На российском фондовом рынке сегодня возобновились торги по 33 акциям («голубым фишкам»), а с понедельника – «открыл» свои двери и рынок ОФЗ. Хотя на них и можно наблюдать неплохую динамику, но, как мы говорили ранее, сейчас стоит быть аккуратными. В данной ситуации лучше никуда не спешить; разумным решением станет сохранение капитала в консервативных инструментах или с умеренным риском.

По оценкам экспертов, в 2022 году инфляция может составить 20%. Т.е. важно достичь доходности близкой к уровню инфляции или чуть ниже нее.

Какие варианты подходят для инвестора?
1️⃣ Государственные облигации и долговые ценные бумаги – очень интересно, но лучше искать среди краткосрочных, т.к. они дают доходность повыше. Уже разбирали инструменты, которые сейчас доступны для инвесторов, поэтому не будем останавливаться на этом вопросе.
2️⃣ Дивидендные истории – здесь может возникнуть загвоздка. В марте советы директоров ряда компаний приняли решения не выплачивать дивиденды и направить эти средства на развитие. Можно ожидать, что «дивидендные аристократы» отложат выплаты дивидендов по итогам 2021 года, либо откажутся от начисления их вовсе.
3️⃣ Хранение валюты «под подушкой». Здесь и комментировать почти нечего. Капитал все время должен находиться в обороте, чтобы не быть нивелированным инфляцией. Последняя в США сейчас составляет () 7,9%. А валютные колебания, наблюдаемые в последние недели, и укрепление курса рубля – лишний раз подтверждают опасения относительно несоответствия накопления валюты «на черный день». Хотя какую-то часть портфеля сохранять в валюте или в кэше – вполне резонно в текущей непростой ситуации.
4️⃣ Золото и другие драгоценные металлы. Эти инструменты – тоже очень неплохой актив, который профессиональные инвесторы держат в своих портфелях (обычно (5% – 10%). Но с ними нужно быть предельно аккуратными. Т.к. за ярким взлетом, как в случае с никелем сегодня, может последовать не менее серьезное снижение.

Одним из стабильных вариантов остается недвижимость. Но и здесь не все так просто. Покупка недвижимости при помощи ипотеки (до 70-80% сделок проходит при помощи ипотеки) в предстоящие месяцы будет затруднена. Не каждый сможет делать взносы по займу, если только ключевая ставка поднялась до уровня 20%. Если вы не сдаете внайм жилплощадь, а рассчитываете заработать на изменении ее цены, то и здесь вас ждет неприятный сюрприз в виде возможного снижения цен.

Однако это не единственная возможность получить прибыль на недвижимости. Нам интересен вопрос вложений в коммерческую и индустриальную недвижимость. В конце февраля мы уже рассматривали плюсы вложений в паи PNK rental и их слабую подверженность рыночным колебаниям. Закрытие Московской биржи на «вынужденные каникулы» заставило инвесторов волноваться – а какая будет динамика у моих портфельных активов. Владельцы паев PNK могут быть спокойны в этом вопросе: желающие купить или продать ценные бумаги на платформе (www.pnkrental.ru) могут это сделать без каких-либо ограничений.

Какие можно отметить ключевые плюсы паев?
▪️Паи фонда обеспечены первоклассными индустриальными зданиями c высоким потенциалом роста стоимости. Помещения арендованы крупными российскими компаниями, ориентированными на внутренний рынок, на долгосрочной основе. Также на протяжении двух десятилетий индустриальная недвижимость стабильно растет в цене, особенно в случаях изменения курса доллара.
▪️Ежеквартальный доход инвестора формируется из арендного потока, что позволяет компании стабильно производить выплаты инвесторам. По прогнозу управляющей компании доход по итогам 1 квартала составит 47-48 рублей на пай. Реестр владельцев паев будет сформирован уже 31 марта. Можно успеть докупить паи по сегодняшней цене 1725 руб. и получить доход за подходящий к концу текущий квартал.

Держим паи PNK rental в одном из наших портфелей сервиса по подписке и рассчитываем на стабильный рост стоимости ценных бумаг за счет роста стоимости объектов недвижимости фонда и индексации договоров аренды по ним.

Рынки все более непредсказуемы и опасны.

