Для инвесторов на фондовом рынке сложилась достаточно забавная ситуация. С одной стороны, есть понимание: рынки дороги, скоро программа QE начнет подходить своему логическому завершению, и рынки неминуемо на это отреагируют. Вопрос не в том, будет это или нет. Скорее, КОГДА именно это произойдет.
Это значит, нужно быть максимально осторожным и переходить в более консервативные инструменты.

В чем основная проблема большинства консервативных инструментов?
Инфляция. В случае раскручивания маховика инфляции, fixed income вроде бы не самое лучшее решение.
С другой стороны, рынкам пока, похоже, наплевать на все эти предостережения. Падать рынки упорно не хотят. Периодически то одна, то другая бумага имеют невероятную наглость расти – и как!
Например, на нашем рынке за прошлую неделю несколько бумаг показали очень хороший рост. Пропускать такие возможности – преступление.

Что делать? Есть ли разумный баланс между страхом и жадностью?
Между желанием не сильно рисковать и одновременно постараться неплохо заработать? И при этом не сильно зависеть от конъюнктуры на фондовом рынке.

На мой взгляд, такой инструмент есть. Впрочем, будем откровенны – и он не идеален, ибо ничто не идеально в нашем мире. Инструмент этот – REIT.

Не так давно писал про выход первого российского REIT ПНК-Рентал на Мосбиржу (тикер ЗПИФ ПНК).
Говорил том, что у ребят получается давать хорошую доходность: в предыдущие 4 квартала арендная плата обеспечивала 11,5% годовых. После выхода на биржу рынок откорректировал цену пая, исходя из доходности на уровне 10-10,7%. То есть после выхода на биржу бумага немного выросла.

В начале года первый объект фонда был продан внешнему инвестору, и полученный апсайд, в совокупности с арендным потоком, дал 20,05% годовых. Для фонда недвижимости выглядит более чем достойно.

То есть получается занятная штука.
Неплохой апсайд при достаточно незначительном (в условиях дальнейшего роста инфляционных ожиданий) даунсайде сегодня.

Не возьмусь утверждать, что продажа следующих объектов будет давать такую же дополнительную доходность, но вот новый факт: по этому же принципу продан еще один объект внешнему инвестору.
Информация – на pnkrental.ru, раздел Объекты для PNK rental.
Здание в Бекасово Московской области было куплено за 783 756 270 ₽ (без НДС) в декабре 2020 года, а продано за 812 577 678 ₽ (без НДС) в августе 2021 года. Средства от продажи зданий идут на покупку новых объектов недвижимости в фонд.
СЧА и стоимость пая растут.
Скорее всего, рынок оценит этот факт и паи, торгующиеся на Мосбирже, немного переоценятся в плюс.

В какой ситуации у данного инструмента возникает риск?

1. Если начнутся сильные раздачи на рынке. Когда что-то падает в пол, то островки спокойствия… штука чисто гипотетическая.
2. Если начнётся сильная девальвация рубля. Подчёркиваю: сильная. То есть рубль достаточно быстро упадет процентов на 10 и более. Пока как-то не слишком верится.
3. Если начнет рушиться рынок складской недвижимости. Например, начнется серьезный кризис, который ударит по всему, в том числе по ритейлу и, соответственно, по складам. Пока такой риск можно оценить как не слишком серьёзный.
4. Если ЦБ очень резко повысит процентную ставку ещё. Честно говоря, и это вряд ли. Уже подняли. Если и дальше будут поднимать то, очевидно, крайне незначительно. По данному инструменту это явно не ударит, так как договора с арендаторами все индексируются.

Вывод: полагаю, в данном инструменте мы имеем относительно разумное сочетание просчитываемого риска и весьма привлекательной доходности.
Далее – думайте сами.

О нашем REIT’е замолвите слово.

Не так давно мы с вами обсуждали тему выхода на биржу PNK.

Паи ЗПИФ ПНК-Рентал (тикер ЗПИФ ПНК) торгуются на бирже уже две недели. Цена держится на уровне 1708-1710 рублей за пай.

Напомню, что ПНК-Рентал – фонд индустриальной недвижимости с ежеквартальными выплатами. Наш отечественный REIT.

Немного расчётов.
Прогнозируемый доход на пай, по аналогии с предыдущими периодами до выхода на биржу, будет в коридоре 42-46 рублей, что сейчас составляет 10-10,7% годовых. Так эту бумагу оценил рынок на данный момент.

Обратите внимание: доход не гарантированный, а прогнозируемый. Впрочем, к этой теме мы с вами еще вернемся.

С учетом того, что все объекты данного фонда имеют долгосрочные неразрывные договоры аренды сроком на 5-15 лет с ежегодной индексацией на 4-5% (это значит, что арендный доход, который по этой бумаге полностью идёт на ежеквартальные выплаты, будет индексироваться), средневзвешенная доходность составит в реальности 12-14%.

Что имеем в итоге?
Приличную доходность, обеспеченную договорами долгосрочной аренды. Да еще и с индексацией.

