Только Центробанк разобрался с льготной ипотекой и ипотекой от застройщиков, как на очереди появились рассрочки…

В чем опасность рассрочки для конкретного заемщика?

Из хорошего — рассрочка действительно не предусматривает процентов, и переплата за жилье может быть меньше. Но есть подводные камни:
▪️Цена на квартиру может быть сильно завышена.
▪️Рассрочка выдается на более короткий срок, чем ипотека. Часто это 2-3 года. Соответственно, платежи по ней высокие.

В чем опасность рассрочки для финансовой стабильности?

1️⃣Системность

С нового года застройщики все активнее продают квартиры в рассрочку. У некоторых доля таких сделок достигает 60%.

2️⃣Высокие платежи, с которыми не все справятся

Многие сейчас берут рассрочку и терпят высокие платежи в надежде через годик перейти на ипотеку, когда ставки снизятся. И здесь кроются проблемы для финансовой стабильности…

А если ставки не снизятся? Условия для борьбы с инфляцией сейчас не самые простые. Никто не знает, насколько с нами высокая инфляция. И не все потянут выплату за квартиру без ипотеки. Ведь рассрочки выдаются на короткий срок, и платеж там высокий.

3️⃣Надежность заемщиков никто не проверяет

Это тоже очень опасный момент. Застройщики — не банки, с кредитными рисками работают хуже, зачастую не проверяя своих заемщиков.

Более того, долги по рассрочкам не фиксируются в кредитной истории, и банки не видят реальной нагрузки на человека. То есть человек с рассрочкой может еще набрать кредитов, чтобы оставаться на плаву. А это еще больше рисков.

Так это пузырь?

Пузырем я бы это не назвал. Пузырь — это когда люди скупают жилье в надежде на рост цен, искусственно раздувая стоимость. А у нас большинство покупает, чтобы жить самим или детям оставить.

❗️Но риски все равно есть. Застройщики, которые будут чрезмерно увлекаться рассрочками, могут испытывать финансовые проблемы в будущем.

Банк России такое точно не устраивает. Жду, что в этом году регулятор доберется и до рассрочек — причем не только на квартиры, но и на товары. Последовательная позиция ЦБ здесь проста и понятна — кредитами занимаются поднадзорные банки.

Почему так?

Главная причина — высокие ставки. Речь даже не про экстремальные 21% по ключевой. Средняя ипотечная ставка за последние 7 лет с учетом субсидий составляла 8,4%. Приличный процент, учитывая, сколько стоят квартиры. В развитых странах ипотека обходится значительно дешевле, вот и берут ее чаще.

А вот причин высоких ставок несколько.
➡️ Начнем с постоянной геополитической нестабильности. С 2014 г. живем под санкциями, которые то вводят, то усиливают.
➡️ За санкциями следуют ослабление рубля, рост цен и процентных ставок для борьбы с последствиями.
➡️ Банки опасаются предоставлять долгосрочные кредиты из-за макроэкономических рисков и требуют за это повышенную премию.

Ну а инфляция?

Были периоды, когда она была низкой, но их реально мало. Банки страхуются и тоже закладывают эти риски в свои проценты.

Ситуацию усугубляют институциональные проблемы: защита собственности, независимость судебной системы и т. д. Из-за рисков длинных денег в стране особо нет, т. к. нет желающих инвестировать и сберегать на долгосрок.

Инвестировать вдолгую — это для нас пока не про стабильность, а про высокий риск. Добавим сюда еще потерю доступа к международным рынкам капитала — и получим долгосрочную ставку ЦБ в районе 7,5–8,5%. Вот и ставки по ипотеке такие же. Для сравнения: в США нейтральная ставка — около 3%. Разница колоссальная.

🔎Как итог, имеем высокие ставки, с которыми достаточно сложно брать ипотеку без субсидий. Потенциал роста для рынка ипотеки колоссальный, но условий для этого роста пока не создано.

➡️ Не все так просто. Часто скидки представляют уже после повышения цен. К тому же, дисконт предлагали и ранее, а вот цены, от которых он отсчитывается, подросли.

◽️Для того, чтобы понять, как изменилась реальная стоимость, можно посмотреть цены по фактическим сделкам. И как мы видим по данным СберИндекса, за 5 месяцев после отмены массовой льготной ипотеки цены выросли на 3,2%. То есть фактические цены все равно выше на 3,2%. Кстати, еще 1,5 года назад я предупреждал, что никакого обвала цен не будет.

