Не успели россияне «выдохнуть» новогодние праздники, как пора перелистнуть календарь – наступил последний месяц зимы. Давайте взглянем на события, которые повлияли на финансовые рынки, и могут сказаться на их динамике на протяжении года.
Во-первых, штамм Омикрон. Растущая заболеваемость и риск появления новых штаммов ставит под вопрос возможности для дальнейшего стабильного повышения биржевых индексов.
Во-вторых, ФРС стала придерживаться более жесткой позиции, чем занимала несколько месяцев назад, когда ее официальные лица утверждали, что рост инфляции носит «временный» характер. Уже в марте рынок сможет (с почти 100% уверенностью) наблюдать переход от мягкой денежно-кредитной политики и выкупа облигаций (QE) к политике повышения ставок. Не случайно глава Федрезерва Джером Пауэлл говорит о возможности изменения ставки на каждом заседании. Но мы то с вами понимаем, что когда дойдет до дела, то политика Федрезерва будет гораздо более мягкой, чтобы не навредить. Обещать – не значит жениться!
В-третьих, геополитика. Инвесторы с содроганием ждали комментариев президентов и дипломатов России, США и ряда других стран относительно ситуации на границах. Множество утренних новостных заголовков больше походили на сводки с линии фронта.
Но с середины прошедшей недели на рынке можно наблюдать восстановление позиций по многим «голубым фишкам» и рост индексов Московской биржи и РТС. Инвесторы, как мы это видим в сообщениях от подписчиков, все чаще задаются вопросом: «Дно падения было достигнуто или снижение может продолжиться?» С одной стороны, уже закрадывается желание приобрести активы по очень привлекательной стоимости и по снизившимся уровням мультипликаторов. Но… в голове остается тревога. «Меня терзают смутные сомнения», как говорил Иван Васильевич Бунша в бессмертном кинопроизведении.
Будет ли еще одно снижение рынка в феврале и последующие месяцы? Лучше не загадывать, а подготовиться к возможным катаклизмам. Полагаем, что рынки может потрясти еще не раз и народ будет хвататься за корвалол.
Что значит подготовиться к возможным катаклизмам? Все просто: надо найти «защитные гавани», найти инструменты, динамика которых может либо идти в противофаз с рынком, либо показывать стабильность во время волатильности.
Сегодня предлагаю рассмотреть сектор, который не только не пострадал в 2021 году, а, наоборот, активно рос. На днях мы обсуждали вопросы, связанные с инвестициями в жилую недвижимость. Но не стоит упускать из фокуса внимания и коммерческую недвижимость. Причина – по оценкам экспертов Knight Frank объем сделок со складской недвижимостью в России вышел на рекордное значение 4,56 млн кв. м (+36% г/г). Объем сделок от совокупного объема аренды/покупки вырос среди недвижимости из сегмента «Транспорт и логистика» в прошедшем году в 2 раза до 20%.
В 2022 году в Московском регионе может продолжиться активная конкуренция девелоперов жилой недвижимости и складской за застройку свободных участков. Но трендом может оказаться проведение сделок в регионах. И здесь речь идет не только о Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Сделки уже сейчас заключаются во многих городах с хорошо развитой инфраструктурой. Лидером по аренде и строительству складов может остаться сектор e-commerce.
Подписчики могут задаться вопросом: как можно заработать на быстро растущем рынке складской недвижимости? До наступления Нового года мы уже обсуждали риски высокой волатильности на рынках. А для снижения мы предлагали инвесторам обратить внимание на паи фонда PNK rental (pnkrental.ru) со стабильными финансовыми показателями и такой же выплатой дивидендов. REIT – ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал» сохраняет привлекательность, ведь даже во время снижения рынка паи хоть и тоже немного тряхнуло, но это движение оказалось не столь пугающим. Ведь когда страшно, то продают буквально все, но когда наметилось улучшение, то ситуация переменилась.
В основе стоимости паев лежит чистая математика: понятная доходность, спрос на индустриальную недвижимость, а также в расчет идут ключевая ставка ЦБ и доходность альтернативных инструментов на рынке.
Продолжаем наблюдать за отвечающей обеим условиям PNK. Уникальный для российского рынка продукт будет также привлекателен в свете вышесказанного про сохранение привлекательности сектором коммерческой недвижимости.
ЗПИФ можно с уверенностью отнести к консервативным инструментам, стоимость которых показывает стабильную динамику. А предсказуемая доходность позволяет рассчитать потенциальный CF как на короткий срок (сейчас составляет порядка 10,5-11% годовых), так и на годы вперед (12-14% в среднем за 5 лет с учетом индексации договоров аренды). Не стоит забывать еще и о потенциальном росте стоимости недвижимости фонда за счет аренды/реализации объектов в управлении, а значит и стоимости паев. Эти факторы является существенными плюсами в период волатильности, когда взлетают доходности облигаций (а их цены стремительно падают), а акции обновляют минимумы чуть ли не каждый день.
Вывод. Несомненно, события, происходящие на фондовом рынке, заставляют инвесторов терять спокойный сон; порой мы наблюдаем и более драматические последствия. Совершенно не удивительно, что капитал ищет консервативные способы не только сохранения, но и получения стабильного уровня дивидендных выплат в столь непростой час.
Мы уже не раз писали о паях ЗПИФ «ПНК-Рентал». Они сохраняют привлекательность для инвесторов, которые готовы вложить часть своего капитала в инструменты, где не хочется брать риски.
Будет ли спрос на складскую недвижимость? Пандемия подтвердила это мнение и остается фактом ожидание того, что индустриальная недвижимость будет и далее пользоваться спросом. Это один из немногих инструментов, который дает возможность чувствовать себя в относительной безопасности. Почему относительной? Все в нашей жизни относительно и риски есть, которые невозможно предугадать. Но не в отношении этого инструмента, ведь риски здесь весьма умеренные.
