Нам часто кажется, что у соседа трава зеленее. Но так ли это на самом деле, если сравнивать, например, рынки недвижимости? Давайте посмотрим, где проще купить жилье — в России или в США.

Для оценки мы используем один из наиболее показательных индикаторов: соотношение стоимости жилья к доходу — price-to-income ratio.

🇷🇺Ситуация в России

По данным на январь, медианная цена одного квадратного метра на вторичном рынке составила 128 876 руб., на первичном — 191 303 руб.

Если принять за основу, что площадь типичной однокомнатной квартиры — 40,8 м², то:

◾️вторичка обойдется в 5,26 млн руб.
◾️новостройка — в 7,81 млн руб.

Теперь посмотрим на доходы. Медианная зарплата за январь составила 57 823 руб. в месяц, или 693 876 руб. в год

➡️Соотнесем показатели. Сколько лет понадобится, чтобы накопить на квартиру, не тратя ни копейки:

▫️вторичное жилье — 7,58 года
▫️⁠новостройки — 11,26 года

Столько надо копить. Без еды, одежды и коммуналки столько не протянешь.

Ситуация в США

Медианная цена одного квадратного фута в январе составила $224. Это около $2 411 за м².

▪️Тогда однушка 40,8 м² стоит примерно $98 368,8. По январскому курсу ~100,7 руб. за доллар — это около 9,91 млн руб.

Теперь о доходах: медианный доход — до налогов и других вычетов — фултайм-работника в США в I квартале 2025 года составил $1 192 в неделю, или около $61 984 (52 недели) в год, то есть 6,24 млн руб. по январскому курсу. После стандартных федеральных налогов и соцвзносов, без учета налогов штата на руки остается около $997 в неделю. В год — примерно $51 855, или около 5,22 млн руб.

➡️Соотношение стоимости квартиры к годовому доходу: всего 1,90 года.

Вывод

В январе 2025 года в США жилье оказалось в разы доступнее, чем в России, если сравнивать по соотношению дохода к стоимости квартиры. Россиянину нужно копить 7–11 лет, американцу — меньше двух.

И последнее. В России рыночная ипотека на начало 2025 года шла под 28–29% годовых. Для сравнения: в США средняя ставка по фиксированной 30-летней ипотеке в январе составляла чуть больше 7%. Разрыв — колоссальный.

Кратко — они растут и будут расти.

А как же скидки?

Да, скидки застройщики действительно предлагают. Но даже с ними жилье все равно дорожает, это хорошо видно по ценам, посчитанным по реальным сделкам.
✔️ Так, по данным СберИндекса, в марте цены в новостройках выросли на 0,4% против 0,3% в среднем за 3 последних месяца.
✔️ По данным Дом.РФ (на графике), цены и вовсе выросли на 1,1% против 0,6% в среднем за 3 последних месяца.

Почему тогда пишут про снижение стоимости квадратного метра?

Из-за высоких ставок по ипотеке застройщики стали предлагать больше жилья эконом-класса. Чем больше доля эконом-сегмента в продажах, тем ниже стоимость среднего квадратного метра в продажах. Но это не снижение цен, это снижение качества покупаемого жилья.

Что ждать дальше?

Цены будут расти, но более медленными темпами. Этому будет способствовать высокая инфляция. ЦБ ждет общий рост цен в 2025 году на 7,0–8,0%, Минэк — на 7,6%. Сложно ожидать, что квартиры при этом будут дешеветь.

Мы уже показывали, что потребность в жилье по-прежнему высокая. Более 12 млн семей планируют улучшить свои жилищные условия. И с семейной ипотекой это все еще возможно.

➡️ На практике спрос на новостройки стабильно держится за счет льготных ипотечных программ. В итоге в 1 кв. 2025 года было продано 5,3 млн кв. м жилья в новостройках против 5,7 млн в прошлом году. Весьма скромное сокращение, учитывая отмену массовой льготной программы.

Причем запуски нового жилья, наоборот, снижаются. За 1 кв. 2025-го запущено почти на четверть меньше, чем за тот же период прошлого года.