Да, у отдельных застройщиков или в отдельных проектах скидки могут быть хорошими. Но в целом по стране новое жилье все же дорожает.

Что еще интересного происходит?

1️⃣Рынок все более и более сегментируется.

2️⃣Рынок стагнирует в крупных городах и весьма активен в регионах.

3️⃣Инвесторы часто выкупают у сильно закредитованных застройщиков земельный банк или недостроенные объекты с большими дисконтами и достраивают сами, предлагая покупателям в итоге часто те же цены. То есть маржа уходит тем, у кого есть деньги.

Что будет с ценами дальше?

Спрос на новое жилье, по нашему мнению, будет оставаться более чем сдержанным из-за высоких ставок и замедления роста доходов граждан. Большая часть спроса держится на субсидиях: в ноябре три четверти новых ипотек приходилось на программу «Семейной ипотеки».

▫️При этом Путин уже попросил представить новые меры по поддержке ипотеки. Субсидии будут расширяться, а с ними и спрос на жилье. В первую очередь, это может коснуться небольших городов.

Кстати, аналитика показывает, что именно в этих городах цены на недвижимость за последние годы сильно не выросли, а вот в среднем доходы населения подросли значительно.

➡️ Так что к примеру в таких городах как Оренбург, Ижевск или Барнаул можно ожидать вполне неплохую динамику цен. Чего нельзя будет сказать о более крупных агломерациях.

Выходит, на стороне спроса ситуация сбалансированная. Аналогично и на стороне предложения: противоположные факторы компенсируют друг друга. Однако страна большая. И факторы эти в разных регионах действуют с разной силой.

◽️С одной стороны, сохранение высокой инфляции и дефицит рабочей силы ведут к росту издержек застройщиков, что отражается в ценах.

◽️С другой, в 2024 году запуск новых проектов составил 48 млн кв. м., что соответствует рекордному уровню 2023 года. На 1 января в России портфель строящегося жилья составил 114 млн кв. м., что довольно много. То есть жилье активно строят, и предложение сокращаться пока не будет.

Крупные застройщики только во второй половине года резко сократили объемы закладки новых объектов. Рынок это все почувствует. Но скорее в 2026-2027 годах. Не ранее.

Итог. Субсидии на ипотеку и общая инфляция будут удерживать цены от сильного падения. Но и сильного роста цен не предвидится из-за расширения предложения, высоких процентных ставок и замедления роста доходов. Скорее, цены не будут существенно меняться в следующем году. И еще раз — более интересными для застройщиков в текущем году вполне могут стать отдельные регионы страны.

Что с ценами на первичное жилье?

Увы, они продолжают расти. По данным Дом․РФ, месячный рост цен даже ускорился в ноябре до 1,2% после 0,8% в октябре. Массовую льготную ипотеку отменили с 1 июля, но цены на первичном рынке жилья с тех пор выросли на 3%. Почему?

1️⃣Общая инфляция. С 1 июля набежало общей инфляции на 4,5% (сезонность устранена). Цены на жилье еще и отстают от общего роста цен.

2️⃣Семейная ипотека. Несмотря на отмену массовой льготной программы осталась семейная ипотека, которая доступна многим гражданам. Как итог, на нее сейчас приходится 70% выдач ипотеки.

3️⃣Перераспределение спроса. С 1 января вступит в силу новый ипотечный стандарт ЦБ. Схемы по снижению процентных ставок и первоначального взноса за счет завышения стоимости жилья будут запрещены.

Часть граждан, вероятно, спешат взять ипотеку сейчас по старым условиям. Это может объяснять ускорение роста цен в ноябре.

Что дальше?

Вероятно, цены будут стагнировать в ближайший год, их рост будет ниже уровня инфляции. От сильного падения их будет удерживать семейная ипотека и общая инфляция.

▪️При этом рассчитывать на сильный рост тоже не стоит. После введения ипотечного стандарта спрос на жилье сократится. Рыночная ипотека по-прежнему практически недоступна при таких ставках. А цены на вторичное жилье гораздо привлекательнее чем в новостройках.

Итог. Сейчас не лучшее время для покупок первичного жилья в инвестиционных целях.

В новостях появилась информация, что сроки продажи квартир на вторичном рынке увеличились. Но страшные цифры роста на 35% — это сравнение текущего года с прошлым, когда рыночные ставки по ипотеки были существенно ниже.