Ежедневно получаю вопросы о том, есть ли действительно надежные, доходные и защищающие от инфляции инструменты? Поговорим о них.

Акции надежных компаний, что дают хорошую дивидендную доходность.
Да, это отличный инструмент. Одна беда – крайне волатильный.
Конечно, можно верить в чудеса и ждать новых волн роста. Кстати, в нынешних условиях ничему не буду удивлен. Однако есть факт, который опровергнуть очень сложно: сегодня рынками движет ликвидность. Она и только она определяет тренды.

Желающие рисковать или те, кто хочет заниматься трейдингом, это народ особый. Ему рассказывай или не рассказывай про риски, ничего не поможет. У этих людей со стальными нервами, горячим сердцем и трепетной душой свои критерии и свои законы. Для таких людей их нормальный и рабочий инструмент – это как раз акции.

Однако тем, кто ищет спокойствия и стабильности на рынках, которые по всей видимости в 2022 году нас обязательно будут «радовать» прыжками в разные стороны, стоит сегодня думать о спасительных гаванях, о защитных инструментах. Чтобы душа не улетала в пятки каждый раз, когда на рынках начинаются американские горки.
В такие моменты лучше остановиться, постараться побороть свою жадность (а это ох как тяжело) и приземлить свои заработанные кровью и потом рубли во что-то более предсказуемое. К примеру, в выглядящие сегодня очень интересно после подъёма ставки облигации. Или даже депозиты, которые путь дают меньше, но зато не падают в цене. Или же во что-то, состоящее из вполне понятного и опять же предсказуемого количества физических активов, таких как доходная недвижимость.

В частности, снова хотел поговорить о ЗПИФе недвижимости ПНК-Рентал (аналогичных в РФ пока я не видел), где доходность предсказуема как на короткий срок (сейчас 10,5-11% годовых), так и на годы вперед (12-14% в среднем за 5 лет с учетом индексации договоров аренды), где доход выплачивается ежеквартально, а стоимость паёв внутри квартала меняется примерно на размер квартальной выплаты. То бишь в течение квартала пай потихоньку прирастает, затем после отсечки цена уменьшается примерно на выплату и потом за квартал прирастает вновь.
Могу с лёгкостью предположить, что так будет и дальше, поскольку паи обеспечены реальными активами, индустриальными зданиями, которые в течение этого года подорожали минимум на 20%. Значит у пая есть возможность отыграть это подорожание в будущем, и оно бы уже произошло, если бы у управляющей компании не было такого возможно даже излишне консервативного прагматичного подхода к оценке объектов недвижимости.

Арендаторы, заключившие договоры аренды в секторе индустриальной недвижимости в прошлом году – самые счастливые и преданные. Они рады тому, что арендные ставки по этим договорам будут подниматься следующие 5 лет на 5% в год согласно условиям договора.
Почему? Потому, что средняя арендная ставка на этом рынке выросла с 3900₽ до 5000₽ в этот год. А уже в первом полугодии следующего года ставка будет ещё на 10-15% выше, так как это уже свершившийся факт – в текущем квартале договоры на строительство складов в аренду со сдачей в следующем году заключаются уже по 5500-6000₽ и спрос по-прежнему превышает предложение, ибо вакансий нет.

Ликвидность в том же ЗПИФ ПНК достойная. Покупаем сейчас и получаем доход по паям за текущий квартал уже в январе 2022-го.

Резюме.
У каждого из консервативных инструментов есть свои плюсы или минусы.
▪️Депозит. Все спокойно «как в танке». И не надо даже напрягать мозг никакими расчетами. Есть ставка, и если банк надежен, то все предсказуемо и понятно. А ставки уже весьма неплохи. Хотя и на процент-другой ниже инфляции.
▪️Облигации. Доходнее депозитов и если брать достаточно высокого уровня надежности корпораты, то можно сегодня иметь процент-другой сверх инфляции. Неплохо. И сверх того, если инфляция пойдет на спад и ставки также начнут снижаться, можно получить еще и дополнительную (и весьма существенную доходность). Минус: рыночные колебания и волнения по поводу возможного роста ставок (это означает, что цены еще упадут) и переживания насчет платежеспособности эмитентов.
▪️Паи российских REIT, торгующиеся на бирже и обеспечивающие весьма привлекательную доходность. Из плюсов: высокая доходность, ликвидность (торгуются на бирже), опережение инфляции минимум на 2,5-3%. Причем из-за пересчётов ставки аренды – по сути своей привязка к инфляции. Минусы: теоретически, если вдруг цены на складскую современную недвижку пойдут вниз, то возможно снижение уровня доходности. Но тут сразу оговоримся: и пандемия, и инфляция – это лучшие друзья складской современной высокого класса недвижимости.

