Для инвесторов на фондовом рынке сложилась достаточно забавная ситуация. С одной стороны, есть понимание: рынки дороги, скоро программа QE начнет подходить своему логическому завершению, и рынки неминуемо на это отреагируют. Вопрос не в том, будет это или нет. Скорее, КОГДА именно это произойдет.
Это значит, нужно быть максимально осторожным и переходить в более консервативные инструменты.

В чем основная проблема большинства консервативных инструментов?
Инфляция. В случае раскручивания маховика инфляции, fixed income вроде бы не самое лучшее решение.
С другой стороны, рынкам пока, похоже, наплевать на все эти предостережения. Падать рынки упорно не хотят. Периодически то одна, то другая бумага имеют невероятную наглость расти – и как!
Например, на нашем рынке за прошлую неделю несколько бумаг показали очень хороший рост. Пропускать такие возможности – преступление.

Что делать? Есть ли разумный баланс между страхом и жадностью?
Между желанием не сильно рисковать и одновременно постараться неплохо заработать? И при этом не сильно зависеть от конъюнктуры на фондовом рынке.

На мой взгляд, такой инструмент есть. Впрочем, будем откровенны – и он не идеален, ибо ничто не идеально в нашем мире. Инструмент этот – REIT.

Не так давно писал про выход первого российского REIT ПНК-Рентал на Мосбиржу (тикер ЗПИФ ПНК).
Говорил том, что у ребят получается давать хорошую доходность: в предыдущие 4 квартала арендная плата обеспечивала 11,5% годовых. После выхода на биржу рынок откорректировал цену пая, исходя из доходности на уровне 10-10,7%. То есть после выхода на биржу бумага немного выросла.

В начале года первый объект фонда был продан внешнему инвестору, и полученный апсайд, в совокупности с арендным потоком, дал 20,05% годовых. Для фонда недвижимости выглядит более чем достойно.

То есть получается занятная штука.
Неплохой апсайд при достаточно незначительном (в условиях дальнейшего роста инфляционных ожиданий) даунсайде сегодня.

Не возьмусь утверждать, что продажа следующих объектов будет давать такую же дополнительную доходность, но вот новый факт: по этому же принципу продан еще один объект внешнему инвестору.
Информация – на pnkrental.ru, раздел Объекты для PNK rental.
Здание в Бекасово Московской области было куплено за 783 756 270 ₽ (без НДС) в декабре 2020 года, а продано за 812 577 678 ₽ (без НДС) в августе 2021 года. Средства от продажи зданий идут на покупку новых объектов недвижимости в фонд.
СЧА и стоимость пая растут.
Скорее всего, рынок оценит этот факт и паи, торгующиеся на Мосбирже, немного переоценятся в плюс.

В какой ситуации у данного инструмента возникает риск?

1. Если начнутся сильные раздачи на рынке. Когда что-то падает в пол, то островки спокойствия… штука чисто гипотетическая.
2. Если начнётся сильная девальвация рубля. Подчёркиваю: сильная. То есть рубль достаточно быстро упадет процентов на 10 и более. Пока как-то не слишком верится.
3. Если начнет рушиться рынок складской недвижимости. Например, начнется серьезный кризис, который ударит по всему, в том числе по ритейлу и, соответственно, по складам. Пока такой риск можно оценить как не слишком серьёзный.
4. Если ЦБ очень резко повысит процентную ставку ещё. Честно говоря, и это вряд ли. Уже подняли. Если и дальше будут поднимать то, очевидно, крайне незначительно. По данному инструменту это явно не ударит, так как договора с арендаторами все индексируются.

Вывод: полагаю, в данном инструменте мы имеем относительно разумное сочетание просчитываемого риска и весьма привлекательной доходности.
Далее – думайте сами.

О нашем REIT’е замолвите слово.

Не так давно мы с вами обсуждали тему выхода на биржу PNK.

Паи ЗПИФ ПНК-Рентал (тикер ЗПИФ ПНК) торгуются на бирже уже две недели. Цена держится на уровне 1708-1710 рублей за пай.

