Перспективы сектора недвижимости в Китае.
В связи с кризисом Evergrande весь сектор недвижимости страны оказался в шатком положении. Предпосылки для этого мы рассмотрели в предыдущем посте. Итак, что может ждать индустрию недвижимости и связанные с ней сектора в среднесрочной перспективе?
Мы полагаем, что китайское руководство вмешается в ситуацию с Evergrande и примет меры для максимально безболезненного разрешения кризиса. Безболезненного для населения и отрасли в целом – интересы инвесторов и держателей бондов Evergrande могут оказаться не самым приоритетным пунктом для государства в программе спасения Evergrande.
Чтобы не допустить обвала на рынке недвижимости, властям придется вступить в игру уже в ближайшее время: Evergrande использует сумасшедшие скидки на недвижимость как вариант частичного погашения долгов. Если за этим последует распродажа объектов – не важно, самой Evergrande или же банками, выдававшими займы под залог недвижимости, – это неминуемо вызовет снижение цен, как бы местные власти ни пытались контролировать этот процесс.
Когда цены на жилье будут ниже тех уровней, на которых население брало ипотеки, люди уже не смогут расплатиться по долгам за счет продажи залога. Кризис перекинется на банковский сектор и постепенно распространится на строительную отрасль, сырьевой рынок и потребительские товары длительного пользования. Если, опять же, руководство страны не примет своевременных мер.
Даже если будет реализован оптимистичный сценарий, ждать стремительного роста сектора недвижимости не стоит. Во имя всеобщего процветания партия будет регулировать рост цен в секторе, вводить налоговые меры, чтобы максимально ограничить приобретение жилья в спекулятивных целях. Тем не менее, стройка не прекратится: вместо жилья для людей с относительно высокими доходами, Китай сфокусируется на социальном жилье.
Согласно свежему пятилетнему плану, в приоритете строительство арендного жилья, субсидируемого государством. Руководство страны ожидает, что до 2025 г. в города будут переезжать порядка 10 млн человек ежегодно. Так что за наш цементный завод в китайском портфеле сервиса по подписке мы спокойны
Что касается закредитованных компаний-застройщиков, им придется заняться снижением долговой нагрузки или же просто уходить с рынка. В долгосрочной перспективе данный процесс может улучшить качество активов китайских банков и, возможно, положительно повлиять на их оценку на фондовом рынке.
В целом, ожидаем замедление темпов роста рынка недвижимости в Китае под влиянием регулирования. С одной стороны, это может привести к снижению темпов роста китайского ВВП. С другой – улучшить ситуацию с чрезмерно высоким корпоративным долгом, а значит, снизить системный риск.