«Самолет» выдал результат

ГК «Самолет» (SMLT RX) сегодня опубликовал операционные результаты за 2 квартал 2021 г., а также основные финансовые показатели управленческой отчетности за 1 полугодие. Сразу скажем, результаты получились выдающиеся.

Начнем с финансов, поскольку этот вопрос интересует инвесторов в первую очередь. Выручка «Самолета» в годовом выражении выросла на 81% до 46,7 млрд руб., EBITDA – на 169% до 12,4 млрд руб., а чистая прибыль – на 389% до 6,97 млрд руб. Впечатляет, на правда ли?

Полагаем, что есть некое влияние эффекта низкой базы из-за прошлогоднего локдауна, однако этот фактор не является первостепенным. Основная причина роста – очень сильные операционные показатели «Самолета» на фоне высокого спроса на ипотеку. Во 2 квартале доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств составила 76%.

Кроме того, во 2 квартале 2021 г. новые продажи выросли на 66% год к году до 167,1 тыс. кв. м. а объем продаж недвижимости в денежном выражении вырос в 2,3 раза до 26,6 млрд руб. Денежные поступления возросли более, чем в два раза (+113%), и достигли 27,3 млрд руб.

Отметим, что акции «Самолета» за последнее время стали одной из лучших инвестиционных идей на российском рынке акций. С начала июля они выросли почти на 26,5, а с начала года котировки удвоились. Сегодня бумага на фоне позитивных новостей вплотную приблизилась к отметке 2 150 руб.

Мы неоднократно писали о том, что акции «Самолета» – это топ-история в российском секторе девелоперов. Тот же ПИК (PIKK) неплохо рос весь год, а вот на июль, в отличие от «Самолета», запала не хватило: акция скорректировалась примерно на 4,5%.

Мы продолжаем держать акции «Самолета» в одном из портфелей сервиса по подписке.

Не исключаем, что после публикации сильных результатов рост продолжится.

Котировки акций компании ГК Самолет на сегодня

Рост цен на квартиры в Москве поставил рекорд за последние 12 лет.

«Цены на вторичном рынке жилья в Москве с января по март 2021 года выросли более чем на 22%, что стало самым высоким показателем с 2009 года. В первом квартале 2021 года цена 1 кв. м на вторичном рынке жилья в Москве достигла почти 210 тыс. руб., свидетельствуют результаты исследования Global Residential Cities Index. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года рост составил 22,4%.»

Что будет дальше? По моему мнению, достаточно скоро неизбежен спад.

Причины:

1. Резкий рост ставок. Ожидаю, что на ближайшем заседании ЦБ ставка будет повышена как минимум на 75 б.п. И это, очевидно, не конец. С 4,25 ставка у нас достаточно оперативно переместится на уровень, как минимум, 6,75 или даже 7%. ЦБ решил начать бороться с инфляцией всеми силами. Тем более, что cкоро выборы – к сентябрю инфляция должна быть побеждена. Недвижимость станет первой жертвой в этой борьбе.
2. Доходы населения. Упорно не желают расти. Да и с чего бы? А вот о поднятии налогов и различных сборов в последнее время не говорит только ленивый.
3. Условия даже льготной ипотеки становятся менее выгодными, чем ранее.
4. Бизнес климат… улучшаться сам по себе пока не желает. Уверенность населения в завтрашнем дне пока (почему-то) не растет. Удивительно, но факт ?
5. Те, кто в последнее время набрал квартиры на первичке по причине льготной ипотеки, но не рассчитали свои силы, скоро начнут эти квартиры выставлять на рынок. Боюсь, что процесс этот станет лавинообразным.

Мораль. Спрос в ближайшее время, скорее всего, начнет сокращаться. Предложение, по всей видимости, будет расти.

Жду душевную коррекцию на рынке недвижимости во второй половине этого года.

Доброе утро, друзья.

Недвижимость всегда и везде волнует каждого. С нашей все ясно – пока растет. Но полагаю, с учётам того, что ЦБ у нас решил показать мышцы и клыки леопарда, рост этот более чем временный.