Да, без доступной рыночной ипотеки спрос на вторичку стал слабее. Но тем не менее цены в октябре выросли на 0,6% м/м (данные СберИндекса по фактическим сделкам).

Все дело в том, что цены на первичке на 53,4% выше, чем на вторичке. А значит вторичка гораздо привлекательнее при покупке жилья не в кредит.

➡️ Диспропорция в 53% возникла при двух льготных программах: семейной и массовой безадресной. Льготные условия ипотеки распространяются на покупку нового жилья от застройщиков. Это привлекло значительную часть покупателей именно на первичный рынок, так как они могли взять ипотеку по сниженной ставке и, как следствие, позволить себе более дорогое жилье.

➡️ В условиях выросшего спроса застройщики стали увеличивать цены на новостройки, так как льготные ставки позволяли покупателям соглашаться на более высокие цены. Это привело к тому, что жилье на первичном рынке подорожало больше, чем на вторичном.

Так, до всех программ соотношение цен было в районе 15–16%, что отражает более высокое качество нового жилья.
После появления семейной ипотеки первичка стала дороже вторички уже на 27% к концу 2019 года. А после безадресной программы имеем все 53%.

📎Теперь из двух льготных программ осталась только одна — семейная. А значит и соотношение цен должно снизиться обратно.

Ипотечный платеж в Москве в среднем составляет 111,8% от средней зарплаты — в HOTLINEподсветили такую любопытную статистику. Решили с ребятами посмотреть, каковы реальные возможности у россиян сейчас взять ипотеку.

➡️ Предположим, в семье 1 кормилец, но она хочет приобрести в кредит на 20 лет жилье — квартиру в 65 кв. м, расположенную умеренно удаленно от центра. Вполне стандартное желание, необходимое для комфорта семьи. Давайте исходить из того, что денег на большой первый взнос нет.

Если бы можно было приобрести такое жилье по льготной ставке, например, под 6,25% — ежемесячный платеж был бы 72 тыс. руб., чуть меньше одной средней зарплаты 82,2 тыс. руб. На двоих кормильцев посильно, но и то со скрипом.

❗️Но с нынешними ставками в районе 25% — это 211 тыс. руб. в среднем по РФ. То есть и двух средних зарплат не хватит, чтобы платить банку. Никто такой кредит не возьмет.

Итог:

◽️Если в семье 1 кормилец — взять рыночную ипотеку почти всегда было нереально без большого первого взноса и дохода сильно выше среднего. С 2 кормильцами — реально по льготным ставкам.

◽️А сейчас взять в ипотеку трешку в адекватном районе — это нечто на грани фантастики, даже с двумя работающими взрослыми и с нормальным первым взносом…

Решила ли льготная ипотека проблему доступности жилья?

Результат весьма творческий, смотрите сами. На графике простой индикатор, сколько можно купить квадратных метров, если целый год откладывать половину среднестатистического дохода.

▫️И как мы видим, доступность жилья снижалась все 4 года действия льготной программы. Причем снижение доступности происходило именно на первичном рынке, где и действовала господдержка.

А как могло получиться иначе? Программа была временная, зачем застройщикам расширять штат сотрудников, покупать оборудование, увеличивать масштабы компании, если через несколько лет этот спрос свернулся? Горизонт таких инвестиций явно не 4 года.

➡️ Поэтому стимулирование спроса загрузило те мощности, что были. А дальше весь эффект ушел в рост цен, который сильно опередил динамику доходов населения.

Сейчас же граждане остались и с дорогим жильем, и с высокими рыночными ставками. Придется потерпеть, пока ставка процента не вернется к норме, а доходы не догонят цены на жилье. Но процесс может растянуться на годик-другой.

В ипотечном пироге заканчивается начинка. Что дальше?

На рынке ипотеки разворачивается борьба за прибыль. Раньше льготный денежный дождь мог утолить жажду всех, но теперь денег становится меньше…

1. Первый шаг сделало государство. Власти дважды снизили размер субсидий по льготным программам (в сентябре и в декабре). У бюджета сейчас другие приоритеты. А расходы на субсидирование кредитов при ключевой ставке в 16% выходят дорого.

