Тема недвижимости волнует абсолютно всех.
Чего ожидать от рынка жилья после пандемии?
Кроме падения доходов населения и бизнеса, кризис вызвал серьезные и достаточно необычные изменения на рынке недвижимости.
«Удаленка» серьезно ударила по офисной и торговой недвижимости. В то же время цены на жилую и складскую недвижимость начали расти. Конечно, расцветающий рынок жилья на фоне кризиса не может не вызывать опасений. Тем более, все мы помним историю лопнувшего пузыря на рынке недвижимости в 2008 году.
Для начала разберемся, почему жилая недвижимость подорожала в большинстве развитых и развивающихся стран мира, несмотря на кризис.
1. Работа на «удаленке» увеличила потребность в более просторном и комфортном жилье. Произошло определенное переформатирование и переосмысление понятия личного необходимого пространства.
2. Практически везде была проведена стимулирующая ДКП, которая привела к низким ставкам. Во-первых, ипотеки стали выгоднее. Во-вторых, депозиты стали менее привлекательными и население ищет альтернативы, куда вложить деньги. Другое дело, что размер и качество этих стимулирующих мер были различными. Но они были.
3. Кризис и неопределенность привели к так называемым «сбережениям из мотива предосторожности», из-за чего люди все чаще предпочитают снизить текущие расходы для приобретения, например, недвижимости. Забавная, но тенденция… Сэкономил на завтраках и ужинах (в ресторанах), пошел, купил недвижимость. Аппетиты у всех разные
4. Из-за ограничений многие сэкономили на расходах на услуги и, в частности, на путешествиях. Вполне подходящий момент для приобретения квартиры или дома.
По России.
За 2020 год новостройки в России подорожали на 22,3% (по данным Росстата), а вторичное жилье – на 16% (по оценке Циана).
Причины:
· Растет спрос на ипотеки из-за низкой ключевой ставки ЦБ и программы льготной ипотеки.
· Ставки по вкладам уже давно перестали покрывать инфляцию. Например, Сбербанк по непополняемым вкладам предлагает ставку 3,6%, а инфляция в феврале оценивается в 5,6%-5,7%.
· Падение предложения привело к росту цен. По оценке Avito, предложение квартир в новостройках за 2020 год упало на 9% (г/г).
Многие наши соотечественники, после уроков МММ, «народных» IPO и т.д., перестали доверять ценным бумагам.
Обратите внимание
Количество клиентов на бирже стремительно выросло. Но процент тех, кто имеет счета на бирже у нас и, к примеру (США не в счет), в Польше или Чехии, отличается в разы.
Во многих странах ситуация схожая. По данным Федерального агентства жилищного финансирования, индекс цен на жилую недвижимость в США за 2020 год вырос на 6%. В Еврозоне рост менее агрессивный: по данным Евростата, жилье в 3 квартале 2020 подорожало на 4% (г/г).
Перспективы рынка жилья зависят от многих факторов.
По моему мнению, есть две главные точки уязвимости.
1. Доходы населения. Если доходы начинают расти значительно медленнее стоимости жилья, то спрос на жилье нельзя назвать устойчивым. У нас, как мы хорошо помним, реальные располагаемые доходы населения не имеют желания расти. Вот такие они у нас вредные…. Или может еще какая иная причина на то имеется. ?
2. Монетарная политика. Если ЦБ решит ужесточить монетарную политику, ставки в экономике вырастут и спрос на жилье упадет.
Для выявления первой точки уязвимости, обратимся к статистике по России и, например, по США. Реальные располагаемые доходы российского населения упали за 2020 на 3,5%. Это, как мы понимаем, согласно данным Росстата. Но есть, как мы говорили ранее, и иные оценки.
Реальная стоимость первичного жилья за 2020 год выросла на 16,6%, вторичного – на 11%. В США реальные располагаемые доходы населения прибавили за 2020 год 5,8% при росте реальной цены жилья на 4,5%.
Расхождение располагаемых доходов с ценами жилья актуально, скорее, для России. Более того, нет оснований полагать, что в 2021 году реальные располагаемые доходы россиян значительно вырастут. Налогов и поборов прибавляется. Бизнес среда…. Не шибко меняется к лучшему. А если еще и ждать веселеньких санкций…
Зато в США госрасходы по инициативе нового президента определенно подтолкнут располагаемые доходы американцев еще выше. Так что на американском рынке недвижимости картина намного более устойчива.
Что касается денежно-кредитной политики, я бы не стал ждать ее серьезного ужесточения в США или каких-либо других развитых странах.
В РФ существенного ужесточения не будет. А вот ключевая ставка… Как писал ранее, думаю, что в 2021 году ключевая ставка Банка России вырастет, надо же с инфляцией бороться. Даже если рост составит не 100, а только 50 б.п., это все равно рост.
В США большинство аналитиков вовсе не ожидают роста ставки в 2021 году. Но в нашей стране на ставки по ипотеке влияет не только ЦБ, но и правительство через программу льготной ипотеки. Если летом 2021 года данная программа будет завершена, спрос на жилье может значительно упасть.
Но даже если льготную ипотеку не отменят в 2021 году (что вполне вероятно), это не значит, что российская недвижимость продолжит активно расти.
Те, кто легко могли себе позволить ипотеку, уже давно ее взяли. В последнее время дорожает именно доступное жилье. 20% самых дешевых квартир в Москве подорожали на 1,8% за январь, а 20% самых дорогих – подешевели на 0,6%.
Более того, по последним данным вторичка за последний месяц расти прекратила.
Чем дольше будет работать программа льготной ипотеки, тем ниже будет средний доход заемщиков. А дешевый сегмент жилья так и продолжит дорожать. Такой процесс, несомненно, приведет к росту невыплат по ипотекам. И если невыплаты будут серьезными, банки начнут избавляться от недвижимости на балансах, что может привести к падению его стоимости в России.
Основной для меня вопрос один: не произойдет это или нет, а КОГДА это произойдет?
Выводы.
1. Ожидаемая в 2021 мягкая ДКП и растущие доходы населения будут поддерживать рост стоимости американской недвижимости и в следующем году. На фоне восстановления американской экономики рынок выглядит вполне устойчивым.
2. Пока ситуацию на отечественном рынке недвижимости нельзя назвать пузырем. Но достаточно очевидно, что льготная ипотека на фоне низких доходов населения создаёт нежелательные дисбалансы на рынке жилья (это я очень мягко выразился).
3. Если льготную ипотеку полностью отменят летом 2021 года (в чем я сомневаюсь), недвижимость наверняка упадет в цене.
4. Если льготная ипотека останется с нами на годы в нынешнем виде и при этом российская экономика продолжит умеренно расти (ниже 3% в год, как это прогнозирует МВФ), то неизбежный рост просроченной задолженности по ипотекам, рано или поздно, приведет к падению стоимости жилья и росту количества людей, лишившихся домов.
Или? Или произойдет чудо.