В Общественной палате предложили раздавать квартиры бесплатно, как в СССР, чтобы повысить рождаемость в России. Инициатива, конечно, интересная, но сегодня вряд ли осуществимая.

◽️Сейчас обстоятельства кардинально отличаются.

Когда в 1957 году было принято постановление «О развитии жилищного строительства в СССР», страна находилась в затяжном жилищном кризисе: из-за революции, гражданской войны, национализации, запрета частного строительства и отмены аренды рынок жилья как явление исчез.

Муниципалитеты остались без денег, частники — без стимулов, а жилье начало буквально рассыпаться. Уже к 1924 году пятая часть московских квартир стала непригодной для жизни. Целые семьи по 9–10 человек ютились в сырых комнатах без нормальной канализации и отопления.

➡️Великая Отечественная война добила остатки жилфонда: было уничтожено около 30% городского жилья, а на оккупированных территориях — до половины.

Благодаря Хрущевской программе темпы строительства действительно выросли: если в 1930-е годы на жилье приходилось около 9% всех капитальных вложений, то в 1950-е — почти 14%. К 1963 году 62% всего городского жилья составляли пятиэтажки — те самые «хрущевки». Но какой ценой?

• Ради максимального охвата проекты удешевляли: потолки — 2,5 метра, никаких лифтов и мусоропроводов, совмещенные санузлы, тонкие панели с плохой шумо- и теплоизоляцией, небольшие комнаты.
• Властям пришлось буквально отрывать ресурсы от других отраслей, например, оборонной промышленности и тяжелого машиностроения.
• Квартиры не передавались в собственность. По «бессрочному найму» жить можно было, пока работаешь на предприятии и соблюдаешь правила прописки. Основной механизм распределения — очередь, которая в крупных городах часто длилась 10–15 лет.

Почему сегодня нереально воспроизвести такую модель?

Чтобы обеспечить жильем хотя бы 50 кв. м целевую группу — около 14,6 млн семей (60% нуждающихся с детьми) — потребуется построить примерно 730 млн кв. м. При средневзвешенной цене одного «квадрата» около 75 тыс. руб. это обойдется в 54,75 трлн руб.

▪️Для сравнения: доходы бюджета России на 2026 год = 40,3 трлн. То есть запуск программы хотя бы для семей с детьми потребует суммы, превышающей весь годовой бюджет страны. Ради быстрого решения проблемы пришлось бы на полтора года полностью отменить пенсии, зарплаты бюджетникам и расходы на оборону, медицину и образование, направив каждый рубль в строительство. Или растянуть программу на много лет со всеми инфляционными рисками.

Вывод: возврат к модели «всем по квартире» сегодня привел бы к коллапсу бюджета, да и геополитические условия не позволяют. Так что надеемся только на себя любимых.

Рост цен на первичное жилье в России не просто продолжился, он ускорился:

◽️По России: +1,77% м/м за ноябрь после +1,16% в октябре. С начала года +8,33%.
◽️По классам жилья: типовой комфорт-класс за месяц +1,82%, бизнес-класс +1,39%.
◽️По регионам: больше всего за месяц подорожали квартиры в Курской области — сразу на 6%. Следом идут Московская область (+3,51%) и Амурская область (+3,45%).

За счет чего девелоперы поднимают цены? Все из-за дела Долиной?

Причина все та же — оживление спроса в основном благодаря расширению ипотечного кредитования. Продажи новостроек в ноябре выросли на 40% г/г и на 2% м/м. А объем выдачи ипотечных кредитов в ноябре прибавил на 2,6% м/м.

Первичка будет расти дальше?

▪️В 2026 году бурного роста цен не ждем. Нет предпосылок для того, чтобы резко ускорилось снижение ключевой ставки, да и рост доходов населения, скорее всего, замедлится на фоне стагнации экономики.

Но, конечно, многое будет зависеть от внешних факторов и, прежде всего, от геополитики. Если наступит мир и санкции снимут, ставки могут начать снижать быстрее, а там и спрос на недвижимость может вырасти.

▪️Зато в 2027 году ожидаем существенного снижения ставок, что подстегнет спрос. При этом предложение будет ограниченным, так как запуск недвижимости сократился. В результате цены будут расти активнее.

В Госдуму внесли законопроект о семидневном «периоде охлаждения» при продаже квартир. Логика понятная: дать человеку неделю, чтобы он он осмыслил сделку без давления мошенников и при необходимости смог ее отменить. Инициатива хорошая, часть проблем она снимет. Но давайте говорить честно. Если человека уже обрабатывают профессионалы, подержать его еще неделю в подвешенном состоянии для них не проблема. К тому же после окончания срока сделку все равно можно оспорить по тем же основаниям.

Понятно, что есть люди, которые под влиянием мошенников потеряли деньги. Но важно защищать не только пострадавших, но и добросовестных покупателей.

Что можно сделать?

▪️Увеличить период охлаждения, если хотим отсечь больше рискованных ситуаций.

▪️Ввести четкие критерии: обязательные разъяснения продавцу, подтверждающие документы от него. Чтобы у человека было меньше шансов продать квартиру под давлением.