Доходы населения – романс со слезами, ставка скоро всех нас «порадует». Экономический рост у нас – штука творческая.

Потому в долгосрочный и уверенный рост нашей недвижимости я не слишком верю. Увы. Скорее, верю в стагнацию.

Что происходит за океаном? Что на рынке недвижимости в США?

Уроки ипотечного кризиса в США 2007 года ещё не забыты, а рынок недвижимости вновь начал расти рекордными темпами.

С одной стороны, это может быть связано с быстрым восстановлением первой экономики мира. Однако, большее опасение вызывает скупка ФРС ипотечных облигаций. С 5 марта 2020 года ФРС выкупила ипотечных облигаций на 982 миллиарда долларов и в настоящее время планирует продолжать покупать не менее 40 миллиардов долларов каждый месяц. Эти покупки, наряду с ежемесячными покупками ФРС 80 миллиардов долларов казначейского долга, направлены на сдерживание долгосрочных затрат по займам.

Если верить словам ФРС о том, что на рынке недвижимости сейчас нет никаких проблем, то возникает закономерный вопрос – зачем идет скупка ипотечных облигаций (MBS)?Вопросов много, а вот ответов, как обычно, мало. Только гипотезы.

Не все в ФРС согласны с нынешней монетарной политикой. Так, президент Федеральной резервной системы Бостона Эрик Розенгрен предупредил о потенциальных рисках, если продолжится скупка MBS. В мае Роберт Каплан, президент Федеральной резервной системы Далласа, сказал, что центральный банк должен сократить или сократить объем покупок своих активов, чтобы компенсировать «некоторые из этих эксцессов и дисбалансов».

Учитывая вышесказанное, существует вероятность, что, как только ФРС начнет сокращать свою программу количественного смягчения (QE), покупки MBS могут быть первыми в списке, что приведет к повышению ставок на ипотечной арене и, следовательно, к снижению цен.

А поскольку в США, на мой взгляд, недвижимость еще крайне активно покупают, как и у нас, опасаясь инфляции, то пузырь в недвижимости там надувается похоже весьма не слабый.

Где риски?

Как только ставки по ипотеке хоть немного пойдут вверх, денежный поток от сдаваемой в аренду недвижимости станет отрицательным. И вот тогда мало не покажется никому. Сентиментов здесь не будет.

Информация сейчас управляет миром; это не секрет. Сектор инвестирования – не исключение.

Чтобы потенциальный инвестор заметил инвестиционный продукт, необходимо дать о нем исчерпывающие сведения. А если это будет формат видео, то и восприятие будет эффективным.

Ребята из PNK rental сняли серию коротких видео, где первое лицо компании подробно рассказывает об инвестиционном инструменте. Причем охвачены все основные аспекты – от доходности до рисков.

По ссылке видео о самом главном – о доходности. Остальные – на youtube канале PNK rental.

Друзья! В конце мая на моем YouTube-канале вышло интервью с Дмитрием Пилевиным, который, как топ-менеджер PNK rental, имеет прямое отношение к PNK group (фонд является «дочкой» группы).

В ходе беседы мы затронули тему размера бизнеса PNK. Дмитрий скромно сказал, что они, дескать, не очень-то заметные. Впрочем, как отметил в интервью, PNK group – довольно большая структура, и на днях я увидел тому явное подтверждение.

Ребята задумали создать самый большой индустриальный кластер в подмосковном Домодедово.
Насколько я понимаю, помимо впечатляющего размера инвестиций (100 млрд рублей), в новом комплексе будет создана очень комфортная среда для сотрудников: зоны отдыха, спортивные площадки, детский сад, и многое другое.

Общеизвестно, что к персоналу в нашей стране часто относятся не вполне по-человечески. На примере нового кластера PNK я увидел ответственное, достойное отношение к сотрудникам, заботу о них. И это радует.

По тому, как бизнес ведёт себя с работниками, можно судить о том, как он будет себя вести с клиентами.
Если кто-то (в данном случае бизнес) ответственен, на него можно положиться, он достоин доверия.
Для меня это важный момент.

