Елки зеленые! доходные!

Это не просто забавный заголовок, а чистая правда! Речь, конечно же, про лесные и сельскохозяйственные угодья — одна из классических форм альтернативных инвестиций (далее — АИ, не путать с AI!). Причем один из самых доходных активов на рынке, который исторически рос даже в рецессию и кризисы. Как это возможно — разбираемся.

В чем преимущества?

1⃣Спрос на производные продукты будет всегда, поскольку земля — это «завод» самых базовых активов, в которых нуждаются все: еда и жилье.

2⃣Земля и угодья обладают защитой от инфляции.

3⃣Отсутствие волатильности фондовых рынков (это как минус, так и плюс, но об этом далее)

Например, сельскохозяйственные земли в США приносили позитивную доходность как в периоды значительного снижения ВВП США (1973–1975 гг., 2007–2009 гг.), так и во время аномально высокой инфляции (1915–1920, 1940–1951 и 1967–1981 гг.)

4⃣Производство и склад в одном флаконе. Деревья растут сами по себе, и, если их не срубать, это и есть «природный склад». Когда цены на рынке падают, леса просто оставляют, как есть, и они продолжают расти, увеличивая потенциальную прибыль и дожидаясь своего часа, когда спрос вновь превысит предложение.

Ни один другой актив не обладает подобными свойствами!

Из чего складывается доходность?

Рост стоимости самой земли. Мест много, но качественных — ограниченно. Примерно половина всех рыночных сельхозугодий находится в США. Следом идут Центральная и Восточная Европа, Латинская Америка, Австралия и Новая Зеландия.

Ожидаемый денежный поток может быть разнообразным: от сбора урожая/сруба на конечных рынках и роялти на полезные ископаемые до сдачи в аренду под засев или выпас скота.

В отличие от классической недвижимости земля не требует огромных капитальных вложений на стройку и разработку, но приносит пользу в «чистом виде». Владелец может получать от государства экосубсидии или продавать в рынок carbon credits за то, что поле или лес остаются «девственными» и поглощают CO2.

А есть ли минусы?

Несмотря на феноменальную доходность даже в кризисные периоды, увы, рисков предостаточно.

Главный риск — непредсказуемость цен на конечных рынках. Да, фермеры и прочие арендаторы хеджируются, но базово отрасль является одной из самых (если не самой) сложной и непредсказуемой для ведения бизнеса и получения стабильного дохода.

Погодные и экологические риски в виде пожаров, наводнений, засухи могут сильно снижать урожайность и приводить к отрицательным денежным потокам.

Земля требует ухода, в том числе рекультивации, терапевтического отдыха от посевов круглый год и прочих процедур, чтобы актив «работал» как надо.

Крайне низкая ликвидность и высокий порог входа по управлению. Все же покупка земель — это частные сделки, где крайне неликвидный и неэффективный рынок.

Просто так «с улицы» купить землю можно, но толку от этого будет мало. Профигроки делают огромные деньги, исходя из собственного опыта и экспертизы, поскольку даже самим покупателям приходится нанимать специальные организации, которые будут управлять землей (к примеру, Timberland Investment Management Organizations — TIMOs).

Это все очень интересно. А вложиться-то как?

Здесь вынужден разочаровать. Как и во многих случаях с АИ, порог входа в этот вид актива крайне велик. Разумеется, можно купить сельхоз/лесные REIT, однако здесь сама по себе рыночная «оболочка» актива может быть крайне волатильной.

К примеру, на рынке есть варианты:
Gladstone Land (LAND US)
Farmland Partners (FPI US)
PotlatchDeltic (PCH US)
Rayonier (RYN US)
Weyerhaeuser (WY US)

Все компании зарегистрированы как REIT и обязаны выплачивать дивиденды, но здесь присутствуют рыночные риски — почти все вышеперечисленные акции (кроме FPI) за 5 лет сгенерировали двузначные убытки.

Так что процитируем классиков:
«Покупайте землю! Ее больше не производят…» — Марк Твен.

«…но делайте это с умом и соблюдайте диверсификацию» — аналитики Bitkogan.