Рынком движут эмоции. Сегодня нам эмоции, увы, надо приструнить. Настало время забыть про жадность, снизить риски и перейти в консервативные инструменты.

Несколько раз за последнее время я говорил о том, что сегодня мы с вами имеем весьма неплохую доходность по рублевым инструментам. 

Периодически получаю вопросы: во что имеет смысл вкладываться, чтоб и риск был небольшим, и доход просчитываемым? Государственные бумаги? Корпоративные облигации? Что-то еще?

С государственными бумагами все отлично. Вот только доходность – на уровне инфляции, или даже чуть ниже.  

Корпораты: доходность сегодня (славься в веках наш славный ЦБ!) выше инфляции на 2-3%. О чем еще можно и мечтать?

Впрочем, хочется чего-нибудь эдакого?. Чтоб и рыбку съесть, и горжетку не помять. Чтобы и доходность была кем-нибудь гарантирована, выше и инфляции, и девальвации, и вообще повыше любой ~ции. Но чтобы это что-то будоражило при этом кровь и обещало райские кущи? Возможно ли такое? Если честно, не очень. 

И все же, иногда бывают счастливые и редкие исключения, из-за стечения различных обстоятельств. Да, там не обещают уж что-то запредельное, но все же…

Локдауны и пандемия привели к взлету сектора интернет-торговли. Маркетплейсы получили новую огромную аудиторию, которая делает покупки онлайн. Доля e-commerce в российском ритейле в первой половине 2021 года составляла около 10%, а уже в следующем году может составить 25%, как сейчас на рынках стран Юго-Восточной Азии. Ещё больше пандемия сыграла на руку сегменту доставки продуктов питания. Этот сегмент, по итогам текущего года, как минимум утроится.  

Не все из компаний e-commerce сейчас на фондовом рынке, но многие туда собираются. Например, лидер рынка доставки продуктов питания, компания ВкусВилл, готовится к IPO. Но сегодня речь не о них.

Главными бенефициарами роста e-commerce в перспективе ближайших лет можно смело назвать девелоперов и арендодателей складских комплексов. Развитие крупных маркетплейсов сыграло на руку рынку индустриальной недвижимости, став его основным драйвером. Дело в том, что компании электронной торговли не могут расти быстрее, чем их складская инфраструктура. Более половины сделок со складской недвижимостью в этом году приходится на e-commerce.  

По показателям спроса на склады Москва и область сегодня являются самым перспективным европейским рынком. Рекордный спрос на складскую недвижимость в Москве и Московской области превзойдет 2 млн кв. м по итогам 2021 года. Тот повышенный спрос на складские помещения, который наблюдается сейчас, практически не оставил свободных площадей для потенциальных арендаторов. Вакансий сегодня в целом по стране – 200 000 кв м, что составляет менее 1% от рынка. Фактически в качестве готовых складов остались только стоки: морально и физически устаревшие объекты, не отвечающие современным требованиям. Для дальнейшего развития крупным игрокам рынка e-commerce нужны высокотехнологичные объекты, построенные в соответствии с мировыми стандартами.  

Как это касается нас, инвесторов? 

Мы можем стабильно зарабатывать на биржевых ЗПИФах недвижимости, активы которых состоят из складов. Не на торговой недвижимости, не на смешанных фондах, в которых склад и умирающий торговый центр в одном флаконе, а именно на тех, которые состоят исключительно из складов.  

Безусловным бенефициаром всей этой ситуации является, например, ЗПИФ «ПНК-Рентал», состоящий исключительно из новых высокотехнологичных складских комплексов, которые арендуют как раз крупные игроки из e-commerce: ВкусВилл, Детский мир, Озон и другие.  

В чем интересная особенность этого фонда?

▪️Доходность, которая сейчас составляет 11% годовых и выплачивается ежеквартально. 