С начала апреля котировки выросли почти на 25%, и теперь инвесторов интересуют дальнейшие перспективы компании.

Для того, чтобы создать гипотезу относительно будущего, необходимо проанализировать прошлое и настоящее.

Что касается прошлого, то у «Самолета» был действительно неплохой год.

Во-первых, компания успешно разместилась на бирже, и акции с момента IPO подорожали почти на 60%.

Во-вторых, росли финансовые показатели, к примеру, EBITDA, как и активы, за 2020 г. прибавила 50%.

В-третьих, в 2 раза был увеличен земельный банк, который является самым крупным в секторе.

В настоящем моменте акции «Самолета» выглядят недооцененными по сравнению с бумагами ПИКа (PIKK RX), своего основного конкурента.

Так, в соответствии с нашими расчетами, по P/BV акции SMLT торгуются с дисконтом к акциям PIKK на уровне 120%. Кстати, по форвардному EV/EBITDA дисконт также присутствует – около 25%.

Теперь о будущем.

Согласно прогнозам Bloomberg, в 2021 г. «Самолет» может удвоить показатель EBITDA, и это будет достаточно сильный результат. Посмотрим.

Продолжаем держать акции компании в одном из портфелей сервиса по подписке. Рассчитываем на продолжение роста котировок.

Согласно национальному индексу S&P CoreLogic Case-Shiller, цены на жилье в США в марте выросли на 13,2% по сравнению с предыдущем годом.

В феврале годовой прирост составил 12%.

Рост цен связан с ограниченным предложением и высоким спросом.

Дополнительный фактор роста спроса на жилье: желание переехать из городских квартир в загородные дома в связи с пандемией коронавируса.

Администрация Байдена заявила, что понимает необходимость увеличения предложения на рынке, однако о каких-то планах по вмешательству пока объявлено не было.

Пока же команда Байдена работает над предложением о новых кредитах на ремонт частных домов, в рамках программы по реновации жилья.

Тем временем ETF недвижимости Vanguard Index (VNQ) достиг допандемических уровней.

Получится ли пробить уровень сопротивления?

Goldman, между тем, предупреждает о дальнейшем значительном росте цен на недвижимость в США.

Прогнозирует более динамичный рост цен, чем в 2006-2007г.

Средняя дивидендная доходность российских компаний, которые стабильно платят дивиденды составляет 5%

На практике, конечно, российские компании часто предлагают и большую дивидендную доходность, но стабильность таких выплат резко снижается.

Для того, чтобы определить стабильность выплат обычно используют индекс DSI.

Согласно историческим данным, только около 30 компаний и индексов публичного российского рынка находятся в интервале от 0,7 до 1 (0 – не стабильные выплаты, 1 – за последние 7 лет компания только увеличивала выплату дивидендов) со средней дивидендной доходностью ~5% (с учетом рыночной капитализации).

Если же посмотреть на среднюю дивдоходность по индексу Мосбиржи, то она составляет 8%

Российский публичный рынок занимает второе место в мире по дивидендной доходности.

Если посмотреть на самые стабильные компании из сектора генерации, коммунальных услуг и телекоммуникаций, то за последние 10 лет мы получим среднюю дивидендную доходность на уровне 7-8%.

Такая дивдоходность в совокупности с долгосрочным ростом стоимости акций способна обеспечить долгосрочный рост благосостояния акционеров.

Однако акции очень волатильны, их цена может сильно падать под действием внешних факторов, что может существенно снизить общую доходность инвестора.

Уникальным классом активов является коммерческая недвижимость, которая сочетает в себе и высокую текущую доходность (8-12%), и низкую волатильность, а также долгосрочный рост стоимости.

Она обычно не доступна инвесторам с небольшим капиталом.

Несмотря на это сегодня активно развивающаяся PropTech индустрия меняет даже такой класс активов как недвижимость и позволяет частным лицам инвестировать в объекты коммерческой недвижимости по принципу краудинвестинг (альтернативный финансовый инструмент для привлечения капитала от частных инвесторов).

