Московская биржа допустила к торгам паи ЗПИФ «ПНК-Рентал», старт торгов – вчера, 8 июля.

ISIN код – RU000A1013V9.

PNK можно поздравить: если ранее покупка паев могла быть осуществлена исключительно через УК и собственную платформу pnkrental.ru, то теперь у паев будет биржевая цена. Появится и ликвидность.

В чем фишка PNK?

Сегодня в РФ, в отличие от других стран, торгующихся на бирже качественных REITов практически нет. А инструмент этот, на мой взгляд, весьма хорош. С одной стороны, более чем интересная доходность, обеспеченная реальными денежными потоками от сданной в аренду складской недвижимости. В случае с PNK – это, по их словам, 20% за прошедший год, потому что из фонда продали один из объектов. Хотя целевая доходность озвучивалась на уровне 11,5% годовых. Что ж, достойно.

Как считалась доходность?
Самый простой, прямой вариант, который берем из опубликованной раскрытой информации:
– стоимость пая на 30 июня 2020 года – 1499,16 рублей.
– Она же на 30 июня 2021 года – 1687,96 рублей.
К этому добавляем выплаченный доход на 1 пай:
– за 3-м квартал 2020 – 19,06 рубля.
– за 4-й квартал 2020 – 45,05 рубля.
– за 1 квартал 2021 – 47,66 рубля.

Стоимость пая на конец период минус стоимость пая на начало периода плюс сумма выплаченных доходов к стоимости пая на начало периода равно 20,05%.

Во всей этой конструкции есть один нюанс. Расчет стоимости пая производился на основании денежных потоков от сдаваемой в аренду или продаваемой недвижимости. Цена – результат оценки. Это конечно здорово, честно, но как-то творчески.

Со вчерашнего дня есть рыночная цена пая и, соответственно, возможность оценивать актив по классике – mark-to-market. А это уже, как говорится, совершенно другой коленкор.

Первый день торгов выдался весьма волатильным – это нормально для выхода на биржу любого инструмента. Как акции, так и REIT. Диапазон движения цены вчера был очень широким – 1656,20-1974,60 рублей. Сейчас цена «устаканилась» на уровне 1730 рублей. Полагаю, что покупка здесь и примерно до уровня 1760 рублей может быть вполне оправданной. По моему мнению, именно этот диапазон может быть сегодня комфортным как для инвесторов, так и для эмитента.
Ну а дальше… Дальше будем надеяться, что цена будет потихоньку расти. У компании амбициозные планы. Да и все вокруг пока, скорее, этому будет способствовать.

Еще один важный момент.
Паи REIT можно считать относительно неплохим антиинфляционным инструментом. По крайней мере, ПНК – точно.
Почему?
Договоры аренды могут быть пересмотрены с опцией повышения ставки в случае роста инфляции. Получается весьма любопытный инструмент, со всех сторон.

Полагаю, не за горами то время, когда количество REIT у нас на бирже увеличится, ведь инструмент этот очень востребован. А если есть спрос, появится и предложение.