Теперь же фонду предстоит реализовать свои активы и «рассчитаться по долгам» с инвесторами. Из хорошего, c пустыми руками владельцы паев не останутся.

Подробнее о процедуре прекращения фонда, перспективах сектора и самой компании, поговорили с сооснователем PNK rental – Александром Дубровиным.

Ждать ли продолжения марлезонского балета и расставлены ли все точки над і, смотрите в нашем новом видео.

Приятного просмотра!

Не успели россияне «выдохнуть» новогодние праздники, как пора перелистнуть календарь – наступил последний месяц зимы. Давайте взглянем на события, которые повлияли на финансовые рынки, и могут сказаться на их динамике на протяжении года.

Во-первых, штамм Омикрон. Растущая заболеваемость и риск появления новых штаммов ставит под вопрос возможности для дальнейшего стабильного повышения биржевых индексов.
Во-вторых, ФРС стала придерживаться более жесткой позиции, чем занимала несколько месяцев назад, когда ее официальные лица утверждали, что рост инфляции носит «временный» характер. Уже в марте рынок сможет (с почти 100% уверенностью) наблюдать переход от мягкой денежно-кредитной политики и выкупа облигаций (QE) к политике повышения ставок. Не случайно глава Федрезерва Джером Пауэлл говорит о возможности изменения ставки на каждом заседании. Но мы то с вами понимаем, что когда дойдет до дела, то политика Федрезерва будет гораздо более мягкой, чтобы не навредить. Обещать – не значит жениться!
В-третьих, геополитика. Инвесторы с содроганием ждали комментариев президентов и дипломатов России, США и ряда других стран относительно ситуации на границах. Множество утренних новостных заголовков больше походили на сводки с линии фронта.

Но с середины прошедшей недели на рынке можно наблюдать восстановление позиций по многим «голубым фишкам» и рост индексов Московской биржи и РТС. Инвесторы, как мы это видим в сообщениях от подписчиков, все чаще задаются вопросом: «Дно падения было достигнуто или снижение может продолжиться?» С одной стороны, уже закрадывается желание приобрести активы по очень привлекательной стоимости и по снизившимся уровням мультипликаторов. Но… в голове остается тревога. «Меня терзают смутные сомнения», как говорил Иван Васильевич Бунша в бессмертном кинопроизведении.
Будет ли еще одно снижение рынка в феврале и последующие месяцы? Лучше не загадывать, а подготовиться к возможным катаклизмам. Полагаем, что рынки может потрясти еще не раз и народ будет хвататься за корвалол.

Что значит подготовиться к возможным катаклизмам? Все просто: надо найти «защитные гавани», найти инструменты, динамика которых может либо идти в противофаз с рынком, либо показывать стабильность во время волатильности.

Сегодня предлагаю рассмотреть сектор, который не только не пострадал в 2021 году, а, наоборот, активно рос. На днях мы обсуждали вопросы, связанные с инвестициями в жилую недвижимость. Но не стоит упускать из фокуса внимания и коммерческую недвижимость. Причина – по оценкам экспертов Knight Frank объем сделок со складской недвижимостью в России вышел на рекордное значение 4,56 млн кв. м (+36% г/г). Объем сделок от совокупного объема аренды/покупки вырос среди недвижимости из сегмента «Транспорт и логистика» в прошедшем году в 2 раза до 20%.

В 2022 году в Московском регионе может продолжиться активная конкуренция девелоперов жилой недвижимости и складской за застройку свободных участков. Но трендом может оказаться проведение сделок в регионах. И здесь речь идет не только о Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Сделки уже сейчас заключаются во многих городах с хорошо развитой инфраструктурой. Лидером по аренде и строительству складов может остаться сектор e-commerce.

Подписчики могут задаться вопросом: как можно заработать на быстро растущем рынке складской недвижимости? До наступления Нового года мы уже обсуждали риски высокой волатильности на рынках. А для снижения мы предлагали инвесторам обратить внимание на паи фонда PNK rental (pnkrental.ru) со стабильными финансовыми показателями и такой же выплатой дивидендов. REIT – ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал» сохраняет привлекательность, ведь даже во время снижения рынка паи хоть и тоже немного тряхнуло, но это движение оказалось не столь пугающим. Ведь когда страшно, то продают буквально все, но когда наметилось улучшение, то ситуация переменилась.

В основе стоимости паев лежит чистая математика: понятная доходность, спрос на индустриальную недвижимость, а также в расчет идут ключевая ставка ЦБ и доходность альтернативных инструментов на рынке.

Продолжаем наблюдать за отвечающей обеим условиям PNK. Уникальный для российского рынка продукт будет также привлекателен в свете вышесказанного про сохранение привлекательности сектором коммерческой недвижимости.

ЗПИФ можно с уверенностью отнести к консервативным инструментам, стоимость которых показывает стабильную динамику. А предсказуемая доходность позволяет рассчитать потенциальный CF как на короткий срок (сейчас составляет порядка 10,5-11% годовых), так и на годы вперед (12-14% в среднем за 5 лет с учетом индексации договоров аренды). Не стоит забывать еще и о потенциальном росте стоимости недвижимости фонда за счет аренды/реализации объектов в управлении, а значит и стоимости паев. Эти факторы является существенными плюсами в период волатильности, когда взлетают доходности облигаций (а их цены стремительно падают), а акции обновляют минимумы чуть ли не каждый день.