Для России подобный формат является достаточно революционным, в отличие от США и Европы, где любой желающий может выбрать из десятков публичных инвестиционных трастов недвижимости (REITs), а real estate crowd investing компании собирают миллиарды долларов (Cadre, Fundrise, CrowdStreet и т.д.).

На российском рынке тоже можно найти компании, которые предлагают вкладывать деньги в коммерческую недвижимость.

Например, инвестиционная платформа SimpleEstate позволяет инвестировать в профессионально отобранные объекты от 100,000 рублей с дивидендной доходность до 15% годовых, а также с дальнейшей возможностью продать вашу долю другим инвесторам платформы (ликвидность).

Каждый объект на площадке проходит детальный анализ, а также технический и юридический аудит, а сама компания SimpleEstate состоит в реестре инвестиционных платформ Центрального Банка, что гарантирует надежность. Основатель раньше работал в Goldman Sachs, поэтому аналитика действительно достойная.

Чтобы узнать больше о площадке и предложении, переходите по ссылке и регистрируйтесь на сайте.

Друзья! В марте на моем YouTube-канале вышло интервью с представителем PNK rental Дмитрием Пилевиным.

Скажу по секрету, что скоро планируем еще раз пообщаться с Дмитрием, есть темы для обсуждения.

А пока вместе с фондом отвечаем на вопросы, которые волнуют подписчиков больше всего.

Как удается так быстро выйти на целевую доходность?
В PNK rental в данный момент находятся объекты, чей арендный поток рассчитан на доходность в 11,5% годовых. Инвестиционная стратегия PNK rental работает уже три квартала. И, поскольку целевая доходность основана на условиях уже заключенных договоров аренды, разумеется, она выполняется. То есть доходность в 11,5% годовых была подтверждена в III и IV кварталах 2020 года, а также в I квартале 2021 года.

Откуда взялся процент целевой доходности?
Внутри PNK rental – объекты с уже сформированным арендным потоком на уровне целевой доходности, то есть 11,5% годовых.

Как рассчитывается арендный поток?
В основе методики лежит формула капитализации дохода:
CapRate = NOI / Property Price x 100%, где:
CapRate – ставка капитализации объекта, то есть ставка прибыли, которую приносит объект недвижимости в течение ближайшего года владения;
Property Price – цена объекта недвижимости;
NOI – чистый операционный доход объекта. Это базовый доход объекта, он равняется всей выручке от аренды за вычетом всех разумно необходимых расходов на управление и эксплуатацию.
Экономисту эта формула знакома и понятна.

Сколько сейчас объектов в фонде?
В декабре 2020 года в фонд было приобретено здание с арендным потоком в «PNK парке Бекасово» площадью 22 000 кв. м.
В январе-марте 2021 года были заключены договоры на приобретение 3-х объектов индустриальной недвижимости с арендным потоком общей площадью почти 71 000 кв. м.

То, что делают ребята, вызывает мой профессиональный интерес. Продолжу следить за PNK rental.

А также предварительные итоги 1 квартала 2021 г.

Кроме того, компания сегодня провела конференц-звонок для аналитиков, в котором мы приняли участие.
Подробно прокомментируем то, что говорилось на звонке, в понедельник. А пока к результатам.

По итогам 2020 г. «Самолет» увеличил выручку на 18%, валовую прибыль на 54%, а EBITDA – на 51%. В 1 квартале 2021 г. продажи выросли на 19%, причем продолжила увеличиваться доля ипотеки (около 70%).

Выручка в 1 квартале в годовом выражении выросла на 36%, валовая прибыль – на 83%, а EBITDA – на 147%. Это значительный рост и, безусловно, позитивно для компании. Также компания имеет комфортную долговую нагрузку: отношение чистого финансового долга к EBITDA составляет, по нашим расчетам, около 1,7х.

Отличные результаты в 2020 г. и, что более важно, тенденция продолжается и усиливается в 2021 г.