Вывод: эту бумагу, с определенной натяжкой, можно сравнить с облигациями с переменным купоном. Но в такой ситуации, по моему мнению, этот уже рыночный актив выглядит более чем интересным и недооцененным.

Во-первых, как я уже сказал ранее, реальная доходность, похоже, будет несколько выше заявленной.
Во-вторых, из отчетности фонда следует, что в начале года произошла реализация объекта с существенной прибылью (на pnkrental.ru приведена динамика доходности по кварталам). Очевидно, что, как и заявляют представители управляющей компании, у них действительно есть возможность приобретать объекты с существенным дисконтом к рынку.

У крупных игроков и правда есть такие возможности – покупать объекты с дисконтом, а затем продавать их по рыночной цене с хорошим апсайтом. Рынок индустриальной недвижимости испытывает дефицит, спрос на объекты превышает предложения.

Есть понимание, что подобная сделка – не последняя. Скорее всего (это, естественно, допущение) фонд будет и в дальнейшем заключать новые и новые сделки по реализации очередных объектов, что очевидно будет сказываться на доходности. То есть инвесторы смогут рассчитывать на рост стоимости пая.

В-третьих, то, с чего я начал, пай фонда недвижимости – это консервативный антиинфляционный инструмент, то есть достойная альтернатива облигациям. Растут цены на все основные стройматериалы. За ними растут арендные ставки.

Хорошо, что после сильной волатильности первых дней после IPO бумага стабилизировалась в цене. Ежели честно, солидный REIT так и должен себя вести.

Полагаю, что есть один дополнительный фактор, кроме тех, что перечислил ранее, которым может поспособствовать росту котировок данной бумаги. Все мы сегодня опасаемся рыночной волатильности и ищем спасительные гавани. А REIT с хорошим – тем более индексируемым – денежным потоком, не зависящим, по крайней мере сегодня, от мировых фондовых рынков, можно рассматривать в качестве такой спасительной гавани.

Диверсификация – наше все, и я ни в коем случае не призываю вкладывать в этот инструмент все возможные или все свободные деньги. Но часть активов в подобном разместить, на мой взгляд, вполне разумно.

Крайне не рекомендую бежать со всех ног и покупать на бирже данные паи по ЛЮБОЙ цене. Диапазон 1700-1800 видится мне разумным. Дороже… не думаю, что стоит торопиться покупать.

Средняя дивидендная доходность российских компаний, которые стабильно платят дивиденды составляет 5%

На практике, конечно, российские компании часто предлагают и большую дивидендную доходность, но стабильность таких выплат резко снижается.

Для того, чтобы определить стабильность выплат обычно используют индекс DSI.

Согласно историческим данным, только около 30 компаний и индексов публичного российского рынка находятся в интервале от 0,7 до 1 (0 – не стабильные выплаты, 1 – за последние 7 лет компания только увеличивала выплату дивидендов) со средней дивидендной доходностью ~5% (с учетом рыночной капитализации).

Если же посмотреть на среднюю дивдоходность по индексу Мосбиржи, то она составляет 8%

Российский публичный рынок занимает второе место в мире по дивидендной доходности.

Если посмотреть на самые стабильные компании из сектора генерации, коммунальных услуг и телекоммуникаций, то за последние 10 лет мы получим среднюю дивидендную доходность на уровне 7-8%.

Такая дивдоходность в совокупности с долгосрочным ростом стоимости акций способна обеспечить долгосрочный рост благосостояния акционеров.

Однако акции очень волатильны, их цена может сильно падать под действием внешних факторов, что может существенно снизить общую доходность инвестора.

Уникальным классом активов является коммерческая недвижимость, которая сочетает в себе и высокую текущую доходность (8-12%), и низкую волатильность, а также долгосрочный рост стоимости.

Она обычно не доступна инвесторам с небольшим капиталом.

Несмотря на это сегодня активно развивающаяся PropTech индустрия меняет даже такой класс активов как недвижимость и позволяет частным лицам инвестировать в объекты коммерческой недвижимости по принципу краудинвестинг (альтернативный финансовый инструмент для привлечения капитала от частных инвесторов).

Для России подобный формат является достаточно революционным, в отличие от США и Европы, где любой желающий может выбрать из десятков публичных инвестиционных трастов недвижимости (REITs), а real estate crowd investing компании собирают миллиарды долларов (Cadre, Fundrise, CrowdStreet и т.д.).

На российском рынке тоже можно найти компании, которые предлагают вкладывать деньги в коммерческую недвижимость.

Например, инвестиционная платформа SimpleEstate позволяет инвестировать в профессионально отобранные объекты от 100,000 рублей с дивидендной доходность до 15% годовых, а также с дальнейшей возможностью продать вашу долю другим инвесторам платформы (ликвидность).

Каждый объект на площадке проходит детальный анализ, а также технический и юридический аудит, а сама компания SimpleEstate состоит в реестре инвестиционных платформ Центрального Банка, что гарантирует надежность. Основатель раньше работал в Goldman Sachs, поэтому аналитика действительно достойная.

Чтобы узнать больше о площадке и предложении, переходите по ссылке и регистрируйтесь на сайте.