Рынку нужно жесткое и ясное правило: прошел период охлаждения, предоставил документы, с тобой провели разъяснительную беседу — сделка окончательная. Иначе все это остается полумерами, а покупатель по-прежнему не защищен.

➡️ Очень хочется верить, что законодатели услышат рынок и доведут идею до ума, чтобы исчез кошмар, когда добросовестный покупатель остается и без денег, и без квартиры.

Как говорил профессор Преображенский, нужна «Окончательная бумажка. Фактическая. Настоящая. Броня!».

В октябре сильно ускорился рост цен на первичном рынке жилья. Всего за один месяц цены прибавили 1,2% после 0,9% в сентябре. С начала года, за 10 месяцев, стоимость выросла на 6,4%.

Это данные Дом.РФ, и они хорошо согласуются с другими источниками: у Росстата рост цен за 9 месяцев — 5,2%, как и 5,2% у Дом.РФ за тот же период.

Ключевая причина увеличения цен — активизация спроса. В октябре продали 2,6 млн кв. м в новостройках. На протяжении года продажи держались около 2 млн кв. м, так что это довольно сильный результат.

▪️Активные продажи шли благодаря расширению ипотеки. Объем выдач вырос на 12% по рыночным условиям и на 22% с господдержкой.

Может ли такой бурный рост продолжаться долго?

Пожалуй, нет. Банк России планирует снижать ключевую ставку постепенно. Можно ожидать 14% к середине года, и 12% к концу. Это означает, что ставки по рыночной ипотеке едва ли уйдут ниже 16% на протяжении 2026 года, что по-прежнему очень много.

➡️ Доходы граждан тоже будут расти скромнее из-за стагнации экономики. По прогнозам Минэка, реальный рост зарплат сверх инфляции замедлится с 3,4% в этом году до 2,4% в следующем.

Так что пока семейная ипотека поддерживает рост цен на новостройки на уровнях, схожих с инфляцией. Но не стоит ждать бурного роста цен в ближайший год.

Это, естественно, наш осторожный прогноз. Есть факторы риска. Если вдруг увидим мировой кризис или переохлаждение российской экономики, то прогнозы придется пересматривать. Но пока видим такое развитие событий.

Похоже, что вакханалии под названием «Квартирный кошмар» или «Покупательская ловушка» для добросовестных приобретателей недвижимости, когда люди лишались и денег, и квартир, приходит конец.

В Госдуме подготовили предложения по снижению риска мошенничества при сделках с недвижимостью с участием пожилых людей. Документ с инициативами направлен председателю Верховного суда Игорю Краснову.

Депутаты Госдумы Сергей Колунов и Илья Вольфсон разработали ряд мер для борьбы с мошенничеством при сделках с недвижимостью с участием пожилых людей. В частности, предлагается установить обязательное нотариальное заверение всех сделок с недвижимостью, а также обязательное страхование сделки, если имущество является для продавца или покупателя единственным.

Какие еще решения предлагаются?

Советник президента Гильдии риелторов столицы Константин Барсуков предложил на радио РБК отказаться от самостоятельных действий в сделках. Потому что люди часто действуют сами, не имея опыта, а потом юристы не понимают, как такая сделка вообще могла быть совершена.

➡️ Также есть идея с эскроу-счетами, с которых деньги будут переходить продавцу, как только покупатель получит право собственности. Депутаты предлагают и разные варианты «периода охлаждения» для продавца.

Первый прецедент в пользу покупателя

◽️Важная новость: в Якутии суд впервые рассмотрел дело в пользу покупателя. До этого покупатели всегда теряли деньги — у мошенника деньги оставались, продавцу квартиру возвращали, а добросовестному покупателю, который и справку затребовал, и у нотариуса всё заверил, — ничего.

Сейчас, кстати, громкое дело Ларисы Долиной, с которого волна и пошла, находится на рассмотрении в кассационной инстанции.

Насколько это серьезно?

В принципе, проблема действительно экстремальной важности и срочности. Из-за того, что народ пошел массово оспаривать сделки, люди прекратили их совершать. На рынке запахло коллапсом.

Про человеческие трагедии я могу говорить долго. Но люди реально оказывались и без денег, и без жилья. И еще с необходимостью платить ипотеку. Чудовищно и несправедливо.

Решит ли проблему обязательное нотариальное заверение сделки? Поможет ли делу обязательное страхование?

Скорее всего, да. Но то, что можно сказать со всей определенностью, — затраты по проведению сделки возрастут, и довольно существенно. Все это заложат в итоге в стоимость недвижимости. Но если это выход… то лучше уж так.

📎Главное, чтобы инициативы депутатов быстро были проведены в жизнь, а не застряли в обсуждениях. Но и были согласованы с профессиональным сообществом.

И естественный вопрос — какие программы смогут подготовить страховые компании. Тут тоже все будет достаточно непросто. В итоге — им все и расхлебывать.

Всему «виной» — новый мирный план, (https://t.me/bitkogan_hotline/23224) который, по различным сообщениям СМИ, разработан США и согласован с Москвой. Состоит из 28 пунктов, в большей степени ориентированных на интересы именно российской стороны.