▪️Все договоры аренды долгосрочные и имеют ежегодную индексацию. Благодаря этой опции целевая среднегодовая доходность в пятилетнем горизонте составляет 12-13% годовых.  

▪️Высокий (первый) уровень котировального списка, на Московской бирже (тикер ЗПИФ ПНК), что говорит о высокой ликвидности, надёжности и соответствии управляющей компании высоким стандартам. 

▪️Невысокая комиссия за управление фонда, которая составляет всего 0,25% в год от СЧА.   

Есть ли на нашем рынке альтернативы? 

Есть, конечно. Как без них? Однако альтернативами их можно назвать с большой натяжкой. 

Либо фонды состоят из одного здания, и тогда имеем дело с риском моноарендатора и отсутствием диверсификации. 

Либо это фонды, созданные Сбером и ВТБ, но они смешанные (имеют в активах разные типы коммерческой недвижимости, что тянет доходность вниз) и не имеют такой ликвидности. Комиссии за управление в них выше на порядок, а «входной билет» выше на два порядка. Поэтому ЗПИФ ПНК-Рентал стоит особняком, показывая активный рост и пополняясь новыми объектами. И собирая все бенефиты роста рынка e-commerce.

Вот такой инструмент, с помощью которого можно решить ряд задач по доходности и защите от инфляционных процессов плюс заработать на том секторе, что активно развивается сейчас.

Не так давно мы с вами говорили о паях ЗПИФ «ПНК-Рентал». 

На днях звонит мне отец:

– А не стоит, раз там такая отличная доходность, на половину портфеля купить эти паи? 

– Не, пап. На 50% не стоит. А вот на 15-20%, думаю, вполне.  

Вчера на рынке произошло довольно значимое событие: инвестиционные паи ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал» переведены в первый уровень списка ценных бумаг, допущенных к торгам на Московской бирже.

Что это означает? 

Новость о переводе на первый уровень отражает тот факт, что пакет, пожалуй, можно несколько увеличить. 

Первый уровень означает более высокий уровень ликвидности и надежности паев, прозрачности управляющей компании, подтверждение соответствия ценных бумаг фонда и его управляющей компании всем максимально возможным требованиям и стандартам. Первый уровень – это «высшая лига», «голубые фишки», бумаги наивысшей надежности. Это действительно хорошее событие для компании и ее инвесторов.  

Почему я искренне считаю, что ЗПИФ «ПНК-Рентал» – это качественный актив? 

Паи здесь обеспечены реальными физическими активами – современными высокотехнологичными зданиями. Сегодня в активах фонда – четыре объекта общей площадью более 100 000 кв. м. Сейчас фонд завершает выплату дохода за III квартал 2021 года – он оказался выше прогноза управляющего и составил по итогам отчетного периода 11,08%. 

Очень приличная доходность. А инструмент при этом весьма консервативный и – плюс – защитный. Я имею в виду от инфляции. Контракты все индексированы. 

Еще один важный момент. Для неквалифицированных инвесторов статус первого уровня означает отмену прохождения тестов от потери капитала из-за незнания рисков сложных финансовых инструментов, которые с 1 октября 2021 года Банк России утвердил как базовый стандарт защиты прав и интересов инвесторов. 

Как говорится, теперь можно все. Первый уровень котировального списка открывает возможность инвестирования для широкого круга инвесторов: физических лиц и институциональных инвесторов, что теоретически должно положительно отразиться на ликвидности ценной бумаги.

Так что 20% от портфеля, думаю, отцу можно инвестировать в паи ЗПИФ «ПНК-Рентал». Нормальная тема.  

И еще один важный момент. Сегодня мы наблюдали, как банк России достаточно бодро поднял ставку. По всей видимости, ставка может быть повышена еще. 

Все наши ОФЗ дружно падают на этой новости, а вот паи ПНК стоят на месте. Почему?

Да потому что доходность: 

а) частично защищенная от инфляции,

б) намного выше доходности и ОФЗ, и облигаций даже эмитентов крепкого второго эшелона. 

Хорошая такая штучка, как мне видится. Учитывая нынешние реалии складская недвижимость, по всей видимости, и далее имеет шанс на рост. Инфляция, однако.

