Цены на российское жилье – ждать ли обвал?

Расскажу вам историю в двух графиках.

• 

• 

↗️На первом графике – динамика цен на жилье, которую мы видим своими глазами. И темпы на графике очень внушительные в последние 4 года. Глядя на него, начинаешь думать о несправедливости, пузырях и скором крахе рынка.

?На втором графике тот же индекс, только за вычетом инфляции. И картина уже выглядит иначе. Темпы роста скромней, да и по историческим меркам уровень лишь повышенный, но точно не катастрофичный.

?Мораль: примерно половина удорожания недвижимости за последние 4 года объясняется общей инфляцией, то есть обесценением рубля. Ждать, что этот фарш прокрутится обратно, не стоит. Дефляции не будет, инфляция продолжится и дальше, в лучшем случае составит 4% в год.

А значит, и радикального падения цен на жилье ждать тоже не стоит.

? Что придет на смену льготной ипотеке?

Друзья, всем привет!

Программа «Льготной ипотеки» и ужесточение условий по ней — одна из наиболее злободневных тем в российской внутренней повестке. Недавно правительство скорректировало несколько параметров выгодных ипотечных кредитов, в том числе увеличило первоначальный взнос до 30%.

Почему вообще ЦБ занял такую позицию?

Казалось бы, ставки низкие, застройщики строят, клиенты покупают новые квартиры, и все довольны. В первую очередь, регулятора беспокоят «перегрев» рынка недвижимости и риски закредитованности граждан. В конечном счете это ведет к значительному ухудшению качества кредитных портфелей банков. В том числе государственных.

Цифры говорят сами за себя. По данным Интерфакса, за два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в третьем квартале 2023 года. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом достигли 50% от всех ипотечных выдач.

Естественно, возникает пара вопросов. Что будет с рынком недвижимости, для которого льготные ипотечные программы — один из ключевых драйверов? И не случится ли так, что через пару месяцев лавочку прикроют, а ипотека станет «штучным» товаром?

Если говорить о таких мегаполисах, как Москва и Санкт-Петербург, то это уже происходит. Что же касается остальных регионов, то пока все не так страшно. Хотя доступность жилья снижается и в Челябинске, Нижнем Новгороде, Омске, Краснодаре, там по-прежнему можно найти квартиру за 6 миллионов.

Но в июле 2024 г. действие программы «Льготная ипотека» прекратится. Что дальше?

Если в двух словах, то ничего особенного. Правительство уже думает об альтернативных инструментах. Например, переходе на лизинг. Если точнее, речь идет о механизме, который предполагает аренду квартир с последующей покупкой. Кстати, а почему бы и нет? Как минимум — это интересная мысль.

Давайте разложим пасьянс из плюсов и минусов возможного нововведения. Итак, преимущества:

◾️Небольшой пакет документов для оформления.
◾️Не нужно искать поручителей или давать залоговое обеспечение.
◾️Фиксированная конечная стоимость недвижимости.
◾️Возможность досрочного выкупа без штрафов и комиссий.
◾️Налог на имущество оплачивает лизинговая компания.

Недостатки:

▪️Недвижимость остается в собственности лизинговой компании до выкупа.
▪️Стоимость при покупке в лизинг может быть выше, чем в ипотеку.
▪️В случае банкротства лизинговой компании, она может расторгнуть договор, и приобретение  недвижимости не состоится.
▪️Как правило, первоначальный взнос при лизинге недвижимости выше.
▪️Запрещено сдавать жилье в субаренду.

И главное — рыночная доходность от аренды составляет около 5% годовых. Ипотека без господдержки сейчас выдается в среднем под более чем 14%. В этом смысле новый инструмент вряд ли жизнеспособен без субсидий со стороны государства. Имеет ли смысл менять шило на мыло? Не уверен.

Другое возможное решение — льготная ипотека в регионах с низким спросом. Так, рассматривается вопрос о продлении “Сельской”, “Арктической” и “Дальневосточной” программ. В общем что-то да найдут.

Региональную ипотеку уже поддержали в ЦБ и Госдуме. Пусть пока на словах, но акценты расставляются именно так. Я думаю, что ее примут с большей вероятностью, чем лизинг.

?И наконец, семейная ипотека останется как минимум до 1 июля 2024 г., а под нее подпадает большое количество заемщиков. Армагеддона на рынке недвижимости я не жду. Будет некоторое охлаждение, которое, судя по всему, необходимо.

#недвижимость #ипотека

Перспективы сектора недвижимости в Китае.

В связи с кризисом Evergrande весь сектор недвижимости страны оказался в шатком положении. Предпосылки для этого мы рассмотрели в предыдущем посте. Итак, что может ждать индустрию недвижимости и связанные с ней сектора в среднесрочной перспективе?

Мы полагаем, что китайское руководство вмешается в ситуацию с Evergrande и примет меры для максимально безболезненного разрешения кризиса. Безболезненного для населения и отрасли в целом – интересы инвесторов и держателей бондов Evergrande могут оказаться не самым приоритетным пунктом для государства в программе спасения Evergrande.

Чтобы не допустить обвала на рынке недвижимости, властям придется вступить в игру уже в ближайшее время: Evergrande использует сумасшедшие скидки на недвижимость как вариант частичного погашения долгов. Если за этим последует распродажа объектов – не важно, самой Evergrande или же банками, выдававшими займы под залог недвижимости, – это неминуемо вызовет снижение цен, как бы местные власти ни пытались контролировать этот процесс.

Когда цены на жилье будут ниже тех уровней, на которых население брало ипотеки, люди уже не смогут расплатиться по долгам за счет продажи залога. Кризис перекинется на банковский сектор и постепенно распространится на строительную отрасль, сырьевой рынок и потребительские товары длительного пользования. Если, опять же, руководство страны не примет своевременных мер.

Даже если будет реализован оптимистичный сценарий, ждать стремительного роста сектора недвижимости не стоит. Во имя всеобщего процветания партия будет регулировать рост цен в секторе, вводить налоговые меры, чтобы максимально ограничить приобретение жилья в спекулятивных целях. Тем не менее, стройка не прекратится: вместо жилья для людей с относительно высокими доходами, Китай сфокусируется на социальном жилье.

Согласно свежему пятилетнему плану, в приоритете строительство арендного жилья, субсидируемого государством. Руководство страны ожидает, что до 2025 г. в города будут переезжать порядка 10 млн человек ежегодно. Так что за наш цементный завод в китайском портфеле сервиса по подписке мы спокойны 

Что касается закредитованных компаний-застройщиков, им придется заняться снижением долговой нагрузки или же просто уходить с рынка. В долгосрочной перспективе данный процесс может улучшить качество активов китайских банков и, возможно, положительно повлиять на их оценку на фондовом рынке.

В целом, ожидаем замедление темпов роста рынка недвижимости в Китае под влиянием регулирования. С одной стороны, это может привести к снижению темпов роста китайского ВВП. С другой – улучшить ситуацию с чрезмерно высоким корпоративным долгом, а значит, снизить системный риск.