Стоит ли вкладываться в недвижимость для защиты от инфляции?

После моего поста о покупке недвижимости как подстраховке на пенсии получил вопрос: Получается, что инвестиции в квадратные метры себя совсем не оправдывают?

Давайте разбираться. Чтобы понять, стоит ли включать недвижимость в свой пенсионный портфель, нужно посмотреть, как она ведет себя относительно инфляции.

Что там у нас с вами с инфляцией в России?

Инфляция за 5 лет, по данным Росстата, составила 42,45%.
За 10 лет — 99,47%.
Данные с мая по май.

Если взять инфляцию за более длительный период — к примеру, за 15 лет, с мая 2009 года — получается 176,38%.

Вы сейчас скажете: знаем мы эти расчеты. Вот «моя личная» инфляция за эти же периоды времени… и далее каждый будет считать, исходя из своей потребительской корзины. И, несомненно, вы будете правы. Но извините — что имею, о том и пою. А уж личную инфляцию каждый пусть считает сам.

Будем сравнивать уже не денежные потоки, как в предыдущей заметке, а инфляцию и рост цен активов — в данном случае квадратные метры.

Помимо ожидаемой арендной платы, важно учитывать прирост капитала — рост стоимости недвижимости — Capital Gain.

За последние 5 лет стоимость квадратного метра в новостройках выросла в рублях на 139,1%, по данным Росриэлт.

В случае со вторичным жильем общий рост за 5 лет составил 147,1%, что, опять же, совсем не плохо. И нервов гораздо меньше, чем при инвестировании в акции.

Если рассматривать в контексте 10 лет, то в первом случае рост составил 299,1%, а во втором — 182,8%. Добавьте ко всему этому доходность от аренды, и получится неплохая инвестиция.

Получается:
— Инфляция за 5 лет: около 40%.
— За 10 лет: около 100%.
— Жилая недвижимость за те же периоды: более 140% и 180% соответственно (без учета аренды).

Конечно, нужно учитывать расходы:
налоги и коммуналку,
риск недобросовестных арендаторов и необходимости ремонта.
Все это так… увы.

— Коммуналка везде разная. Однако максимум она процентов на 10-15 снижает денежный поток от аренды.
— Налоги? Тут многое зависит от срока владения квадратными метрами.
— Налог на роскошь? Здесь абстрагируемся. Допустим, что говорим не о «роскошных» квадратных метрах.
— А риски вандализма — их сложно рассчитать. Так же, как и потенциальную стоимость ремонта после особо буйных…

И все равно цифры получаются неплохие.

Да, как мы подсчитали ранее, недвижимость уступает по доходности российским акциям, но это компенсируется меньшими рисками.

Однако инвестиции в акции — штука творческая и достаточно волатильная. И главное — в нашей стране сопряженная с дополнительными нерыночными рисками. Увы.

Недвижимость не имеет риска дополнительной эмиссии акций, но у нее есть другой минус — высокий порог входа. Но можно рассмотреть фонды недвижимости, хотя их пока немного.

А что сейчас — не поздно ли инвестировать в недвижимость?

Все зависит от того, на какой срок вы планируете вложиться. Недвижимость не терпит суеты. Давать прогнозы на полгода-год — штука неблагодарная. И главное, не самая разумная.

Несмотря на то что в мае средняя стоимость квадратного метра новостроек снизилась на 0,5%, а программа льготной ипотеки под 8% заканчивается 1 июля, я не ожидаю обвала цен:

Рост себестоимости строительства не позволит застройщикам продавать жилье себе в убыток. Они могут просто придержать продажи, если у них есть запас прочности. Кроме того, объемы новых проектов сейчас резко сократились, что может привести к дефициту жилья к 2026 году.

Вместо государственных программ появляются программы от застройщика.

Также стоит учитывать невысокую обеспеченность жильем в России и «выбывание» старого фонда при неизбыточных объемах строительства, что будет поддерживать цены на недвижимость.

И, наконец, не забываем про депозиты, которые за год принесут прирост в 9 трлн руб. Вы думаете, эти деньги не пойдут в недвижимость?

Статистически инвестиции в недвижимость как антиинфляционный инструмент себя оправдывают. В дальнейшем? Думаю, все будет так же.