Рынок воспринял это с оптимизмом. Индекс Мосбиржи уже успел вырасти за 3 дня почти на 8%, и это не предел. В случае успешных переговоров есть все шансы на продолжение ралли.

Какие акции будут расти сильнее?

➡️Так называемые «миркоины» имеют более высокие шансы вырасти сильнее, если сравнивать с индексом. Сюда относятся Газпром, Новатэк, Совкомфлот, СПБ Биржа, Юнипро и другие.

А что насчет отдельных секторов?

◽️Нефтегаз. Потенциальное снятие санкций (ЛУКОЙЛ, Роснефть, Сургутнефтегаз, Газпромнефть) — нормализация финансовых показателей. Нефтянка снова может вернуться к статусу дивидендных аристократов.
◽️Девелопмент. Основные 2 фактора: снижение «ключа» и застройка новых территорий. И то, и другое практически неизбежно в случае перемирия.
◽️Металлургия. Взаимосвязь с сектором девелопмента. Больше строек = больше спрос на металлопродукцию. Не забываем про цветмет (ГМК, Русал, ЭН+).
◽️Транспорт. Здесь резко может ожить Совкомфлот, огромная доля флота которого угодила в санкционные списки. Аэрофлот также получит импульс за счет потенциального открытия международного пространства.

Какие активы выбираем мы?

🔥У нас есть доля «миркоинов», но она невелика. Мы останавливаемся на фундаментально крепких историях — Сбер, ВТБ, Транснефть, Интер РАО, ГМК.

Разумеется, большая доля в стратегиях отходит именно облигациям. Если процесс пойдет быстро, а по сообщениям СМИ, соглашение может быть подписано уже в начале декабре, к концу года можем увидеть RGBI около 125 вместо ожидаемого диапазона 120–121.

Именно поэтому мы не так любим депозиты или фонды денежного рынка. Да, они дадут фиксированную доходность, но она будет куда меньше доходности в акциях или облигациях.

Ожидания по рынкам

📈Как я уже сказал, в случае переговорного успеха RGBI может уйти на 125. В свою очередь, вполне реально увидеть индекс Мосбиржи на уровнях 3200–3400 пунктов.

Но мы должны понимать, что согласование плана — это комплексный и очень тяжелый процесс. Не уверен, что он пройдет идеально гладко. Будут выходить как позитивные, так и противоречивые новости. В свою очередь, рынок будет реагировать повышенной волатильностью, это неизбежно. Запасаемся терпением и ждем.

Что по таймингу?

А вот здесь самое интересное.

По сообщению FT, США, якобы ожидают, что к 27 ноября (День Благодарения в США) Украина заключит соглашение о завершении войны — поэтому на Зеленского оказывается сильное давление. Американцы хотят, чтобы украинская сторона подписала соглашение, которое далее они представят РФ, а весь процесс завершился бы до начала декабря. Также издание отмечает, что в Украине сейчас работают над встречными предложениями для представления Трампу.

💭Не уверен, что все 28 (!!) пунктов так легко будут приняты. А это значит — с таймингом может быть все сложнее. В общем, не все так легко будет идти. Да и как обычно, найдутся в Европе желающие все сорвать и запутать. Так что когда мы называем уровни по RGBI 125 или по Мосбирже 3200 и выше, мы подразумеваем, что это — оптимистичный вариант. Опасаюсь, что в реальности все будет гораздо сложнее. Остались вопросы — ответим. (https://t.me/bitkogan_official_bot)

Если вы думаете о покупке квартиры или смотрите на акции девелоперов, у нас для вас по-настоящему полезная передача. Сэкономит время, нервы и убирает лишние иллюзии. В этот раз разберем:

▪️Рухнут ли девелоперы?
▪️Упадут ли цены или пора забыть об этой надежде?
▪️Регионы — реально новая золотая жила?
▪️Как снижение ставки встряхнет спрос?

➡️В пилотном выпуске — Евгений Коноплёв, риэлтор и эксперт по вторичке, и Игорь Файнман, инвестсоветник с лицензией Банка России.

Видео доступно на платформах YouTube и VK.

Если вы думаете о покупке золотых или серебряных монет, выбираете между инвестиционными и подарочными вариантами или вам просто интересно, как устроен рынок физического золота, смотрите наше новое интервью 🔥

◽️Не поздно ли покупать золото?
◽️Как быстро растет рынок золотых монет в России, и кто их покупает?
◽️Откуда такое разнообразие весов и дизайнов монет?
◽️Как с налогами и таможней?
Развенчали популярные мифы и указали на важные нюансы.

Разговор вышел одновременно эмоциональный и очень практичный. Лично я узнал много нового и интересно. Узнайте и вы.

Приятного просмотра на YouTube и в ВКонтакте.

С нашего последнего обзора рынка аренды прошло чуть больше года — самое время посмотреть, что изменилось.

➡️В сентябре 2025 года (к сентябрю 2024-го) средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры по России выросла почти на 4,2%, с 28 420 до 29 611 руб. в месяц.

➡️По Московской области динамика оказалась куда заметнее: +12%.

