Результат впечатляющий и заметно превосходящий среднерыночный, судя по данным Dataflat. Интересно, что обычно в январе у девелоперов сезонный спад. Однако в этот раз стоимость январских контрактов на 5% превысила среднемесячный уровень второго полугодия 2023 года.

?Рост цен на недвижимость, безусловно, здесь сыграл свою роль. Но главное в том, что стратегия активного продвижения в регионах работает. Продажи в регионах выросли кратно.

Плюс комплексные предложения для финансирования помогают удержать отличнуюдинамику продаж, несмотря на высокие ставки и трансформацию субсидированных ипотечных программ.

?Не раз говорил, что Эталон успешно адаптируется к непростым условиям и находит решения. Это показали 2022-2023 годы, подтверждает и январь 2024.

? Группа Эталон объявила операционные результаты за 4 кв., и что же мы видим:

▫️Продажи недвижимости выросли на 87% год к году до 547,2 тыс. кв. м.

▫️Денежные поступления увеличились на 36% до 82 млрд руб.

▫️Объем региональных продаж вырос в 3,7 (!) раза до 188,4 тыс. кв. м, стоимость региональных контрактов выросла в 4,4 (!) раза до 24 млрд руб.

▫️Соответственно, доля регионов в продажах составила 34% в метрах и 23% в деньгах.

Уже говорил, что жду сильных результатов по году после рекордного ноября. Рад, что не ошибся.

Стратегия компании по расширению присутствия в регионах себя полностью оправдывает. Более того, рост ставок чуть меньше сказывается на региональном сегменте, поскольку определенное ужесточение регулирования льготных ипотечных программ затрагивает его в меньшей степени.

Это значит, что рост продаж может продолжиться и в 2024 году. И рынок со мной, похоже, согласен. Сегодня бумага прибавляет около 4% на высоких объемах.

#российский_рынок

? История редомициляции Эталона, за которой я внимательно слежу, близка к завершению. Сегодня этот вопрос будет решаться на собрании акционеров компании. Я не ожидаю сюрпризов и полагаю, что решение о переезде в Калининградскую область будет принято.

Судя по опыту других возвращающихся домой компаний, все формальности переезда могут быть завершены в начале 2024 года, и компания, наконец, получит возможность распределять дивиденды.

Сколько можно ожидать?

В прежние времена Эталон ежегодно платил порядка 12 рублей на акцию — на сегодня это соответствует примерно 16% дивдоходности.

При этом я уже на раз обращал внимание на бурный рост операционных показателей компании в этом году, благодаря выходу в регионы. Например, в ноябре был установлен абсолютный рекорд по продажам.

?Так что есть основания рассчитывать даже на более высокие, чем обычно, выплаты. Впрочем, пока подождем итогов собрания акционеров.

#российский_рынок

? Эталон: рекорд за рекордом

В ноябре продажи составили:

?14,8 млрд рублей — абсолютный максимум в историю Группы;
?73 тыс. м2 — выше, чем в любом месяце очень удачного для застройщиков 2021 года.

Такими темпами годовые продажи могли бы удвоиться. Напомню, что за весь 2022 год было 71,8 млрд рублей.

Рост ключевой ставки, очевидно, неблагоприятен для девелоперов. Но, как мы видим, они могут адаптироваться. И отчасти даже обернуть рост ставок себе на пользу.

Чем обусловлены столь сильные результаты?

?Определенный переток спроса со вторички на первичку, где действуют льготные программы. То самое оборачивание на пользу.
?Расширение присутствия в регионах. Эталон представлен в 5 регионах за пределами столичных агломераций. В 3 квартале 2023 региональные продажи в 3 раза (г/г).

Первый фактор — внешний, и теоретически может уйти. Но второй является частью долгосрочной стратегии, которая начинает давать плоды.

?Более того, сейчас обсуждаются изменения условий льготной ипотеки, и существует немалая вероятность того, что после 1 июля 2024 субсидированные программы будут в том или ином виде действовать именно на региональных рынках.

Таким образом, у Эталона преимущество перед теми, кто не представлен широко за пределами столиц.

?Инфраструктурные проблемы для бумаги также решаются. В середине декабря ожидается решение ГОСА по вопросу редомициляции. И после решения ряда технических вопросов компания, наконец, получит возможность распределять дивиденды.

Уже говорил, что исторически дивдоходность бумаги держится в районе 10-11%.