Котировки акций «Самолета» отреагировали на отчетность слабо – рост всего на 0,85% по итогам сегодняшних торгов. Не исключаем, что очередной виток роста ждет нас впереди.

Разговаривают двое.

– Знаешь, что замечательно: бизнес идет. Вчера купил самолет, сегодня думаю о покупке парохода. Между прочим, Мойше, ты не одолжишь мне двести баксов?

– Шмулик, я тебе вот что скажу. Поцелуй меня в шею. 

– Почему в шею? 

– Ты тоже начал издалека.

Вот и Boeing. Процесс оздоровления начали издалека, но дело движется. 

Сразу несколько хороших новостей.

Американский авиационный производитель заявил, что поставил 29 самолетов в марте. Это на 9 самолетов больше в сравнении с прошлым годом.

Вдобавок чистые заказы авиастроительной компании США остаются положительными второй месяц подряд. 

По итогам первого квартала объем заказов составил 282 самолета.

Компания восстанавливает мощности после эпидемии коронавируса. 

Позитивная отчетность по квартальным прибылям помогла Boeing впервые за два года превзойти своих главных конкурентов из Airbus.

Такое двухгодичное отставание было связано с известной всем ситуацией вокруг Boeing 737 MAX. 

Постепенно негативный фон уходит в прошлое.

Так, американские бюджетные авиалинии Southwest Airlines в марте оформили заявку на поставку сразу 100 Boeing 737 Max 7.

Первыми вернулись на рынок лоукостеры, за ними следует ждать состоятельных перевозчиков.

Впрочем, помним: долг Boeing тоже подрос. И существенно.

Компании оборонного сектора могут быть весьма интересны в среднесрочной перспективе.

Публикуем топ-7 представителей американского сектора Aerospace & Defence.

Геополитическое противостояние США и Китая, а также напряженность в отношениях с Россией могут стать неплохими триггерами для «оборонки». Демократы, пришедшие к власти, с одной стороны, хотят увеличить расходы на «зеленую» энергетику, а, с другой – могут подогревать военные конфликты в разных точках планеты для достижения своих тактических и стратегических целей.

Китай и Россия практически официально были объявлены Штатами своими основными геополитическими противниками. Это не значит, что нас ждет прямое столкновение, но на «нейтральных» территориях стороны вполне могут пытаться выяснять отношения. Это классическая схема, которую мы уже видели в Гонконге или в странах Ближнего Востока.

Затраты на нужды военных ведомств во всем мире растут примерно с 2014 г., то есть седьмой год подряд. Тогда они составили $1,75 трлн. Мировые расходы на оборону в 2020 г. составили $1,93 трлн, что на 1,9% больше, чем в 2019 г. При этом в ближайшие пару лет под влиянием пандемии коронавируса рост замедлится, особенно последствия будут заметны в 2022 г., но к 2030 г. военные расходы могут достигнуть $2,23 трлн.

Некоторое снижение роста оборонных бюджетов зачастую означает лишь перераспределение средств на более перспективные и передовые виды вооружений. Как, например, американская программа Battle Force 2045. Это проект развития ВМС США, который предполагает строительство более 500 кораблей, включая большое количество беспилотников.

Реализация проекта потребует значительного увеличения расходов на обновление флота. По некоторым данным, расходы на судостроение должны возрасти до $27 млрд. В 2021 г. ВМС США по проекту бюджета, составленному сенатом, получит $21,35 млрд на постройку новых боевых кораблей и около $19 млрд на авиатехнику.

Рейтинг наиболее привлекательных компаний оборонного сектора мы разделили на три части: top picks, компании, за которыми нужно следить и все прочие.

В топ-7 вошли компании Lockheed Martin (LMT US), Northrop Grumman (NOC US), General Dynamics (GD US), Textron (TXT US), Raytheon (RTX US), L3Harris (LHX US) и Huntington (HII US).

Подробнее о top picks:

Lockheed Martin – один из ведущих мировых военных подрядчиков, основной специализацией является авиация . LMT поставляет почти все типы самолетов правительственным и коммерческим заказчикам в США и других странах. Правительство США является крупнейшим клиентом Lockheed, на него приходится около 71% выручки.