➡️А конкретно в Москве аренда однушки за год почти не изменилась в цене — осталась в среднем около 57 тыс. руб. Аренда двухкомнатных квартир увеличилась на скромные 0,6%, до 70 466 руб.

➡️В Санкт-Петербурге аренда однушки подорожала на 3,5% (до 39 334 рублей), а на двухкомнатные — на 4,4% (до 48 650 руб.).

Чего ждать дальше?

По мере снижения ставок по ипотеке все больше людей смогут позволить себе покупку жилья, следовательно, давление на рынок аренды, вероятно, снизится.

Кстати, процесс уже пошел: по словам председателя правления банка «Дом.РФ», часть сбережений россиян начинает перетекать с депозитов в недвижимость.

▪️Добавим к этому, что экономика замедляется, а рост реальных зарплат, по прогнозу аналитиков, в 2026 году снизится с 4,0% до 2,7%. Это значит, что платежеспособный спрос будет сжиматься, особенно в крупных городах.

Что это значит на практике?

Для арендаторов: если срок вашего договора подходит к концу, сейчас может быть хороший момент, чтобы пересмотреть условия в свою пользу.

Для инвесторов: сигнал присмотреться к регионам. Пока Москва стоит на месте, в других городах динамика выглядит куда интереснее.

Сейчас редкий момент для арендаторов

В продолжение темы аренды хотим сказать важную вещь. Конкуренция за арендаторов выросла. Такой баланс на рынке вряд ли продлится долго, но пока им можно воспользоваться.

Как отмечает директор по IR ПАО АПРИ Игорь Файнман:

Для арендаторов сейчас действительно удачный момент пересмотреть условия: владелец с большей вероятностью согласится на уступки в обмен на надежного жильца без просрочек. Особенно это справедливо вне Москвы — в ряде крупных городов ставки под давлением рекордного предложения начали даже корректироваться вниз.

Если вы арендуете квартиру, самое время аккуратно обсудить условия. Можно зафиксировать ставку на год вперед и даже договориться о небольшой корректировке. Или можно попросить что-то дополнительное: мебель, технику, ремонт.

А если ваш арендодатель, наоборот, предлагает поднять плату — спокойно объясните, что рынок сейчас не растет, и во многих городах ставки даже снижаются.

Вспомнил историю знакомого, который за 10 лет дошел от нулевого капитала до однушки в Москве. Схема простая, но требовала терпения и железных нервов.

Шаг 1-3: Региональная «лестница» (2010-2020)
Товарищ начал с ипотеки на однушку в регионе — купил на котловане, дождался сдачи, продал. Затем повторил с двушкой, потом с трешкой. Каждый цикл занимал 3-4 года. Квартиры росли в цене в полтора раза, плюс он сдавал их в аренду между сдачей дома и продажей. Все делал под руководством риелтора — покупал с отделкой от застройщика, что позволяло сразу заселять жильцов.

Финальный шаг: Москва (2020)
Накопленный капитал знакомый потратил на однушку в Москве. Правда, совершил ошибку — использовал в оплате ипотеки маткапитал, что теперь затрудняет продажу из-за долей детям и согласований с опекой. Варианты решения и тут, конечно, есть.

А что сейчас, осенью 2025-го?

Рынок недвижимости застыл в ожидании: ключевая ставка давит на спрос, но цены держатся за счет инфляции.

Также произошло важное изменение: региональные девелоперы показывают результаты лучше, чем московские гиганты, а деньги текут в города с ВПК. Пример: цена на квартиру в Челябинске за год подскочила с 30 до 170 тыс. руб. за квадрат — такого роста в Москве не увидишь.

Ждать падения цен на первичку?

Ожидаем, что сделки на первичном рынке сократятся в пределах 10-15%, но при этом цена квадратного мера может вырасти примерно на аналогичные значения. То, что цены пойдут вниз, ждать не стоит, скорее, возможно лишь небольшое снижение темпов роста.

Можно ли повторить историю моего знакомого?

Серьезного уменьшения ключевой ставки и возврата к ипотечным ставкам в 9-12% ждать пока не приходится. Без доступной ипотеки схема «купил на котловане — продал дороже» работает в разы хуже. Да и с введением эскроу-счетов надбавка за риск при покупке на ранней стадии существенно снизилась.

Если Банк России продолжит снижать ставку, рынок оживет, но при остановке или росте ставки сектор замедлится — девелопмент крайне чувствителен к стоимости денег.

Где искать возможности?

Некоторые эксперты теперь рекомендуют смотреть не на карту метро Москвы, а на карту России — покупать там, где расположены военно-промышленные комплексы. Люкс-недвижимость в Москве остается стабильной, а вот бизнес-класс проседает — лучше брать комфорт-класс или элитный сегмент.

Для приумножения капитала я бы обратил внимание на рынок облигаций, фонды и отдельные акции. А недвижимость лучше использовать для сохранения капитала. Отложенный спрос может выстрелить лишь в 2027-2028 годах.

Получается, что сейчас на российском рынке недвижимости много нюансов: надо понимать где покупать, какой объект, да и сам рынок должен расти. В общем, тривиальных и гарантированных решений тут нет.