2. Затем банки решили, что чем меньше субсидий, тем меньше им хочется выдавать льготную ипотеку. Крупнейшие банки РФ ввели комиссии для застройщиков с каждого льготного кредита. Размер серьезный: в среднем, около 10% от суммы займа.

3. Отдельные крупные застройщики комиссиям не обрадовались и решили, что работать с такими банками не будут.

Как это скажется на стоимости недвижимости?

➡️Уже появились экспертные мнения, что все комиссии уйдут в рост цен жилья на 7-8%.

Думаю, до этого не дойдет. Это история про снижение спроса. В ответ на него сложно повышать цены. Банкам и застройщикам будем выгодно взять часть расходов на себя, чтобы не потерять часть рынка.

◾️В борьбу включились только крупнейшие банки, у них есть такая возможность. Комиссии застройщикам ввели топ-3 банков по выдаче ипотеки. Но остальные банки идею не поддержали, и скорее, видят возможность расширить свою долю на рынке.

◾️Так же и у застройщиков. Те, у кого больше проданного жилья, находятся в более безопасном положении и возмущаются больше. Те, кто сильно зависит от льготной ипотеки, ведут себя скромнее и платят комиссии.

Более того, думаю, что изначальная идея государства была в другом. Меньше тратить из бюджета, но сохранить льготную ипотеку. Видимо, по этой логике банки должны были взять на себя потери. Вот уже ДОМ.РФ грозит перераспределить лимиты на льготную ипотеку к банкам, которые не вводили комиссии. ЦБ тоже сообщил о рисках комиссий. Давление на банки растет.

Вывод?

Чудес не бывает. Если государство решило меньше денег выделять на льготную ипотеку, то она будет обходиться дороже. Новые издержки разойдутся между всеми: банками, застройщиками и покупателями.

? Что придет на смену льготной ипотеке?

Друзья, всем привет!

Программа «Льготной ипотеки» и ужесточение условий по ней — одна из наиболее злободневных тем в российской внутренней повестке. Недавно правительство скорректировало несколько параметров выгодных ипотечных кредитов, в том числе увеличило первоначальный взнос до 30%.

Почему вообще ЦБ занял такую позицию?

Казалось бы, ставки низкие, застройщики строят, клиенты покупают новые квартиры, и все довольны. В первую очередь, регулятора беспокоят «перегрев» рынка недвижимости и риски закредитованности граждан. В конечном счете это ведет к значительному ухудшению качества кредитных портфелей банков. В том числе государственных.

Цифры говорят сами за себя. По данным Интерфакса, за два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в третьем квартале 2023 года. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом достигли 50% от всех ипотечных выдач.

Естественно, возникает пара вопросов. Что будет с рынком недвижимости, для которого льготные ипотечные программы — один из ключевых драйверов? И не случится ли так, что через пару месяцев лавочку прикроют, а ипотека станет «штучным» товаром?

Если говорить о таких мегаполисах, как Москва и Санкт-Петербург, то это уже происходит. Что же касается остальных регионов, то пока все не так страшно. Хотя доступность жилья снижается и в Челябинске, Нижнем Новгороде, Омске, Краснодаре, там по-прежнему можно найти квартиру за 6 миллионов.

Но в июле 2024 г. действие программы «Льготная ипотека» прекратится. Что дальше?

Если в двух словах, то ничего особенного. Правительство уже думает об альтернативных инструментах. Например, переходе на лизинг. Если точнее, речь идет о механизме, который предполагает аренду квартир с последующей покупкой. Кстати, а почему бы и нет? Как минимум — это интересная мысль.

Давайте разложим пасьянс из плюсов и минусов возможного нововведения. Итак, преимущества:

◾️Небольшой пакет документов для оформления.
◾️Не нужно искать поручителей или давать залоговое обеспечение.
◾️Фиксированная конечная стоимость недвижимости.
◾️Возможность досрочного выкупа без штрафов и комиссий.
◾️Налог на имущество оплачивает лизинговая компания.

Недостатки:

▪️Недвижимость остается в собственности лизинговой компании до выкупа.
▪️Стоимость при покупке в лизинг может быть выше, чем в ипотеку.
▪️В случае банкротства лизинговой компании, она может расторгнуть договор, и приобретение  недвижимости не состоится.
▪️Как правило, первоначальный взнос при лизинге недвижимости выше.
▪️Запрещено сдавать жилье в субаренду.