Не исключаю, также, что для девелоперов сейчас имеет место определенная недооценка из-за негативного сантимента. Однако сильные результаты могут эту тенденцию переломить.

?  Эталон проголосует за редом

Группа Эталон уведомила о проведении 15 декабря общего собрания акционеров.

Под пунктом 5 в повестке стоит вопрос о переезде с Кипра в Калининградскую область. То есть, как я и говорил, инфраструктурные вопросы, препятствующие распределению дивидендов в российском контуре, решаются оперативно.

Собственно, переезд – последний этап на пути к цели. Практически не сомневаюсь, что решение будет принято, поскольку выгода для акционеров довольно очевидна.

➡️ Считаю нелишним напомнить, что Эталон за последний год показал отличную способность к адаптации к новым условиям.

Компания переориентировала портфель на доступный ценовой сегмент и активно выходит в регионы. Показывает там кратный рост продаж и в целом сильные результаты – 3-й квартал стал рекордным по продажам.

Так что новость позитивная и может стать драйвером роста бумаги.

Оправдан ли такой пессимизм?

Считаю, что нет. В нашем случае льготная ипотека не только нивелирует эффект роста ставок по экономике в целом, но и служит дополнительным стимулом для перетока денег с вторичного рынка жилья на первичный.

Я уже указывал на этот эффект, а ряд экспертов оценивает рост выручки девелоперов на 4 крупнейших рынках недвижимости в 7% в 2023 год. В регионах может быть еще больше. Неудивительно, что все большие застройщики активно двигаются в направлении регионов.
✅Например, «Эталон» уже в начале года имел более трети продаж (в метрах) на региональных рынках.

Разумеется, рост стоимости кредитования имеет очевидные негативные последствия для любого бизнеса, в том числе девелоперов. В выигрыше будут те, у кого долговая нагрузка минимальна, а издержки эффективно снижаются.

Здесь, опять же, вспоминается «Эталон» с Debt/EBITDA — 0,74х — и с активным внедрением блочного строительства.
➕Недавно они объявили о запуске собственного производственного комплекса по выпуску объемно-блочных конструкций в Ленобласти.

Полагаю, что более глубокая, чем в целом по рынку, коррекция акций девелоперов не вполне оправданна. Скорее ее следует рассматривать, как возможность.

?Но и о рисках в наше время забывать нельзя. Как в целом по рынку, так и по отдельным секторам. Все может быстро поменяться, так что соблюдаем пропорции.

Посмотрим, что показал «Эталон» в первом полугодии:

?Продажи по полугодию в целом вернулись к двузначным темпам — в квадратных метрах +28% год к году и +16% год к году в рублях.

?Они ускоряются — с 13,4 млрд руб. в I кв. до 20,6 млрд руб. в II кв. Тенденция сформирована.

?В июле она продолжилась — рост в 2,5 раза относительно июля 2022 года.

Похоже, что имеем нового лидера рынка по темпам роста продаж. То, что в метрах продажи растут быстрее продаж в рублях, смущать никого не должно. Связано это с региональной экспансией компании и смещением в более доступную нишу.

Сейчас в регионы стараются идти практически все, но у «Этанола» это получается даже чуть, чем у других. Компания начала свой региональный поход в начале 2022 года и уже вывела там 360 тыс. кв. м благодаря покупке и подготовке отдельных проектов.

Ну и, кончено, удачная во всех отношениях сделка по приобретению «ЮИТ Россия», о чем я много раз говорил. Тут и расширение портфеля, и углубление компетенций в проектировании, и оптимизация IT-решений. И все это очень дешево.

?Жду положительных результатов и дальнейшего ускорения по итогам III квартала. База для сравнения будет уже повыше, так что, если тенденции подтвердятся, кризис официально можно будет считать законченным.

Может ли что-то пойти не так?

Да, ведь геополитические риски не снижаются, ставки растут, покупательская способность населения может пострадать. Об этом следует помнить, однако и высокой адаптивности к возникающим трудностям «Эталона» и не только его, не забываем.

Эталон поддерживает сформировавшийся на рынке тренд по возвращению компаний домой. Для инвесторов это означает не только сокращение инфраструктурных рисков, но и упрощение выплаты дивидендов.

Напомню, что в начале июля Эталон получил статус первичного листинга на Московской бирже. В каком-то смысле, компания уже практически вернулась домой и теперь просто забирает вещи.