Кстати, можно мыслить и менее глобально: вкладываться поначалу в машиноместа, кладовые, земельные участки и прочие небольшие объекты. Но об этом поговорим отдельно.

Вывод: Та самая схема 2010-х больше не работает. Ставки убили доступную ипотеку, региональный рынок для многих стал интереснее столичного, а быстро разогнать капитал через недвижимость теперь почти невозможно. Если хотите инвестировать именно в квартиру, думаю, проще найти интересные кейсы в регионах.

P. S. Хотя выражу свое частное мнение. Его я, кстати говоря, обозначил в новом видео про перспективы недвижимости.
Но если коротко — я думаю, что уже к середине — концу следующего года ситуация изменится.
И изменится серьезно. Полагаю, что к концу лета 2026 ставка будет не выше 13%. И рынок покупателя потихоньку начнет становиться рынком продавца. Почему — объяснил в этом видео. Оно выйдет на днях.

И еще. Несмотря на пессимистичные оценки некоторых товарищей, лично себе планирую прикупить фондов недвижимости. В частности, фондов «Самолета». Почему — напишу отдельно. Но тема там есть.

И это несмотря на государственные программы расселения. Попробуем разобраться в вопросе. К сожалению, официальной и подробной статистики по РФ у нас нет. Есть данные по Москве, причем только по ветхому жилью, но не по аварийному.

В чем ключевое отличие между ветхим и аварийным жильем?

Аварийное жилье представляет опасность для жизни. Ветхое же нуждается в ремонте, но не представляет угрозы.

◾️Возвращаясь к статистике, доля ветхого жилья в Москве по итогам 2024 г. составила 0,87%.
◾️Пять лет назад она была на уровне 1,13%, а с 2021-го ежегодно снижается. На первый взгляд, все не так плохо.

Но мы прекрасно понимаем, что ситуация в регионах явно хуже, чем в Москве. Поэтому есть о чем задуматься.

➡️ Несмотря на реализацию программ по расселению, есть большой риск того, что темпы появления нового аварийного жилья превышают скорость расселения людей из старого.

К выводам. Аналогия просматривается такая: из-за того, что ставки по ипотеке остаются высокими, а скорость расселения все еще недостаточна для решения проблемы, возникает потребность в большем предложении со стороны девелоперов. А это значит, что требуется еще больший объем строительства. Но вопрос лишь в том, как наращивать его в текущих сложных макроэкономических условиях?

С конца 2023 года недвижке пророчили крах и полное разрушение рынка из‑за сокращения ипотечных программ, затоваренности, падения цен, роста задолженности застройщиков и волны банкротств, которая нависла дамокловым мечом над отраслью. Недавно выпустил об этом целую серию статей в личном блоге:

https://t.me/TotSamyiKogan/3036

https://t.me/TotSamyiKogan/3050

https://t.me/TotSamyiKogan/3051

А как на самом деле?

Рынок жилой недвижимости на удивление остается стабильным.

Хотя почему на удивление? Еще 2 года назад у меня был публичный спор о том, что именно так и будет, с одним известным профессором. Он привел кучу аргументов о том, что недвижимость обвалится и девелоперы разорятся.
И надо сказать — аргументы были сильные. Но как показала практика… неверные.

✔️Показатель распроданности за все это время держится около 31–32% и даже чуть вырос с начала 2025 г.

✔️Продажи новостроек: -17% г/г. Однако девелоперы очень быстро перестроились и стали запускать меньше новых проектов, чтобы не перегревать рынок.

✔️Номинальный рост цен на новостройки за 8 мес. 2025 г.: 4,3%, против 6% за аналогичный период прошлого года.

✔️Средний рост цен на вторичку: во 2 кв. 2025 г. +16% г/г, по данным Росстата.

➡️Падение объема ипотеки за 9 мес. текущего года на 33% абсолютно закономерно.

По итогам 1П2025:
▪️Объем выдачи: 1499 млрд руб. | 2852 млрд руб. годом ранее

Но после глубоко отрицательных темпов роста выдачи ипотеки, в июле и августе 2025 данные нормализовались:
➡️ Январь — 129 млрд руб.,
➡️ Сентябрь — уже 400 млрд руб. Причем ипотека растет в течение года

Долги застройщиков выросли, но остаются под контролем

На конец июля 2025 г. (г/г):
▪️Объем кредитных линий: 21,8 трлн руб. | + 7%
▪️Задолженность: 9,7 трлн руб. | +18%

Тем самым, соотношение задолженности к кредитным линиям выросло с 40% до 44%. Непросто, но некритично.

Итог: рынок ведет себя спокойно.

Ипотека постепенно восстанавливается, цены остаются стабильными, риск переизбытка жилья присутствует, но не создает угроз. При этом спрос на жилье сохраняется, ведь людям всегда нужно где-то жить.

Ну и перспективы?

Публичные застройщики ждут дальнейшего снижения ставки до уровня 12–14%, что может улучшить их положение.

