Сектор недвижимости в Китае – самое важное

Недвижимость для Китая – это:
Во-первых, 40% активов домохозяйств.
Во-вторых, самая большая часть долгов домохозяйств, составляющих около 60% ВВП.
В-третьих, инструмент стимулирования экономики в периоды спада. По разным оценкам, на недвижимость и связанные с ней сектора, включая строительство, приходится 20-30% ВВП страны.
В-четвертых, «серый носорог» – очевидный, но игнорируемый риск.

Разгон недвижимости отлично зарекомендовал себя как двигатель экономического роста в Китае в периоды спада. Рост сектора сопровождался ростом цен на недвижимость. При этом в 2016-2017 гг. порядка 20% жилых помещений были не заселены. Соотношение стоимости жилья в крупных городах и доходов домохозяйств КНР стало значительно обгонять аналогичные показатели городов Запада.

В 2016 г. Си Цзиньпин провозгласил, что дома должны использоваться для жилья, а не для спекуляций. Новый курс предполагал отказ от стимулирования экономики через финансирование сектора недвижимости. Воплощать курс в жизнь начали в 2017 г., усилили меры в 2019 г., однако уже в 2020 г. пришлось ослабить правила ради восстановления экономики после пандемии.

В 2021 г., год столетия КПК и начала «всеобщего процветания», руководство страны крепко взялось за сектор. В результате затяжного стимулирования у застройщиков скопились огромные долги. Чтобы ограничить дальнейший рост задолженности, регулятор ввел «три красные линии» – критерии долговой нагрузки для девелоперов. Самым порядочным застройщикам, соответствующим всем трем линиям, можно увеличить долговую нагрузку на 15% в год. Если застройщик не соответствует ни одному критерию, доступ к перекредитованию для него закрыт. Были и другие инициативы, в том числе снижение объема ипотечных кредитов, ограничения на продажу земли администрацией крупных городов, а также указание ориентировочных цен на недвижимость некоторыми муниципальными властями.

Но именно «три красные линии» оказались критической мерой для Evergrande, который смог «пролезть» только в одну линию, и то после продажи части активов. Сказались меры и на секторе в целом: около 30% дефолтов в I полугодии 2021 г. приходилось на компании сектора недвижимости. Продажи жилья в августе снизились на 20% (г/г), что является крупнейшим снижением с начала пандемии. Цены на новое жилье показали наименьшие темпы роста с начала года, а на вторичную жилплощадь – снизились.

Какие перспективы ожидают сектор, поговорим завтра.