Итог. Если вы хотите взять новую квартиру и вам доступна льготная ипотека, берите. Дешевле едва ли будет. По рыночным ставкам лучше не брать, очень-очень много ваших денег просто уйдет в банк. А скупать новостройки в ожидании спекулятивного роста цен не стоит, цены будут расти умеренно.

Знаете, в России жилья вроде бы и немало, а вот на каждого человека его по-прежнему маловато. У нас в среднем — одна жилая комната на человека. Для сравнения, в странах Евросоюза — аж 1,6. Почувствуйте разницу.

А если смотреть по квадратным метрам, то на каждого россиянина приходится около 29 квадратов. На графике видно, что это тоже заметно меньше, чем в развитых странах.

Почему так? На мой взгляд, причин две — и они довольно очевидные.

1️⃣У нас мало частных домов

Всего 38% россиян живут в собственных домах. А в среднем по развитым странам — около 45%. А дом, сами понимаете, почти всегда просторнее квартиры.

2️⃣«Эпидемия однушек»

В России четверть всего жилого фонда — это однокомнатные квартиры. Для сравнения: в Венгрии — всего 10%. Причём это не пережитки советского прошлого. Всё гораздо свежее: сейчас половина всех новых квартир — однушки. Это отражение того, как меняется наша жизнь. Люди позже заводят семьи, реже рожают детей, чаще живут в одиночку.

Но всё-таки со временем многие хотят расшириться. По опросу ДОМ.РФ и ВЦИОМ, 12,6 млн семей планируют улучшить свои жилищные условия и имеют для этого возможность.

📎И не стоит забывать: почти две трети всех домов в стране были построены ещё до распада СССР. Много жилищного фонда будет выбывать из эксплуатации в ближайшее десятилетие.

В общем, спрос на жильё в России точно никуда не денется — он будет только расти. Особенно когда процентные ставки будут снижаться и брать ипотеку станет легче.

А если смотреть по квадратным метрам, то на каждого россиянина приходится около 29 квадратов. На графике видно, что это тоже заметно меньше, чем в развитых странах.

Почему так? На мой взгляд, причин две — и они довольно очевидные.

1️⃣У нас мало частных домов

Всего 38% россиян живут в собственных домах. А в среднем по развитым странам — около 45%. А дом, сами понимаете, почти всегда просторнее квартиры.

2️⃣«Эпидемия однушек»

В России четверть всего жилого фонда — это однокомнатные квартиры. Для сравнения: в Венгрии — всего 10%. Причём это не пережитки советского прошлого. Всё гораздо свежее: сейчас половина всех новых квартир — однушки. Это отражение того, как меняется наша жизнь. Люди позже заводят семьи, реже рожают детей, чаще живут в одиночку.

Но всё-таки со временем многие хотят расшириться. По опросу ДОМ.РФ и ВЦИОМ, 12,6 млн семей планируют улучшить свои жилищные условия и имеют для этого возможность.

📎И не стоит забывать: почти две трети всех домов в стране были построены ещё до распада СССР. Много жилищного фонда будет выбывать из эксплуатации в ближайшее десятилетие.

В общем, спрос на жильё в России точно никуда не денется — он будет только расти. Особенно когда процентные ставки будут снижаться и брать ипотеку станет легче.

После завершения программы льготной ипотеки продажи жилья упали примерно на 20%. Сейчас в месяц продается около 2 млн кв. м, а это 24 млн в год.

Но строители не тормозят — в 2024 году стартовали стройки на 48 млн кв. м! А всего сейчас в работе 114 млн кв. м.

На первый взгляд кажется, что мы строим в два раза больше, чем продаем, и вот-вот будет кризис. Но не все так однозначно.

Что с продажами?

Больше половины жилья (52%), которое введут в эксплуатацию в этом году, уже продано. По данным на февраль отношение распроданности к стройготовности составляет 72% — и это нормальный уровень. Многие покупают квартиры еще на этапе строительства.

Что дальше?

В 2025-м из-за слабого спроса запуск новых проектов может быть на треть меньше (около 33 млн кв. м вместо 48 млн в 2024-м). Все это приведет к снижению предложения жилья в 2026–2027 годах.