Почему именно 12-14 процентов? Поскольку этот уровень практически все девелоперы в частных разговорах называют пограничным, когда продажи резко ускорятся.

Мое частное мнение — такой уровень (12% годовых) мы с вами имеем шанс узреть не ранее чем через месяцев 8 — к началу лета 2026.

О том, что может быть с девелоперами — будем говорить уже совсем скоро. Не пропустите

Когда смотришь на московские квартиры, поражаешься невероятно высоким ценам. Стоимость измеряется уже не в миллионах, а в десятках миллионов. Возникает вопрос, а стоит ли оно того?

➡️Что ж, смотря с чем сравнивать. Если с другими регионами, то вполне. Смотрите сами. Средняя зарплата в Москве за 3 квартал 2024 года – 2 квартал 2025 года составляет 171 тыс. руб. По России — 94 тыс., но если вычесть столицу выйдет 70 тыс.

А теперь сравним это с ценами на жилье. Посмотрим, сколько лет надо копить на условную двушку в 60 кв. метров, если откладывать по половине зарплаты:

▪️18,8 лет в Москве,
▪️21,9 лет в остальной России.

Вот и выходит, что цены в столице экономически более справедливые, чем по стране. Для многих людей и профессий достойный заработок возможен только в Москве. И за это приходится платить высокими ценами на жилье. Но оно того стоит.

▪️А теперь от средних цифр к реальной жизни. Если говорить о социальной справедливости, то здесь вопрос уже более острый. Выше были приведены средние зарплаты, которые завышены доходами руководства. Медианная зарплата, которая лучше отражает жизнь большинства людей, будет примерно на 30% ниже. А как можно отложить половину от зарплаты в 50 тыс. руб. в регионах? Да никак.

Фактически огромное число граждан не может позволить себе отдельное жилье от родителей ни в Москве, ни особенно в других регионах. И даже ипотеку, к сожалению, потянут далеко не все.

По данным Дом.РФ, рост цен на новостройки в августе ускорился до 0,7% м/м после 0,4% в июле и 0,2% в июне. В результате накопленный рост цен с начала года обогнал инфляцию. Новостройки за 8 месяцев подорожали на 4,3%, а общей инфляции набежало только 4,1%.

▫️Удорожание жилья произошло из-за роста спроса. Если в мае-июне продавали новостроек на 1,7 млн м², то в июле-августе по 2,0–2,1 млн. Во многом это благодаря оживлению ипотеки: в августе выдали 85 тыс. после 77 тыс. в июле.

💭Возможно, люди брали ипотеку в надежде на будущее рефинансирование по более низким ставкам. Это очень рискованная тактика, делать так не советуем. Снижение ставок не предопределено.

Что дальше?

Если цены продолжат идти вверх августовскими темпами, то они вырастут на 9,1% за следующие 12 месяцев. Но я такого не жду.

➡️Всё же ключевую ставку будут снижать постепенно. И даже при снижении рыночных ставок на ипотеку для покупателей будет привлекательнее вторичка, которая гораздо дешевле нового жилья. Первичка на 51% дороже вторички.

➡️К тому же спрос остается весьма подавленным. Соотношение распроданности к стройготовности снизилось до 69%. Это уже весьма слабые значения: предложения сейчас больше, чем спроса. Думаю, история августа — это временный всплеск.

Итог. Цены на новостройки продолжат расти за счет активизации ипотеки по мере снижения ключевой ставки. Но рост будет слабым, не превышая инфляцию. Через 1–1,5 года ситуация изменится. Сокращение запусков новых проектов приведет к нехватке предложения в 2027 г., и именно тогда восстановится спрос.

С начала года цены на первичном рынке жилья выросли на 3,5%. Это даже ниже официальной инфляции 4,4% за тот же период. Но ситуация по регионам разная, и особенно выделяется столица.

В 2025-м стоимость первички в Москве увеличилась на 8,2%. На графике видно, что и в последние пару лет столичные цены росли куда быстрее, чем в среднем по стране. Причем существенное расхождение началось в последние 2 года. За это время цены на новостройки в Москве поднялись на 31,5% против 24,2% по России.

Почему?

➡️Доходы москвичей растут активнее. За два года реальные денежные доходы (то есть скорректированные на инфляцию) выросли на 19,6% в Москве и только на 12,3% — в остальных регионах.

➡️Жилье в Москве раскуплено. Если по стране отношение распроданности к стройготовности жилья снизилось до 70%, то по Москве этот показатель держится на уровне 94%. Норма — около 75%. То есть квартиры раскупают крайне быстро.

Всего в Москве по состоянию на июль строят 17,7 млн м². По плану ввода в эксплуатацию разбивка следующая:

◽️5,5 млн (31%) в 2025 г.
◽️4,2 млн (24%) в 2026 г.
◽️4,5 млн (25%) в 2027 г.
◽️3,5 млн (20%) в 2028 г. и позже.
То есть жилье возводить будут еще долго. При этом почти половина (47%) всех строящихся квартир уже продана.

➡️Как и по всей стране, запуски новых проектов стремительно сокращаются из-за высоких ставок. В первом полугодии сокращение составило 38% год к году. Все это приведет к нехватке предложения уже в 2027 году.