Напомню, что ПНК-Рентал – фонд индустриальной недвижимости с ежеквартальными выплатами. Наш отечественный REIT.

Немного расчётов.
Прогнозируемый доход на пай, по аналогии с предыдущими периодами до выхода на биржу, будет в коридоре 42-46 рублей, что сейчас составляет 10-10,7% годовых. Так эту бумагу оценил рынок на данный момент.

Обратите внимание: доход не гарантированный, а прогнозируемый. Впрочем, к этой теме мы с вами еще вернемся.

С учетом того, что все объекты данного фонда имеют долгосрочные неразрывные договоры аренды сроком на 5-15 лет с ежегодной индексацией на 4-5% (это значит, что арендный доход, который по этой бумаге полностью идёт на ежеквартальные выплаты, будет индексироваться), средневзвешенная доходность составит в реальности 12-14%.

Что имеем в итоге?
Приличную доходность, обеспеченную договорами долгосрочной аренды. Да еще и с индексацией.

Вывод: эту бумагу, с определенной натяжкой, можно сравнить с облигациями с переменным купоном. Но в такой ситуации, по моему мнению, этот уже рыночный актив выглядит более чем интересным и недооцененным.

Во-первых, как я уже сказал ранее, реальная доходность, похоже, будет несколько выше заявленной.
Во-вторых, из отчетности фонда следует, что в начале года произошла реализация объекта с существенной прибылью (на pnkrental.ru приведена динамика доходности по кварталам). Очевидно, что, как и заявляют представители управляющей компании, у них действительно есть возможность приобретать объекты с существенным дисконтом к рынку.

У крупных игроков и правда есть такие возможности – покупать объекты с дисконтом, а затем продавать их по рыночной цене с хорошим апсайтом. Рынок индустриальной недвижимости испытывает дефицит, спрос на объекты превышает предложения.

Есть понимание, что подобная сделка – не последняя. Скорее всего (это, естественно, допущение) фонд будет и в дальнейшем заключать новые и новые сделки по реализации очередных объектов, что очевидно будет сказываться на доходности. То есть инвесторы смогут рассчитывать на рост стоимости пая.

В-третьих, то, с чего я начал, пай фонда недвижимости – это консервативный антиинфляционный инструмент, то есть достойная альтернатива облигациям. Растут цены на все основные стройматериалы. За ними растут арендные ставки.

Хорошо, что после сильной волатильности первых дней после IPO бумага стабилизировалась в цене. Ежели честно, солидный REIT так и должен себя вести.

Полагаю, что есть один дополнительный фактор, кроме тех, что перечислил ранее, которым может поспособствовать росту котировок данной бумаги. Все мы сегодня опасаемся рыночной волатильности и ищем спасительные гавани. А REIT с хорошим – тем более индексируемым – денежным потоком, не зависящим, по крайней мере сегодня, от мировых фондовых рынков, можно рассматривать в качестве такой спасительной гавани.

Диверсификация – наше все, и я ни в коем случае не призываю вкладывать в этот инструмент все возможные или все свободные деньги. Но часть активов в подобном разместить, на мой взгляд, вполне разумно.

Крайне не рекомендую бежать со всех ног и покупать на бирже данные паи по ЛЮБОЙ цене. Диапазон 1700-1800 видится мне разумным. Дороже… не думаю, что стоит торопиться покупать.

Московская биржа допустила к торгам паи ЗПИФ «ПНК-Рентал», старт торгов – вчера, 8 июля.

ISIN код – RU000A1013V9.

PNK можно поздравить: если ранее покупка паев могла быть осуществлена исключительно через УК и собственную платформу pnkrental.ru, то теперь у паев будет биржевая цена. Появится и ликвидность.

В чем фишка PNK?

Сегодня в РФ, в отличие от других стран, торгующихся на бирже качественных REITов практически нет. А инструмент этот, на мой взгляд, весьма хорош. С одной стороны, более чем интересная доходность, обеспеченная реальными денежными потоками от сданной в аренду складской недвижимости. В случае с PNK – это, по их словам, 20% за прошедший год, потому что из фонда продали один из объектов. Хотя целевая доходность озвучивалась на уровне 11,5% годовых. Что ж, достойно.