И главное — рыночная доходность от аренды составляет около 5% годовых. Ипотека без господдержки сейчас выдается в среднем под более чем 14%. В этом смысле новый инструмент вряд ли жизнеспособен без субсидий со стороны государства. Имеет ли смысл менять шило на мыло? Не уверен.

Другое возможное решение — льготная ипотека в регионах с низким спросом. Так, рассматривается вопрос о продлении “Сельской”, “Арктической” и “Дальневосточной” программ. В общем что-то да найдут.

Региональную ипотеку уже поддержали в ЦБ и Госдуме. Пусть пока на словах, но акценты расставляются именно так. Я думаю, что ее примут с большей вероятностью, чем лизинг.

?И наконец, семейная ипотека останется как минимум до 1 июля 2024 г., а под нее подпадает большое количество заемщиков. Армагеддона на рынке недвижимости я не жду. Будет некоторое охлаждение, которое, судя по всему, необходимо.

#недвижимость #ипотека

Цены на аренду жилья растут. Может, тогда взять ипотеку на вторичку?

К сожалению, здесь еще хуже.

Повышение ключевой ставки привело к росту процентов по ипотечным кредитам. Без льготных программ ставки теперь начинаются от 16% и легко доходят до 20%.

❗️Очень важно помнить, что речь идёт о сложных процентах. Это значит, что ваш долг будет расти снежным комом.

Например, для стандартной ипотеки на 20 лет со ставкой 16% и первоначальным взносом 20% за все время кредита:

▪️70% ваших выплат уйдут на проценты банку
▪️и только 30% на выплаты по долгу.

Другими словами, вам придется вернуть в 3,3 раза больше, чем вы взяли у банка.

При этом цены на жилье еще не отреагировали на рост ставок. Спрос на вторичную ипотеку начал падать только сейчас. Снижение объемов выдачи ипотечных кредитов приведет к тому, что сначала на вторичном рынке снизится спрос, а затем и цены. 

?Хорошая новость в том, что такими ставки по кредитам не будут вечно. ЦБ ожидает, что уже в следующем году ключевая ставка пойдет вниз. Скорее всего, прогноз регулятора сбудется. В свою очередь, снижение ключевой ставки приведет к снижению ипотечных ставок.

Если Вы хотите взять квартиру на вторичке в ипотеку, лучше подождать, как минимум, один год. За это время цены на вторичное жильё могут упасть, а ставки по ипотеке снизятся.

Мы сообщим, когда будет пора брать. Никуда не уходите.

В целом, по данным ДОМ.PФ, во втором квартале банки выдали 479 тыс. кредитов на 1,8 трлн руб. (+39% кв/кв).

?Спрос подстегнул цены. За I полугодие 2023 цены на новостройки выросли в большинстве крупных регионов в среднем на 5% — везде, кроме Ростовской и Московской областей, а также Краснодарского края. Однако даже в этих регионах на фоне ослабления рубля летом цены пошли на небольшое повышение.

?Похожая ситуация сложилась и на вторичном рынке: с марта цены в большинстве регионов демонстрируют умеренный рост — в районе 2–3% (в том числе в Москве и Московской области).

Какие прогнозы?

Ожидаем, что повышение ключевой ставки приведет к некоторому замедлению ипотечного кредитования в II полугодии 2023 года. Продление программы «Льготной ипотеки» все-таки поддержит спрос на новостройки. В результате цены на них в номинальном выражении покажут умеренный рост (в пределах 3%) к концу года. Однако инфляция и скидки от застройщиков нивелируют этот эффект.
?Реальные цены останутся примерно на уровне 2022 года.

Цены на вторичным рынке в II полугодии 2023 года могут несколько снизиться на фоне уменьшения кредитования.
?Тем не менее ожидаем, что по итогу 2023 года объем выданных ипотек превысит показатели 2022 года.

Выводы для покупателей

?Сейчас все еще подходящий момент для покупки новостроек по программам «Льготной ипотеки». В случае покупки новостроек на собственные средства лучше действовать по возможностям, но бояться роста цен не стоит.
?Ипотека на вторичном рынке уже кажется менее привлекательной. Для покупки недвижимости на собственные средства можно подождать до конца года в ожидании снижения цен.

Самые крупные кредиты в апреле 2023 г. брали:

Вложения в жилье под аренду в России быстрее всего окупятся в г. Губаха — Домклик.

В этом городе в Пермском крае потенциально расходы на покупку “однушки” можно покрыть за 4,5 года, владелец получит 22,5% годовых.