Так что причин замедления роста цен пока нет и не предвидится. Да, замедлится рост доходов, но это компенсируется снижением ставок. С точки зрения предложения перспективы тоже мрачные.

Сейчас идет активное обсуждение льготной ипотеки. Ее хотят сделать более адресной, чтобы она доставалась, в первую очередь, тем гражданам, кому покупать жилье сложнее.

Вот только каждый раз разговор про адресность сваливается в региональный аспект. То было обсуждение семейной ипотеки по месту регистрации. Теперь речь идет о разных процентных ставках для разных регионов. Что-то на уровне стереотипов: в Москве зажрались, не нужна им ипотека. Будем в бедных регионах ее развивать.

Но я такой критерий считаю неэффективным. Неравенство между регионами, естественно, есть. Но неравенство внутри регионов гораздо сильнее. В той же Москве коэффициент неравенства Джини выше, чем в среднем по России: 0,44 против 0,41.

То есть в Москве тоже есть огромное количество семей, которые не могут себе позволить рыночную ипотеку. Доходы в Москве выше, но и цены на жилье не отстают — в 2+ раза по сравнению с остальной страной. И семьи, которые берут однушку в «человейнике» на 30 лет около МКАДа, никак обеспеченными не назовешь. Зачем лишать их льгот?

И напротив, сколько семей в бедных регионах смогут накопить на первоначальный взнос 20–30%? Только наиболее богатые. А все остальные, конечно, мимо.

➡️ И здесь кроется ключевая проблема льготной ипотеки. Если семья может накопить 20% от стоимости квартиры, то и с ипотекой она справится. При ставках, как до 2022 года, надеюсь, мы к ним вернемся.

А вот семьи, которые живут от зарплаты до зарплаты, льготной ипотеки лишаются. Вероятно, они и могли бы заменить платеж за аренду на платеж по ипотеке. Но где же им взять миллион рублей (а то и два) на первый взнос?

📎На мой взгляд, демографии куда больше помогло бы увеличение материнского капитала вместо льготной ипотеки. А что касается ипотеки, то лучше уж вводить ценз по уровню доходов семьи, чем по регионам.

Но решения принимаю не я. Что в итоге решат, пока неизвестно. Если вы живете в столичных регионах, включая области, то для вас семейная ипотека может стать дороже в следующем году

Они растут, но медленно. По данным Дом.РФ, с начала года цены прибавили +3,0%, но почти весь рост случился в 1 квартале. А в июне квартиры на первичном рынке жилья подорожали всего на 0,15% м/м после 0,03% в мае. То есть рост весьма слабый, на графике с уровнем цен он и вовсе не заметен. Об этом, кстати, мы предупреждали полгода назад.

➡️Виной всему слабый спрос. Продажи стагнируют на уровне 1,7 млн кв. м в год. Практически весь спрос сжался до льготной семейной ипотеки. Рост зарплат в этом году замедлился вместе с начавшимся охлаждением экономики.

Может, стоит подождать с покупкой жилья, и цены снизятся?

Делать так не советую. Из-за слабого спроса сегодня застройщики активно режут запуски новых проектов. За первое полугодие запустили на 22% меньше, чем год назад.

▪️В результате, к 2027 году предложения будет не хватать. И именно к этому времени нормализуют ключевую ставку до однозначных значений. На рынок устремится отложенный спрос. Квартиры начнут брать все, кто хотел улучшить жилищные условия, но не мог по рыночным ставкам ипотеки 20+%. Восстановление спроса встретит дефицит предложения.

Долго откладывать покупку не имеет смысла. Тем более, если вам попалась хорошее предложение.

В России хотят разрешить выдачу семейной ипотеки только по региону регистрации. Законопроект анонсируют весьма серьезные парламентарии. Новые правила могут заработать с 2026 года.

Мера, на мой взгляд чудовищная.

Это прямая противоположность адресности программы. По сути, чтобы купить квартиру, у вас должна быть квартира.

➡️Если квартиры нет, то все будет зависеть от воли случая. Обычно молодые люди без собственного жилья прописаны у родителей. Но далеко не все живут в тех же регионах. Далеко не в каждом городе можно найти работу по желаемой профессии, во многих и вовсе трудно будет получить приличное образование.

Да, сухие цифры покажут, что ипотеку в столичных регионах берут преимущественно люди с пропиской в других субъектах. Но это не значит, что они не местные жители. Люди могут годами учиться и работать в столице, не имея возможность оформить постоянную регистрацию. Именно потому, что нет своего жилья.

А даже если люди из другого региона, что плохого в межрегиональной мобильности? Напомню, у нас в стране дефицит труда. Бить дополнительно по мобильности — плохая идея. Нехватка рабочей силы только усилится.

Что еще хуже — такие меры простимулируют рынок серых регистраций.

▪️Минусов очень много. Надеюсь, что это только предварительные обсуждения. Потому что регистрация — это крайне плохой способ определения адресности льготной ипотеки.