В условиях, когда рынки перегреты, идея забрать свои деньги и разместить их во что-то понятное, не сильно зависящее от фондового рынка, логична. А если этот новый инструмент ещё и приносит стабильный ощутимый доход… вообще красота. Ведь желание и рыбку съесть, и горжетку не испачкать – наше все?.

Вы скажете: чудес не бывает. В принципе, вы правы. Но, как говорится, есть нюансы. Об одном таком нюансе мы и поговорим сегодня.

Сейчас конец 3 квартала. Значит, скоро настанет время выплат за этот отчётный период.
Во-первых, всегда приятно, когда выплата дохода происходит часто – поквартально.
Во-вторых, это возможность купить бумаги по хорошей цене, так как обычно в этот период происходит корректировка их стоимости на размер ожидаемого дохода.

В данном случае лучше остановить свой выбор на относительно консервативных и абсолютно предсказуемых инвестициях, на тех бумагах, на которые хорошо реагировал рынок и которые пока недооценены в свете повышения ключевой ставки и желании Банка России снизить инфляцию.

В ситуации текущей пандемии хороший рост показывает рынок индустриальной недвижимости, этому есть ряд логичных объяснений. Пандемия ускорила развитие e-commerce, распределительных центров и логистики. Мы видим, как растет интернет-ритейл, а для его развития требуются новые площади. Более того, на рынке индустриальной недвижимости наблюдается дефицит площадей, новые объекты востребованы покупателями и арендаторами. Рынок усиливают растущие цены на металл, стройматериалы и увеличение арендных ставок.

Из приятных наблюдений по этому поводу: первый российский REIT ПНК Рентал, недавно вышедший на биржу, ведет себя очень красиво, формируя график стоимости в виде классической биржевой «пилы». Это значит, что сегодня, за день до отсечки, стоимость пая скорректировалась примерно на сумму ежеквартальных выплат, которая ожидалась на уровне 42-46 рублей за пай.

Можно ли прогнозировать рост пая в 4 квартале помимо традиционного роста за счет начисления арендных платежей? Планы компании подтверждают этот факт. Все детали – в недавнем интервью с Дмитрием Пилевиным.

Для инвесторов на фондовом рынке сложилась достаточно забавная ситуация. С одной стороны, есть понимание: рынки дороги, скоро программа QE начнет подходить своему логическому завершению, и рынки неминуемо на это отреагируют. Вопрос не в том, будет это или нет. Скорее, КОГДА именно это произойдет.
Это значит, нужно быть максимально осторожным и переходить в более консервативные инструменты.

В чем основная проблема большинства консервативных инструментов?
Инфляция. В случае раскручивания маховика инфляции, fixed income вроде бы не самое лучшее решение.
С другой стороны, рынкам пока, похоже, наплевать на все эти предостережения. Падать рынки упорно не хотят. Периодически то одна, то другая бумага имеют невероятную наглость расти – и как!
Например, на нашем рынке за прошлую неделю несколько бумаг показали очень хороший рост. Пропускать такие возможности – преступление.

Что делать? Есть ли разумный баланс между страхом и жадностью?
Между желанием не сильно рисковать и одновременно постараться неплохо заработать? И при этом не сильно зависеть от конъюнктуры на фондовом рынке.

На мой взгляд, такой инструмент есть. Впрочем, будем откровенны – и он не идеален, ибо ничто не идеально в нашем мире. Инструмент этот – REIT.

Не так давно писал про выход первого российского REIT ПНК-Рентал на Мосбиржу (тикер ЗПИФ ПНК).
Говорил том, что у ребят получается давать хорошую доходность: в предыдущие 4 квартала арендная плата обеспечивала 11,5% годовых. После выхода на биржу рынок откорректировал цену пая, исходя из доходности на уровне 10-10,7%. То есть после выхода на биржу бумага немного выросла.

В начале года первый объект фонда был продан внешнему инвестору, и полученный апсайд, в совокупности с арендным потоком, дал 20,05% годовых. Для фонда недвижимости выглядит более чем достойно.

То есть получается занятная штука.
Неплохой апсайд при достаточно незначительном (в условиях дальнейшего роста инфляционных ожиданий) даунсайде сегодня.