В тройке лидеров также Норильск и Комсомольск-на-Амуре. В Москве же срок окупаемости — 19,4 года, в Санкт-Петербурге ещё выше — 24,6 года.

Но мы предлагаем вам не раскатывать Губаху и прочитать наши вчерашние посты на канале «Это к деньгам» про окупаемость сдачи в аренду, если вы берете квартиру в ипотеку.

Вчера власти озвучили некоторые конкретные меры по поддержке экономики.

В частности, ставка по льготной ипотеке снижается с 12% до 9 %. Как мы с вами и предполагали, поддержка застройщиков – один из ключевых пунктов стимулирования экономики. Власти решили не ждать дальнейшего снижения ключевой ставки и повысили доступность жилья по льготным программам заранее.
Полагаем, что этим шагом поддержка застройщиков не ограничится.

Кроме этого, запускаются различные программы льготного кредитования компаний из ключевых отраслей. Для ряда предприятий будет предоставлена отсрочка по уплате страховых взносов на один год.

Все это, конечно, неплохо. Самый важный вопрос здесь один: кому в итоге достанутся деньги? Опять крупным госкорпорациям? Или действительно сделают упор на малый бизнес и свободу предпринимательства? Только это может спасти российскую экономику. Сейчас, как никогда, важно упростить правила игры и дать людям самим искать возможности и ниши. Тогда и только тогда экономика сможет хоть как-то дышать. Если же деньги и стимулы пойдут в неэффективные госкорпорации, то мы получим рост безработицы, потому что частный бизнес не сможет выживать. Увидим рост дисбалансов и неэффективности в экономике.

Поэтому здесь крайне важен упор на дерегуляцию, а также гранты и программы помощи частному бизнесу.

«Хотелось бы услышать Ваше мнение о том, что будет с рынком ипотеки в России? И есть ли риски брать сейчас ипотеку в банке, находящимся под санкциями?»

При текущем развитии ситуации, на наш взгляд, риски рублевой ипотеки не велики, в случае, если это:
1) крупный банк (даже санкционный);
2) надежный застройщик. В том, чтобы брать ипотеку сейчас, есть свой плюс: ожидаем, что ЦБ еще повысит ставку, возможно, не раз. Что, конечно, повысит стоимость и ипотечных займов.
Тем не менее, при дальнейшем обострении ситуации в Украине, риски могут возрастать. В самом негативном сценарии, если банк банкротится, ипотечная квартира может быть продана в счет уплаты кредиторам.

России грозит дежавю американского ипотечного кризиса 2008 года.

Не думаю, что России грозит повторение ипотечного кризиса по американскому образцу. Кризис в Америке потряс весь мир. Наш, если и будет, то в форме вялотекущего процесса.

Рубль растет вместе с нефтью.

Такими темпами, если в мире все будет спокойно, вполне можем в ближайшее время увидеть рубль на 71 фигуре. Ничего удивительного; торговля в ожидаемом диапазоне.

Инвестор «Северного потока-2» ответил на заявление США про грязный газ.

Котировки платины растут на ожиданиях восстановления промышленного спроса.

Рад, что на падениях увеличил вложения в акции производителей драгметаллов. К слову, акции Eurasia Mining (EUA) просели; возможно, неплохой момент для входа (платина – основной актив компании).

Не так давно заместитель мэра Москвы Ефимов объявил о новых ипотечных рекордах.

За май 2021 года в Москве было зарегистрировано 9,8 тыс. договоров ипотечного жилищного кредитования по сравнению с 6,6 тыс. годом ранее. То есть рост составил 47% (г/г). Народ спешит запрыгнуть «в последний вагон» перед пересмотром программы льготной ипотеки. Вероятно, в июне мы можем увидеть еще более внушительные цифры.

Сейчас доля столицы в общем объеме ипотек составляет почти треть. В том, что Москва стала драйвером роста ипотечного кредитования в стране, нет ничего удивительного. Во-первых, очевидно, в столицу съезжаются со всех регионов. Во-вторых, Москва обгоняет остальные регионы по объему строительства жилья.

Думаю, с июля тренды в жилищном кредитовании могут несколько измениться. Пересмотренная программа льготной ипотеки, которая вступает в силу со 2 июля, ограничивает максимальный размер кредита 3 млн. руб. Жилье в Москве, мягко выражаясь, под эту программу не подойдет. Так что доля Москвы в общем объеме ипотек к концу года может несколько снизиться.