Как считалась доходность?
Самый простой, прямой вариант, который берем из опубликованной раскрытой информации:
– стоимость пая на 30 июня 2020 года – 1499,16 рублей.
– Она же на 30 июня 2021 года – 1687,96 рублей.
К этому добавляем выплаченный доход на 1 пай:
– за 3-м квартал 2020 – 19,06 рубля.
– за 4-й квартал 2020 – 45,05 рубля.
– за 1 квартал 2021 – 47,66 рубля.

Стоимость пая на конец период минус стоимость пая на начало периода плюс сумма выплаченных доходов к стоимости пая на начало периода равно 20,05%.

Во всей этой конструкции есть один нюанс. Расчет стоимости пая производился на основании денежных потоков от сдаваемой в аренду или продаваемой недвижимости. Цена – результат оценки. Это конечно здорово, честно, но как-то творчески.

Со вчерашнего дня есть рыночная цена пая и, соответственно, возможность оценивать актив по классике – mark-to-market. А это уже, как говорится, совершенно другой коленкор.

Первый день торгов выдался весьма волатильным – это нормально для выхода на биржу любого инструмента. Как акции, так и REIT. Диапазон движения цены вчера был очень широким – 1656,20-1974,60 рублей. Сейчас цена «устаканилась» на уровне 1730 рублей. Полагаю, что покупка здесь и примерно до уровня 1760 рублей может быть вполне оправданной. По моему мнению, именно этот диапазон может быть сегодня комфортным как для инвесторов, так и для эмитента.
Ну а дальше… Дальше будем надеяться, что цена будет потихоньку расти. У компании амбициозные планы. Да и все вокруг пока, скорее, этому будет способствовать.

Еще один важный момент.
Паи REIT можно считать относительно неплохим антиинфляционным инструментом. По крайней мере, ПНК – точно.
Почему?
Договоры аренды могут быть пересмотрены с опцией повышения ставки в случае роста инфляции. Получается весьма любопытный инструмент, со всех сторон.

Полагаю, не за горами то время, когда количество REIT у нас на бирже увеличится, ведь инструмент этот очень востребован. А если есть спрос, появится и предложение.

Информация сейчас управляет миром; это не секрет. Сектор инвестирования – не исключение.

Чтобы потенциальный инвестор заметил инвестиционный продукт, необходимо дать о нем исчерпывающие сведения. А если это будет формат видео, то и восприятие будет эффективным.

Ребята из PNK rental сняли серию коротких видео, где первое лицо компании подробно рассказывает об инвестиционном инструменте. Причем охвачены все основные аспекты – от доходности до рисков.

По ссылке видео о самом главном – о доходности. Остальные – на youtube канале PNK rental.

Друзья! В конце мая на моем YouTube-канале вышло интервью с Дмитрием Пилевиным, который, как топ-менеджер PNK rental, имеет прямое отношение к PNK group (фонд является «дочкой» группы).

В ходе беседы мы затронули тему размера бизнеса PNK. Дмитрий скромно сказал, что они, дескать, не очень-то заметные. Впрочем, как отметил в интервью, PNK group – довольно большая структура, и на днях я увидел тому явное подтверждение.

Ребята задумали создать самый большой индустриальный кластер в подмосковном Домодедово.
Насколько я понимаю, помимо впечатляющего размера инвестиций (100 млрд рублей), в новом комплексе будет создана очень комфортная среда для сотрудников: зоны отдыха, спортивные площадки, детский сад, и многое другое.

Общеизвестно, что к персоналу в нашей стране часто относятся не вполне по-человечески. На примере нового кластера PNK я увидел ответственное, достойное отношение к сотрудникам, заботу о них. И это радует.

По тому, как бизнес ведёт себя с работниками, можно судить о том, как он будет себя вести с клиентами.
Если кто-то (в данном случае бизнес) ответственен, на него можно положиться, он достоин доверия.
Для меня это важный момент.