В последнее время люди стали часто покупать квартиры в рассрочку на несколько лет, в надежде потом взять ипотеку по низким ставкам. Застройщики тоже уговаривают людей на такие планы, ссылаясь на прогнозы Банка России, что ключевая ставка будет 7,5% в 2027 году.

Да, это правда. ЦБ действительно прогнозирует ставку 7,5–8,5% в среднем за 2027 г. Вот только это прогноз, а не обязательство. А прогнозы имеют свойство не сбываться. Вот вам другой пример.

Два года назад Банк России прогнозировал ставку 6,5–8,5% в 2025 г. Ну как, похоже? Если что, ставка по ипотеке сейчас 24,9%. Это неподъемное долговое рабство.

❗️Прогноз ставки 7,5% в 2027 году — лишь один из возможных сценариев.

Мое мнение: да, он правдоподобный. Но мы не можем ставить деньги всей своей жизни на это.

Такие прогнозы не учитывают неожиданные события. Мировой кризис, эскалация конфликта с Украиной, усиление санкций, финансовый кризис в России, масштабное расширение дефицита бюджета — любое из этих событий отправит все прогнозы на помойку. А вы останетесь с неподъемным долгом.

Поэтому стоит брать рассрочку на квартиру, только если вы в состоянии выплатить ее без помощи кредитов. Если вам потребуется ипотека на значительную сумму, то это весьма рискованный план.

Банк России в обзоре финансовой стабильности представил индикатор ипотечного пузыря. Из него следует перегрев на рынке новостроек, который пока только усугубляется (см. график).

Как считается индикатор?
Это композитный индекс из следующих показателей:
• отношение средней цены квартиры к среднегодовому доходу;
• отношение средней цены квартиры к среднегодовой цене аренды;
• отношение ипотечных выдач к ВВП;
• индекс реальных цен недвижимости;
• изменение добавленной стоимости строительной отрасли.
Формально все логично: цены действительно оторвались от доходов населения, ипотека растет несмотря на высокие ставки. Вроде квартиры стоят дороже чем должны.

▫️Но является ли это спекулятивным пузырем? Скорее, нет. Это результат искажающей госполитики льготной ипотеки. При текущей системе субсидирования — вполне справедливые цены. Людям доплачивают за ипотеку, поэтому они могут позволить себе жилье и по высокой стоимости.

💭Мы же не говорим об отрицательном пузыре на рынке ЖКУ из-за того, что государство стабильно субсидирует коммуналку. Просто государство сознательно искажает цены.

Поэтому индикатор ЦБ не стоит интерпретировать в лоб: пузырь не лопнет, цены не снизятся. В текущих реалиях это больше индикатор того, как льготные программы влияют на цены на рынке жилья. Учитывая, что ключевая льготная программа семейной ипотеки действует до 2030 года, резких изменений ждать не стоит.

P.S. Кстати, а что там с ценами на новостройки? Они растут и растут. За 4 месяца с начала года новое жилье подорожало на 2,9%, по версии Дом.РФ, или на 2% за 1 квартал, по версии Росстата. Не ждите чуда.

Цены на новое жилье продолжают расти. С начала года новостройки подорожали на 2,9%, а годовой прирост в апреле составил 9,0% г/г. И это ещё не предел. Разберем причины.

1️⃣ Спрос на жилье сохраняется.

Программа семейной ипотеки была продлена до 2030 г. (пока для семей с детьми до 6 лет). При этом Путин на этой неделе предложил расширить льготную ипотеку на семьи с детьми до 14 лет и участников СВО.

▪️ 42 трлн руб. на депозитах у населения + рост доходов (+7,1% г/г в I кв. 2025) — деньги на взнос есть;
▪️ Рыночная ипотека сейчас в ступоре, но снижение ставок (прогноз ЦБ: 13–14% в 2026) подстегнёт спрос;

Потребность в жилье в стране тоже высокая. Опросы показывают, что 12,6 млн семей планируют улучшать жилищные условия.

2️⃣ Издержки компаний растут. В феврале годовой прирост зарплат в строительстве составил 16,9% г/г. Цены на стройматериалы за год тоже выросли заметно: по данным Росстата за март, на 6,4% г/г в среднем. При этом многие категории дорожают весьма значительно:

▪️Окна/двери: +24,4%, ЖБИ: +16,2%, кирпич: +11,4%, бетон: +8,3%;
▪️Дизель: +6,3%, электричество: +13,9%;
▪️Ставки по кредитам для застройщиков: 10,4% (+3,5 п.п. за год).

Так, себестоимость строительства растёт, а значит, и цены будут только дорожать.

3️⃣ Предложение жилья пока соответствует спросу. Соотношение распроданности к стройготовности остается на нормальном уровне 73%. То есть никаких запасов нераспроданного жилья нет. Но в будущие годы предложения жилья сократится.

Запуски проектов снижаются:
Январь — апрель 2025: 12,4 млн кв. м (–18% к 2024).

Итог:
✔️В короткой перспективе спрос и предложение на рынке новостроек выглядят сбалансированными.
✔️В перспективе нескольких лет дисбаланс усилится: спрос вырастет, а предложение сократится.

Поэтому на горизонте нескольких лет новостройки могут существенно расти в цене.