Вывод. Несомненно, события, происходящие на фондовом рынке, заставляют инвесторов терять спокойный сон; порой мы наблюдаем и более драматические последствия. Совершенно не удивительно, что капитал ищет консервативные способы не только сохранения, но и получения стабильного уровня дивидендных выплат в столь непростой час.
Мы уже не раз писали о паях ЗПИФ «ПНК-Рентал». Они сохраняют привлекательность для инвесторов, которые готовы вложить часть своего капитала в инструменты, где не хочется брать риски.

Будет ли спрос на складскую недвижимость? Пандемия подтвердила это мнение и остается фактом ожидание того, что индустриальная недвижимость будет и далее пользоваться спросом. Это один из немногих инструментов, который дает возможность чувствовать себя в относительной безопасности. Почему относительной? Все в нашей жизни относительно и риски есть, которые невозможно предугадать. Но не в отношении этого инструмента, ведь риски здесь весьма умеренные.

Рынки все более непредсказуемы и опасны.

Ежедневно получаю вопросы о том, есть ли действительно надежные, доходные и защищающие от инфляции инструменты? Поговорим о них.

Акции надежных компаний, что дают хорошую дивидендную доходность.
Да, это отличный инструмент. Одна беда – крайне волатильный.
Конечно, можно верить в чудеса и ждать новых волн роста. Кстати, в нынешних условиях ничему не буду удивлен. Однако есть факт, который опровергнуть очень сложно: сегодня рынками движет ликвидность. Она и только она определяет тренды.

Желающие рисковать или те, кто хочет заниматься трейдингом, это народ особый. Ему рассказывай или не рассказывай про риски, ничего не поможет. У этих людей со стальными нервами, горячим сердцем и трепетной душой свои критерии и свои законы. Для таких людей их нормальный и рабочий инструмент – это как раз акции.

Однако тем, кто ищет спокойствия и стабильности на рынках, которые по всей видимости в 2022 году нас обязательно будут «радовать» прыжками в разные стороны, стоит сегодня думать о спасительных гаванях, о защитных инструментах. Чтобы душа не улетала в пятки каждый раз, когда на рынках начинаются американские горки.
В такие моменты лучше остановиться, постараться побороть свою жадность (а это ох как тяжело) и приземлить свои заработанные кровью и потом рубли во что-то более предсказуемое. К примеру, в выглядящие сегодня очень интересно после подъёма ставки облигации. Или даже депозиты, которые путь дают меньше, но зато не падают в цене. Или же во что-то, состоящее из вполне понятного и опять же предсказуемого количества физических активов, таких как доходная недвижимость.

В частности, снова хотел поговорить о ЗПИФе недвижимости ПНК-Рентал (аналогичных в РФ пока я не видел), где доходность предсказуема как на короткий срок (сейчас 10,5-11% годовых), так и на годы вперед (12-14% в среднем за 5 лет с учетом индексации договоров аренды), где доход выплачивается ежеквартально, а стоимость паёв внутри квартала меняется примерно на размер квартальной выплаты. То бишь в течение квартала пай потихоньку прирастает, затем после отсечки цена уменьшается примерно на выплату и потом за квартал прирастает вновь.
Могу с лёгкостью предположить, что так будет и дальше, поскольку паи обеспечены реальными активами, индустриальными зданиями, которые в течение этого года подорожали минимум на 20%. Значит у пая есть возможность отыграть это подорожание в будущем, и оно бы уже произошло, если бы у управляющей компании не было такого возможно даже излишне консервативного прагматичного подхода к оценке объектов недвижимости.

Арендаторы, заключившие договоры аренды в секторе индустриальной недвижимости в прошлом году – самые счастливые и преданные. Они рады тому, что арендные ставки по этим договорам будут подниматься следующие 5 лет на 5% в год согласно условиям договора.
Почему? Потому, что средняя арендная ставка на этом рынке выросла с 3900₽ до 5000₽ в этот год. А уже в первом полугодии следующего года ставка будет ещё на 10-15% выше, так как это уже свершившийся факт – в текущем квартале договоры на строительство складов в аренду со сдачей в следующем году заключаются уже по 5500-6000₽ и спрос по-прежнему превышает предложение, ибо вакансий нет.

Ликвидность в том же ЗПИФ ПНК достойная. Покупаем сейчас и получаем доход по паям за текущий квартал уже в январе 2022-го.

Резюме.
У каждого из консервативных инструментов есть свои плюсы или минусы.
▪️Депозит. Все спокойно «как в танке». И не надо даже напрягать мозг никакими расчетами. Есть ставка, и если банк надежен, то все предсказуемо и понятно. А ставки уже весьма неплохи. Хотя и на процент-другой ниже инфляции.
▪️Облигации. Доходнее депозитов и если брать достаточно высокого уровня надежности корпораты, то можно сегодня иметь процент-другой сверх инфляции. Неплохо. И сверх того, если инфляция пойдет на спад и ставки также начнут снижаться, можно получить еще и дополнительную (и весьма существенную доходность). Минус: рыночные колебания и волнения по поводу возможного роста ставок (это означает, что цены еще упадут) и переживания насчет платежеспособности эмитентов.
▪️Паи российских REIT, торгующиеся на бирже и обеспечивающие весьма привлекательную доходность. Из плюсов: высокая доходность, ликвидность (торгуются на бирже), опережение инфляции минимум на 2,5-3%. Причем из-за пересчётов ставки аренды – по сути своей привязка к инфляции. Минусы: теоретически, если вдруг цены на складскую современную недвижку пойдут вниз, то возможно снижение уровня доходности. Но тут сразу оговоримся: и пандемия, и инфляция – это лучшие друзья складской современной высокого класса недвижимости.

Рынком движут эмоции. Сегодня нам эмоции, увы, надо приструнить. Настало время забыть про жадность, снизить риски и перейти в консервативные инструменты.