнктуры на фондовом рынке.
На мой взгляд, такой инструмент есть. Впрочем, будем откровенны – и он не идеален, ибо ничто не идеально в нашем мире. Инструмент этот – REIT.
Не так давно писал про выход первого российского REIT ПНК-Рентал на Мосбиржу (тикер ЗПИФ ПНК).
Говорил том, что у ребят получается давать хорошую доходность: в предыдущие 4 квартала арендная плата обеспечивала 11,5% годовых. После выхода на биржу рынок откорректировал цену пая, исходя из доходности на уровне 10-10,7%. То есть после выхода на биржу бумага немного выросла.
В начале года первый объект фонда был продан внешнему инвестору, и полученный апсайд, в совокупности с арендным потоком, дал 20,05% годовых. Для фонда недвижимости выглядит более чем достойно.
То есть получается занятная штука.
Неплохой апсайд при достаточно незначительном (в условиях дальнейшего роста инфляционных ожиданий) даунсайде сегодня.
Не возьмусь утверждать, что продажа следующих объектов будет давать такую же дополнительную доходность, но вот новый факт: по этому же принципу продан еще один объект внешнему инвестору.
Информация – на , раздел Объекты для PNK rental.
Здание в Бекасово Московской области было куплено за 783 756 270 ₽ (без НДС) в декабре 2020 года, а продано за 812 577 678 ₽ (без НДС) в августе 2021 года. Средства от продажи зданий идут на покупку новых объектов недвижимости в фонд.
СЧА и стоимость пая растут.
Скорее всего, рынок оценит этот факт и паи, торгующиеся на Мосбирже, немного переоценятся в плюс.
В какой ситуации у данного инструмента возникает риск?
1. Если начнутся сильные раздачи на рынке. Когда что-то падает в пол, то островки спокойствия… штука чисто гипотетическая.
2. Если начнётся сильная девальвация рубля. Подчёркиваю: сильная. То есть рубль достаточно быстро упадет процентов на 10 и более. Пока как-то не слишком верится.
3. Если начнет рушиться рынок складской недвижимости. Например, начнется серьезный кризис, который ударит по всему, в том числе по ритейлу и, соответственно, по складам. Пока такой риск можно оценить как не слишком серьёзный.
4. Если ЦБ очень резко повысит процентную ставку ещё. Честно говоря, и это вряд ли. Уже подняли. Если и дальше будут поднимать то, очевидно, крайне незначительно. По данному инструменту это явно не ударит, так как договора с арендаторами все индексируются.
Вывод: полагаю, в данном инструменте мы имеем относительно разумное сочетание просчитываемого риска и весьма привлекательной доходности.
Далее – думайте сами.