Не возьмусь утверждать, что продажа следующих объектов будет давать такую же дополнительную доходность, но вот новый факт: по этому же принципу продан еще один объект внешнему инвестору.
Информация – на pnkrental.ru, раздел Объекты для PNK rental.
Здание в Бекасово Московской области было куплено за 783 756 270 ₽ (без НДС) в декабре 2020 года, а продано за 812 577 678 ₽ (без НДС) в августе 2021 года. Средства от продажи зданий идут на покупку новых объектов недвижимости в фонд.
СЧА и стоимость пая растут.
Скорее всего, рынок оценит этот факт и паи, торгующиеся на Мосбирже, немного переоценятся в плюс.

В какой ситуации у данного инструмента возникает риск?

1. Если начнутся сильные раздачи на рынке. Когда что-то падает в пол, то островки спокойствия… штука чисто гипотетическая.
2. Если начнётся сильная девальвация рубля. Подчёркиваю: сильная. То есть рубль достаточно быстро упадет процентов на 10 и более. Пока как-то не слишком верится.
3. Если начнет рушиться рынок складской недвижимости. Например, начнется серьезный кризис, который ударит по всему, в том числе по ритейлу и, соответственно, по складам. Пока такой риск можно оценить как не слишком серьёзный.
4. Если ЦБ очень резко повысит процентную ставку ещё. Честно говоря, и это вряд ли. Уже подняли. Если и дальше будут поднимать то, очевидно, крайне незначительно. По данному инструменту это явно не ударит, так как договора с арендаторами все индексируются.

Вывод: полагаю, в данном инструменте мы имеем относительно разумное сочетание просчитываемого риска и весьма привлекательной доходности.
Далее – думайте сами.

О нашем REIT’е замолвите слово.

Не так давно мы с вами обсуждали тему выхода на биржу PNK.

Паи ЗПИФ ПНК-Рентал (тикер ЗПИФ ПНК) торгуются на бирже уже две недели. Цена держится на уровне 1708-1710 рублей за пай.

Напомню, что ПНК-Рентал – фонд индустриальной недвижимости с ежеквартальными выплатами. Наш отечественный REIT.

Немного расчётов.
Прогнозируемый доход на пай, по аналогии с предыдущими периодами до выхода на биржу, будет в коридоре 42-46 рублей, что сейчас составляет 10-10,7% годовых. Так эту бумагу оценил рынок на данный момент.

Обратите внимание: доход не гарантированный, а прогнозируемый. Впрочем, к этой теме мы с вами еще вернемся.

С учетом того, что все объекты данного фонда имеют долгосрочные неразрывные договоры аренды сроком на 5-15 лет с ежегодной индексацией на 4-5% (это значит, что арендный доход, который по этой бумаге полностью идёт на ежеквартальные выплаты, будет индексироваться), средневзвешенная доходность составит в реальности 12-14%.

Что имеем в итоге?
Приличную доходность, обеспеченную договорами долгосрочной аренды. Да еще и с индексацией.

Вывод: эту бумагу, с определенной натяжкой, можно сравнить с облигациями с переменным купоном. Но в такой ситуации, по моему мнению, этот уже рыночный актив выглядит более чем интересным и недооцененным.

Во-первых, как я уже сказал ранее, реальная доходность, похоже, будет несколько выше заявленной.
Во-вторых, из отчетности фонда следует, что в начале года произошла реализация объекта с существенной прибылью (на pnkrental.ru приведена динамика доходности по кварталам). Очевидно, что, как и заявляют представители управляющей компании, у них действительно есть возможность приобретать объекты с существенным дисконтом к рынку.

У крупных игроков и правда есть такие возможности – покупать объекты с дисконтом, а затем продавать их по рыночной цене с хорошим апсайтом. Рынок индустриальной недвижимости испытывает дефицит, спрос на объекты превышает предложения.

Есть понимание, что подобная сделка – не последняя. Скорее всего (это, естественно, допущение) фонд будет и в дальнейшем заключать новые и новые сделки по реализации очередных объектов, что очевидно будет сказываться на доходности. То есть инвесторы смогут рассчитывать на рост стоимости пая.

В-третьих, то, с чего я начал, пай фонда недвижимости – это консервативный антиинфляционный инструмент, то есть достойная альтернатива облигациям. Растут цены на все основные стройматериалы. За ними растут арендные ставки.