Сам по себе уход из Лондона не означает прекращение программы ГДР. Она остается в силе,
?держатели ГДР смогут осуществлять свои права в полном объеме,
?расписки продолжат торговаться на Мосбирже.
Таким образом, прекращение листинга в Лондоне шаг больше технический и символический.

?Новость, безусловно, ожидаемая. Но радует, что процесс идет без задержек. А значит растет вероятность того, что инвесторы увидят дивиденды уже довольно скоро.

Соответствующая новость появилась на сайте ЦБ. Как мы видим, «Эталон» не затягивает процессы. Только в середине мая совет директоров Группы принял решение о начале процедуры, и через полтора месяца она завершена.

Почему это важно?

Если все и дальше пойдет так же быстро, то уже скоро компания получит техническую возможность выплачивать дивиденды российским инвесторам.

В случае «Эталона» это очень хорошая новость.
?Компания получила рекордную прибыль в 2022 году.
?2023 год, судя по операционным результатам за январь — апрель тоже обещает быть весьма неплохим.

?Неудивительно, что акции ГДР компании сегодня снова растут и имеют шанс закрыться на годовом максимуме.

Тенденция к консолидации рынка жилой недвижимости, которую еще раз подтвердила покупка «Самолетом» ГК МИЦ, сложилась не вчера.

Крупные игроки становились крупнее и до обострения геополитической ситуации, и после.

Например, «Эталон» купил «Лидер-Инвест» для укрепления позиций в Московском регионе еще в прошлой жизни. А ЮИТ уже в изменившихся реалиях для региональной экспансии и оптимизации производственного процесса.

Можно вспомнить и сделки поменьше, но важнее другое.

?Что означает процесс консолидации отрасли для потребителей и для акционеров?

Говорить о монополизации рынка недвижимости в России несерьезно. Скорее, уход с рынка мелких компаний сокращает специфические для отрасли риски.

Что будет дальше, посмотрим, но пока позитив от повышения устойчивости компаний перевешивает потенциальный негатив от сокращения конкуренции.

Инвесторы тоже в плюсе — бумаги девелоперов обгоняют индекс Мосбиржи.

?Тот же «Самолет» после сегодняшнего скачка дает +35% с начала года против +29% по индексу.
?А «Эталон» с +84% вообще среди лидеров роста в этом году.

?Думаю, что и для тех, и для других это не предел

В сервисе по подписке сегодня участвовали в размещении нового выпуска рублевых облигаций Эталона.

Ставка купона по итогам бук-билдинга составила 13,70% годовых, что означает 14,42% годовых к оферте через 3 года, если говорить об эффективной доходности.

По нашему мнению, доходность весьма интересная. Кредитное качество эмитента сравнимо с крупнейшими девелоперами РФ. Хотя, в целом, Эталон также является одним из крупнейших. Подробнее о компании мы писали чуть ранее.

Несмотря на достаточно тяжелые условия рынка в последние две недели, размещение прошло при высоком спросе. Первоначальное предложение было увеличено с 5 до 8 млрд рублей. А изначальный диапазон купона сдвигался вниз в ходе бук-билдинга.

Полагаем, что эмитент предложил некоторую премию по доходности на размещении. И новый выпуск может показать ценовой рост при выходе на вторичные торги 22 февраля.

Откуда деньги? Оттуда!

У ряда подписчиков появился вопрос: откуда сейчас берутся деньги у крупных корпораций в России на покупку других компаний?

Все очень просто! Обратите внимание на тот гигантский объем кэша, который получают розничные сети – Русагро, Интеррос (владеет долей в Норникеле). Последняя приобрела долю в TCS Group, а Русагро приобретает маслоперерабатывающие мощности “Юга Сибири”. Также глава Совдиректоров Санкт-Петербургской биржи приобретает активы банка Home Credit, девелопер Эталон – приобрел активы YIT, а ЛСР – участок для застройки в Петербурге у иностранной компании.

Одни (экспортеры) продают доллары и сидят на огромных запасах рублей, что делать с которыми – не очень понятно. Другие вкладывают деньги, полученные от ранее реализованных проектов.

Эти средства и идут на покупку попавших в трудное положение игроков или активы, покидающих рынок иностранных компаний, о чем мы недавно писали.
А вот у малого и среднего бизнеса с деньгами, к сожалению, туговато.