По данным НКР, объем выданных ипотек по итогам 2022 года составит не менее 4,5-5 трлн руб., что на 10-20% ниже, чем в прошлом году. Основной провал в выдаче ипотек пришелся на весну-лето этого года. Причина снижения выдачи ипотек, в первую очередь, в высоких ставках, предлагаемых банками.
Что изменилось с начала кризиса?
1️⃣ Банк России уже опустил ставку до 8,5%, что на 1 п.п. ниже, чем до начала кризиса.
2️⃣ Инфляция пошла на спад. Цены падают последние 3 месяца, инфляция уже ниже 15%.
3️⃣ Падение реальных располагаемых доходов россиян во 2 квартале составило 0,8% (г/г), после падения на 1,2% (г/г) в 1 квартале.
Из-за снижения ключевой ставки скоро банковские ставки по ипотекам придут к значениям, наблюдавшимся в начале этого года. И это, по идее, должно разогнать спрос на ипотеку. Но не все так тривиально. Сейчас спрос населения на жилье ограничен. И, как мне кажется, тенденция к низким располагаемым доходам будет сохраняться продолжительное время.
Что с ценами?
▪️Новостройки последние месяцы дорожают. В целом, цены на новостройки еще имеют пространство для роста, так как для многих это способ вложения.
▪️Со вторичкой все не так спокойно. С апреля цены на вторичку снижаются, что констатируют различные агенства. И, что немаловажно, наблюдаемое сейчас ослабления потребительского спроса и снижение реальных доходов населения может продлиться достаточно долго. Соответственно, рынок вторичного жилья пока будет и дальше слабым.
Спрос на ипотеки, несмотря на снижение ставок, вряд ли восстановится к уровням рекордного 2021 года. Да и рынок недвижимости в целом будет оставаться достаточно тонким. С одной стороны, у собственников нет возможности повышать цены на фоне низкого спроса. С другой – к большим скидкам продавцы не готовы, т.к. часто полученные от продажи средства идут на покупку нового жилья.
К слову, стагнацию на рынке коммерческой недвижимости все эти факторы только усугубят. Сейчас и так достаточно сложно найти арендаторов, а общее ослабление спроса – это дополнительный неприятный фактор.
С началом делового сезона в сентябре цены на жилье вполне могут немного подрасти. Но ждать чуда я бы не стал. Таким образом, если вы планируете брать ипотеку и цена квартиры/ставка вас не устраивают, то может иметь смысл подождать месяц-другой с надеждой на снижение ставки и/или скидку от продавца жилья.