Итог. На этот год запас прочности у застройщиков есть за счет распроданного жилья. А вот далее все будет зависеть от динамики процентных ставок. Если начнется снижение ключевой ставки — спрос восстановится, рынок сбалансируется с меньшим числом новостроек. А если ставки останутся такими же высокими продолжительное время, жилищной сфере потребуются программы поддержки от государства.

Прошло почти 1,5 года с моей дискуссии о рынке жилья. Подведем итог: цены на жилье выросли, и притом значительно.

По официальным данным Росстата, с сентября 2023 года по конец 2024-го (5 кварталов) новостройки подорожали на 13,9%, а вторичка — на 9,9%. Впечатляющий рост за такой короткий срок. Пока одни ждали обвала и надеялись купить дешевле, другие просто брали и покупали. И, как видим, не прогадали.

Цены, естественно, увеличивались неравномерно. На первичном рынке сильнее подорожало элитное жилье на 17,2%, тогда как типовые квартиры — на 11,8%. Схожая картина и на вторичном рынке: слабее подорожали квартиры низкого качества (8,3%), сильнее — улучшенного качества (11,5%).

Весьма разнились темпы роста и по регионам. Так, например, в Омской области новостройки подорожали почти на треть. В Москве цифры близкие к средним по стране: +13,2%. В целом 80% регионов укладываются в диапазон роста цен 5–20%.

➡️ Аренда вообще улетела в космос. За эти же пять кварталов аренда однушки подорожала на 28,3%. Это даже больше, чем сами квартиры. Логика проста: ипотека стала менее доступной, многие не могут купить, а значит, увеличился спрос на съемное жилье.

Почему дорожало жилье?

◽️Безусловно, одним из факторов удорожания стала общая инфляция. Общий рост цен за 5 кварталов — 12,5%. Так что жилье в этом смысле свою главную задачу выполнило — защитило от инфляции.

◽️Еще одна причина — в России слабый уровень обеспеченности жильем. Это хорошо видно в сравнении с другими странами. В Евросоюзе в среднем 1,6 комнаты на человека, у нас — 1. По этому показателю мы сопоставимы с аутсайдерами ЕС. Живем плотненько.

Так что, как только у людей появляется возможность, они стараются улучшить свои жилищные условия. Такая возможность была благодаря росту доходов населения и программе семейной ипотеки. Так, за 2024 год по ней было выдано 381 тыс. кредитов на сумму 2,1 трлн рублей. Это поддерживает покупки жилья в новостройках даже при высокой ключевой ставке.

Итог. Несмотря на отмену массовой льготной ипотеки, цены на жилье существенно выросли.

На рынке жилья наблюдаются показательные тенденции. Цены на новостройки в феврале немного просели — минус 1% за месяц. А вот вторичка, наоборот, подорожала на 0,7%, как и в прошлом месяце. В прошлом году рост был скромнее — 0,3% в среднем за месяц. Теперь же он явно набирает обороты.

И это только начало. В ближайшие пару лет цены на новостройки, возможно, будут топтаться на месте. Хотя есть варианты развития событий, где и они неплохо вырастут. А вот вторичка, с высокой вероятностью, будет дорожать.

Почему так?

Всё дело в разнице цен. Сейчас новостройки стоят почти на 50% дороже, чем «вторичка». Это наследие льготной ипотеки, из-за которой жилье на первичном рынке взлетело в цене. Когда массовую госпрограмму свернули, цены начали сближаться во втором полугодии 2024-го, но разрыв все еще слишком большой.
📎Для сравнения: в 2019 году (когда уже действовала семейная ипотека) новостройки опережали вторичку всего на 27%. Это хороший ориентир на будущее — сейчас условия похожи.

➡️ Далее, когда ключевую ставку начнут снижать, часть населения с крупными суммами на депозитах захочет инвестировать в недвижимость. При текущих ценах вторичка выглядит гораздо интереснее. Более того, при снижении рыночных ставок по ипотеке, вторичка будет также более привлекательна для покупки.

Поэтому цены на вторичном рынке жилья, скорее всего, продолжат расти повышенными темпами в этом и следующем году, особенно по мере снижения процентных ставок. А что касается первички, она может вырасти в цене при сокращении предложения. Многие хорошие объекты постепенно, но уверенно раскупают, пользуясь тем, что сейчас рынок покупателя, а не продавца.