Northrop Grumman – крупная компания оборонного сектора, поставляет товары и услуги оборонным предприятиям США. Бизнес разделен на 4 основных сегмента: аэрокосмические системы, инновационные системы, системы для миссий и технологические услуги. Доля госзаказа составляет около 85%.

General Dynamics – одна из крупнейших американских военных компаний. Основная направление деятельности – аэрокосмический сегмент. Кроме того, компания поставляет боевые системы (танки и зенитные комплексы), услуги в области IT (разработка ПО, кибербезопасность в «оборонке» и прочее), а также морские системы. Примерно 40% выручки компании занимают услуги по обслуживанию вооружений всех видов, так что даже в мирное время компания чувствует себя вполне комфортно, учитывая огромный военный парк в США.

Кроме того, если нет желания «связываться» с отдельной компанией (у каждой свои риски) на американском рынке торгуются ETF на «оборонку». К примеру, ISHARES U.S. AEROSPACE & DEF (ITA US) или SPDR S&P AEROSPACE & DEF (XAR US).

Доброе утро, друзья!
Полагаю, тема, изложенная ниже, будет любопытна многим.

Обращается ко мне один из подписчиков канала. Человек живет за границей, на днях у него сделка по продаже квартиры в Москве. Сумма не такая уж и маленькая.
Соответственно, в итоге человек должен получить на свой счет рубли.

Однако, как мы понимаем, аккредитив раскрывается только недели через неделю-две. И, естественно, человек переживает. Ведь в итоге ему нужно будет получить валюту. А курс за эти недели, сами понимаете, может улететь непонятно куда.

Что делать?
Хотел предложить застраховать (захеджировать) сделку через фьючерсы USD/RUB. Они ликвидны. Торгуются на Московской бирже.
Но есть нюанс. Для этого у человека должен быть счет у одного из российских брокеров.
Плюс вынь, да положь, но ГО надо занести, а это не менее 10% от объёма средств, что нужно застраховать.

Самое главное – риски.
Не забываем, у фьючерсных контрактов есть такая весьма серьезная проблема. Если рынок пойдет против вас, можно потерять очень и очень много. Убытки здесь могут носить неограниченный характер.

Если говорить о данной ситуации, в случае, если рубль вдруг начнет укрепляться, потерять можно достаточно серьезную сумму.

Какой выход?
Кроме фьючерсных контрактов на секции деривативов Московской биржи котируются еще и опционы.

Как в случае с конкретным моим визави можно поступить?
Нужно приобрести некоторое количество опционных контрактов (Call options) с экспирацией, к примеру, в июне.

Сколько сегодня стоят такие контракты? Давайте посмотрим.
К примеру, 1 контракт (1 опцион Call) с экспирацией (закрытием) 17 июня 2021 года со страйком 76 стоит 2710 рублей. Один такой контракт страхует 1 тысячу долларов. Аналогичный опцион, также с экспирацией 17 июня, но страйком 77,5, стоит сегодня порядка 2045 рублей.

Перевожу с птичьего на русский язык. Для того, чтобы застраховать, к примеру, 100 тысяч долларов или 7 миллионов 600 тысяч рублей, нужно заплатить страховую премию от порядка 200 до 270 тысяч рублей.
То есть, если мы хотим заранее приобрести доллары по курсу 76, платим страховую премию 270 тысяч рублей. Если по курсу 77,5 – порядка 200 тысяч.

Сколько это в процентах? Делим 200 тысяч на 7, 6 миллионов – получаем примерно 2,6%.
Если цена приобретения ниже, то цена опционной страховки чуть выше – порядка 3,5%.

С одной стороны, не так уже и дешево. С другой, человек может получить средства и тут же закрыть эти контракты. То есть продать опционы. И, следовательно, получить часть страховки обратно. Так что операция будет не такой дорогой.

Плюсы опционов просты и понятны. Главный: риск покупателя четко ограничен стоимостью опциона. То есть потерять можно не более, чем стоит страховка. А вот выигрыш в потенциале неограничен.