Тем не менее, спрос на московское жилье поддержат программы семейной ипотеки, которая ограничена 12 млн. руб. и вполне вписывается в московские расценки. Более того, как я писал ранее, правительство Москвы планирует дальнейшее расширение жилой площади в столице. Так что, несмотря на ужесточение требований к ипотекам от нашего ЦБ и изменение условий льготной ипотеки, ипотечное кредитование в Москве вряд ли значительно замедлит рост относительно регионов.

Но не забываем о рисках, о которых я неоднократно упоминал. Доходы населения не демонстрируют активного восстановления, а впереди третья волна и ограничительные меры… На этом фоне, конечно, существует серьезная вероятность, что начнутся невыплаты по ипотекам и продажи жилья. После того, как все программы льготных ипотек отыграют, мы вполне можем увидеть и падение рынка жилья, и повсеместное снижение спроса на ипотеки.

С 1 по 24 мая цены выросли на 0,5%. По нашим расчетам, если майский среднесуточный прирост цен сохранится, годовая инфляция за май достигнет 5,9% после 5,5% в апреле. Если цены у концу мая замедлят рост, инфляция будет ближе к 5,8%.

Рост инфляции до 5,8-5,9% обусловлен, в первую очередь, эффектом низкой базы прошлого года. При этом прирост цен «месяц к месяцу» вряд ли ускорится в мае по сравнению с апрелем.

Тем не менее, цены растут «слишком» быстро, так что для Банка России майская инфляция будет сигналом к действию. Думаем, на следующем заседании ЦБ повысит ставку, как минимум, на 25 б.п.

Ожидаем:
1. Дальнейший рост ставок по кредитам и депозитам. Более того, недавно Банк России увеличил резервные требования по ипотекам; это будет дополнительным фактором роста банковских ставок.
2. Если на следующем заседании ЦБ ключевая ставка будет повышена не на 25 б.п., а на 50 б.п., могут подрасти доходности ОФЗ. Например, доходность годовых, вполне вероятно, закрепится выше 5,8-5,9%.

Во всем мире ипотека бывает с фиксированной и переменной ставкой. Сегодня, чаще всего, ставка по ипотеке с фиксированной ставкой дороже ставки с плавающей ставкой примерно на 1 процентный пункт.

К примеру, если ипотека на 10 лет с плавающей ставкой в долларах США составляет сегодня 2,75-3,25% годовых, то с фиксированной ставкой придется заплатить не менее 3,75-4,5 годовых. И это вполне логично.

У нас, в условиях повышающейся неопределенности по инфляции, банки также хотели бы застраховаться и переложить риски на заёмщиков.
Ан нет. Пока не получается.

Позиция банков абсолютно понятна. Но… Давайте посчитаем.
Допустим, вы купили квартиру за 10 миллионов рублей. Взяли ипотечную ссуду в размере 8 миллионов в банке, а 2 миллиона внесли как первоначальный платеж. Ипотека на 20 лет.
Теперь элементарный расчет.
Если ставка, скажем, 7% годовых, что совсем не мало (допустим, что это не льготная, а обычная ипотека), то ежемесячный платеж составит 62 023 рубля.
Но представим себе ситуацию, как оно иногда бывает у нас, «что-то пошло не так».
Вспоминаем 2014.
Допустим, ЦБ пришлось срочно реагировать на некие внешние угрозы (а мы с вами прекрасно понимаем, что сегодня в жизни все может быть, покой нам только снится – с учётом накала в геополитике и не только) и поднять ставку, например, до 15% годовых. Представляете размер ежемесячного платежа в таком случае? Около 105 тыс?

Мораль: мы с вами хорошо помним валютную ипотеку. Было принято решение прекратить ее выдачу, по причине колоссальных рисков для заемщиков.
Но мы с вами прекрасно понимаем, что ипотека с плавающей ставкой – это аналогичная бомба с замедленным действием. В условиях нестабильности это может привести к неспособности гасить ипотеку для десятков тысяч заемщиков.

Потому вопрос ипотеки – вопрос не только экономический, но и социальный. Полагаю, что дискуссии будут весьма серьёзные. С другой стороны, и банки можно понять…
Наблюдаем за развитием событий и уповаем на здравомыслие всех участников процесса.