Хорошо, что после сильной волатильности первых дней после IPO бумага стабилизировалась в цене. Ежели честно, солидный REIT так и должен себя вести.

Полагаю, что есть один дополнительный фактор, кроме тех, что перечислил ранее, которым может поспособствовать росту котировок данной бумаги. Все мы сегодня опасаемся рыночной волатильности и ищем спасительные гавани. А REIT с хорошим – тем более индексируемым – денежным потоком, не зависящим, по крайней мере сегодня, от мировых фондовых рынков, можно рассматривать в качестве такой спасительной гавани.

Диверсификация – наше все, и я ни в коем случае не призываю вкладывать в этот инструмент все возможные или все свободные деньги. Но часть активов в подобном разместить, на мой взгляд, вполне разумно.

Крайне не рекомендую бежать со всех ног и покупать на бирже данные паи по ЛЮБОЙ цене. Диапазон 1700-1800 видится мне разумным. Дороже… не думаю, что стоит торопиться покупать.

Московская биржа допустила к торгам паи ЗПИФ «ПНК-Рентал», старт торгов – вчера, 8 июля.

ISIN код – RU000A1013V9.

PNK можно поздравить: если ранее покупка паев могла быть осуществлена исключительно через УК и собственную платформу pnkrental.ru, то теперь у паев будет биржевая цена. Появится и ликвидность.

В чем фишка PNK?

Сегодня в РФ, в отличие от других стран, торгующихся на бирже качественных REITов практически нет. А инструмент этот, на мой взгляд, весьма хорош. С одной стороны, более чем интересная доходность, обеспеченная реальными денежными потоками от сданной в аренду складской недвижимости. В случае с PNK – это, по их словам, 20% за прошедший год, потому что из фонда продали один из объектов. Хотя целевая доходность озвучивалась на уровне 11,5% годовых. Что ж, достойно.

Как считалась доходность?
Самый простой, прямой вариант, который берем из опубликованной раскрытой информации:
– стоимость пая на 30 июня 2020 года – 1499,16 рублей.
– Она же на 30 июня 2021 года – 1687,96 рублей.
К этому добавляем выплаченный доход на 1 пай:
– за 3-м квартал 2020 – 19,06 рубля.
– за 4-й квартал 2020 – 45,05 рубля.
– за 1 квартал 2021 – 47,66 рубля.

Стоимость пая на конец период минус стоимость пая на начало периода плюс сумма выплаченных доходов к стоимости пая на начало периода равно 20,05%.

Во всей этой конструкции есть один нюанс. Расчет стоимости пая производился на основании денежных потоков от сдаваемой в аренду или продаваемой недвижимости. Цена – результат оценки. Это конечно здорово, честно, но как-то творчески.

Со вчерашнего дня есть рыночная цена пая и, соответственно, возможность оценивать актив по классике – mark-to-market. А это уже, как говорится, совершенно другой коленкор.

Первый день торгов выдался весьма волатильным – это нормально для выхода на биржу любого инструмента. Как акции, так и REIT. Диапазон движения цены вчера был очень широким – 1656,20-1974,60 рублей. Сейчас цена «устаканилась» на уровне 1730 рублей. Полагаю, что покупка здесь и примерно до уровня 1760 рублей может быть вполне оправданной. По моему мнению, именно этот диапазон может быть сегодня комфортным как для инвесторов, так и для эмитента.
Ну а дальше… Дальше будем надеяться, что цена будет потихоньку расти. У компании амбициозные планы. Да и все вокруг пока, скорее, этому будет способствовать.

Еще один важный момент.
Паи REIT можно считать относительно неплохим антиинфляционным инструментом. По крайней мере, ПНК – точно.
Почему?
Договоры аренды могут быть пересмотрены с опцией повышения ставки в случае роста инфляции. Получается весьма любопытный инструмент, со всех сторон.

Полагаю, не за горами то время, когда количество REIT у нас на бирже увеличится, ведь инструмент этот очень востребован. А если есть спрос, появится и предложение.

Информация сейчас управляет миром; это не секрет. Сектор инвестирования – не исключение.

Чтобы потенциальный инвестор заметил инвестиционный продукт, необходимо дать о нем исчерпывающие сведения. А если это будет формат видео, то и восприятие будет эффективным.