Для страховки в данном случае это очевидно может быть самой рациональной идеей.

Я посоветовал моему визави как можно быстрее открыть счет у любого российского брокера, забросить на этот счет несколько процентов от страхуемой суммы и приобрести нужное количество опционов.

И в завершение.
С опционами на Московской бирже все здорово кроме одного. Основная проблема – ликвидность.
Почему, к примеру, я не порекомендовал приобрести более дешевые майские опционы? А они неликвидны. Да и июньские. Они относительно ликвидны, если вы хотите застраховать относительно небольшие суммы. Скажем, до миллиона долларов. Более – уже чуть сложнее.

Короче, инструмент понятный. Однако, рекомендовал бы при приобретении быть аккуратным и делать это в контакте с реальным специалистом по данному вопросу. Инструмент волатильный. При формальном подходе можно и «накосячить» с ценой.

Можно ли через опционы застраховать значительные суммы? Можно ли сделать страховку на больший срок?
Да. И таковые инструменты и возможности есть.

Будет потребность, обращайтесь.
Подскажем.

Тема недвижимости волнует абсолютно всех.

Чего ожидать от рынка жилья после пандемии?

Кроме падения доходов населения и бизнеса, кризис вызвал серьезные и достаточно необычные изменения на рынке недвижимости.

«Удаленка» серьезно ударила по офисной и торговой недвижимости. В то же время цены на жилую и складскую недвижимость начали расти. Конечно, расцветающий рынок жилья на фоне кризиса не может не вызывать опасений. Тем более, все мы помним историю лопнувшего пузыря на рынке недвижимости в 2008 году.

Для начала разберемся, почему жилая недвижимость подорожала в большинстве развитых и развивающихся стран мира, несмотря на кризис.

1. Работа на «удаленке» увеличила потребность в более просторном и комфортном жилье. Произошло определенное переформатирование и переосмысление понятия личного необходимого пространства.

2. Практически везде была проведена стимулирующая ДКП, которая привела к низким ставкам. Во-первых, ипотеки стали выгоднее. Во-вторых, депозиты стали менее привлекательными и население ищет альтернативы, куда вложить деньги. Другое дело, что размер и качество этих стимулирующих мер были различными. Но они были.

3. Кризис и неопределенность привели к так называемым «сбережениям из мотива предосторожности», из-за чего люди все чаще предпочитают снизить текущие расходы для приобретения, например, недвижимости. Забавная, но тенденция… Сэкономил на завтраках и ужинах (в ресторанах), пошел, купил недвижимость. Аппетиты у всех разные

4. Из-за ограничений многие сэкономили на расходах на услуги и, в частности, на путешествиях. Вполне подходящий момент для приобретения квартиры или дома.

По России.

За 2020 год новостройки в России подорожали на 22,3% (по данным Росстата), а вторичное жилье – на 16% (по оценке Циана).

Причины:
· Растет спрос на ипотеки из-за низкой ключевой ставки ЦБ и программы льготной ипотеки.
· Ставки по вкладам уже давно перестали покрывать инфляцию. Например, Сбербанк по непополняемым вкладам предлагает ставку 3,6%, а инфляция в феврале оценивается в 5,6%-5,7%.
· Падение предложения привело к росту цен. По оценке Avito, предложение квартир в новостройках за 2020 год упало на 9% (г/г).

Многие наши соотечественники, после уроков МММ, «народных» IPO и т.д., перестали доверять ценным бумагам.
Обратите внимание
Количество клиентов на бирже стремительно выросло. Но процент тех, кто имеет счета на бирже у нас и, к примеру (США не в счет), в Польше или Чехии, отличается в разы.

Во многих странах ситуация схожая. По данным Федерального агентства жилищного финансирования, индекс цен на жилую недвижимость в США за 2020 год вырос на 6%. В Еврозоне рост менее агрессивный: по данным Евростата, жилье в 3 квартале 2020 подорожало на 4% (г/г).

Перспективы рынка жилья зависят от многих факторов.

По моему мнению, есть две главные точки уязвимости.

1. Доходы населения. Если доходы начинают расти значительно медленнее стоимости жилья, то спрос на жилье нельзя назвать устойчивым. У нас, как мы хорошо помним, реальные располагаемые доходы населения не имеют желания расти. Вот такие они у нас вредные…. Или может еще какая иная причина на то имеется. ?

2. Монетарная политика. Если ЦБ решит ужесточить монетарную политику, ставки в экономике вырастут и спрос на жилье упадет.

Для выявления первой точки уязвимости, обратимся к статистике по России и, например, по США. Реальные располагаемые доходы российского населения упали за 2020 на 3,5%. Это, как мы понимаем, согласно данным Росстата. Но есть, как мы говорили ранее, и иные оценки.
Реальная стоимость первичного жилья за 2020 год выросла на 16,6%, вторичного – на 11%. В США реальные располагаемые доходы населения прибавили за 2020 год 5,8% при росте реальной цены жилья на 4,5%.

Расхождение располагаемых доходов с ценами жилья актуально, скорее, для России. Более того, нет оснований полагать, что в 2021 году реальные располагаемые доходы россиян значительно вырастут. Налогов и поборов прибавляется. Бизнес среда…. Не шибко меняется к лучшему. А если еще и ждать веселеньких санкций…

Зато в США госрасходы по инициативе нового президента определенно подтолкнут располагаемые доходы американцев еще выше. Так что на американском рынке недвижимости картина намного более устойчива.

Что касается денежно-кредитной политики, я бы не стал ждать ее серьезного ужесточения в США или каких-либо других развитых странах.

В РФ существенного ужесточения не будет. А вот ключевая ставка… Как писал ранее, думаю, что в 2021 году ключевая ставка Банка России вырастет, надо же с инфляцией бороться. Даже если рост составит не 100, а только 50 б.п., это все равно рост.

В США большинство аналитиков вовсе не ожидают роста ставки в 2021 году. Но в нашей стране на ставки по ипотеке влияет не только ЦБ, но и правительство через программу льготной ипотеки. Если летом 2021 года данная программа будет завершена, спрос на жилье может значительно упасть.

Но даже если льготную ипотеку не отменят в 2021 году (что вполне вероятно), это не значит, что российская недвижимость продолжит активно расти.

Те, кто легко могли себе позволить ипотеку, уже давно ее взяли. В последнее время дорожает именно доступное жилье. 20% самых дешевых квартир в Москве подорожали на 1,8% за январь, а 20% самых дорогих – подешевели на 0,6%.
Более того, по последним данным вторичка за последний месяц расти прекратила.

Чем дольше будет работать программа льготной ипотеки, тем ниже будет средний доход заемщиков. А дешевый сегмент жилья так и продолжит дорожать. Такой процесс, несомненно, приведет к росту невыплат по ипотекам. И если невыплаты будут серьезными, банки начнут избавляться от недвижимости на балансах, что может привести к падению его стоимости в России.
Основной для меня вопрос один: не произойдет это или нет, а КОГДА это произойдет?

Выводы.

1. Ожидаемая в 2021 мягкая ДКП и растущие доходы населения будут поддерживать рост стоимости американской недвижимости и в следующем году. На фоне восстановления американской экономики рынок выглядит вполне устойчивым.

2. Пока ситуацию на отечественном рынке недвижимости нельзя назвать пузырем. Но достаточно очевидно, что льготная ипотека на фоне низких доходов населения создаёт нежелательные дисбалансы на рынке жилья (это я очень мягко выразился).

3. Если льготную ипотеку полностью отменят летом 2021 года (в чем я сомневаюсь), недвижимость наверняка упадет в цене.

4. Если льготная ипотека останется с нами на годы в нынешнем виде и при этом российская экономика продолжит умеренно расти (ниже 3% в год, как это прогнозирует МВФ), то неизбежный рост просроченной задолженности по ипотекам, рано или поздно, приведет к падению стоимости жилья и росту количества людей, лишившихся домов.

Или? Или произойдет чудо.