Ребята из PNK rental сняли серию коротких видео, где первое лицо компании подробно рассказывает об инвестиционном инструменте. Причем охвачены все основные аспекты – от доходности до рисков.

По ссылке видео о самом главном – о доходности. Остальные – на youtube канале PNK rental.

Властям не стоит забывать о масштабных планах экологической модернизации металлургических компаний, говоря об изъятии полученных ими сверхприбылей в доход бюджета. Об этом заявил совладелец En+ Олег Дерипаска на Петербургском международном экономическом форуме.

Анастасия Татулова, омбудсмен в сфере малого и среднего бизнеса, заявила о том, что бизнесу меньше всего нужны форумы.

Металлурги готовы предоставлять скидки на свою продукцию для крупных строительных проектов. Об этом заявил владелец «Северстали» Алексей Мордашов в эфире телеканала «Россия 24»

Минимальный возраст, при достижении которого молодые люди могут покупать и продавать ценные бумаги на бирже, следует снизить до 12 лет, считает первый зампред Банка России Сергей Швецов.

Министр труда Антон Котяков считает,что в России необходимо дополнительное регулирование «платформенной занятости», при которой человек выступает не наемным работником, а посредником между онлайн-платформой и получателем услуг (например, курьером или таксистом).

Выход нефтехимического холдинга «Сибур» на IPO в этом году маловероятен. Об этом на ПМЭФ-2021 сообщил его крупнейший акционер, глава правления «Новатэка» Леонид Михельсон.

Первый заместитель руководителя администрации президента Сергей Кириенко в своем выступлениипредложил не использовать слово «клиент», в котором, как ему кажется, «нет души».

Система маркировки табака может принести в бюджет дополнительно 70-100 млрд рублей в 2022 году. Об этом сообщил статс-секретарь – замминистра финансов РФ Алексей Сазанов.

Компания «Норильский никель» в ближайшее время планирует выпустить партию углеродно-нейтрального никеля. Об этом сообщил генеральный директор «Интерроса» Сергей Батехин на ПМЭФ.

Создатель первого российского REIT PNK rental – девелопер PNK group – сегодня в рамках ПМЭФ подписал соглашение о сотрудничестве на 112 млрд рублей. Инвестиции пойдут на строительство индустриальных парков и необходимой инфраструктуры в Подмосковье.

Друзья! В марте на моем YouTube-канале вышло интервью с представителем PNK rental Дмитрием Пилевиным.

Скажу по секрету, что скоро планируем еще раз пообщаться с Дмитрием, есть темы для обсуждения.

А пока вместе с фондом отвечаем на вопросы, которые волнуют подписчиков больше всего.

Как удается так быстро выйти на целевую доходность?
В PNK rental в данный момент находятся объекты, чей арендный поток рассчитан на доходность в 11,5% годовых. Инвестиционная стратегия PNK rental работает уже три квартала. И, поскольку целевая доходность основана на условиях уже заключенных договоров аренды, разумеется, она выполняется. То есть доходность в 11,5% годовых была подтверждена в III и IV кварталах 2020 года, а также в I квартале 2021 года.

Откуда взялся процент целевой доходности?
Внутри PNK rental – объекты с уже сформированным арендным потоком на уровне целевой доходности, то есть 11,5% годовых.

Как рассчитывается арендный поток?
В основе методики лежит формула капитализации дохода:
CapRate = NOI / Property Price x 100%, где:
CapRate – ставка капитализации объекта, то есть ставка прибыли, которую приносит объект недвижимости в течение ближайшего года владения;
Property Price – цена объекта недвижимости;
NOI – чистый операционный доход объекта. Это базовый доход объекта, он равняется всей выручке от аренды за вычетом всех разумно необходимых расходов на управление и эксплуатацию.
Экономисту эта формула знакома и понятна.

Сколько сейчас объектов в фонде?
В декабре 2020 года в фонд было приобретено здание с арендным потоком в «PNK парке Бекасово» площадью 22 000 кв. м.
В январе-марте 2021 года были заключены договоры на приобретение 3-х объектов индустриальной недвижимости с арендным потоком общей площадью почти 71 000 кв. м.

То, что делают ребята, вызывает мой профессиональный интерес. Продолжу следить за PNK rental.