Главней всего погода в доме: как себя чувствует рынок недвижимости?

С конца 2023 года недвижке пророчили крах и полное разрушение рынка из‑за сокращения ипотечных программ, затоваренности, падения цен, роста задолженности застройщиков и волны банкротств, которая нависла дамокловым мечом над отраслью. Недавно выпустил об этом целую серию статей в личном блоге:

https://t.me/TotSamyiKogan/3036

https://t.me/TotSamyiKogan/3050

https://t.me/TotSamyiKogan/3051

А как на самом деле?

Рынок жилой недвижимости на удивление остается стабильным.

Хотя почему на удивление? Еще 2 года назад у меня был публичный спор о том, что именно так и будет, с одним известным профессором. Он привел кучу аргументов о том, что недвижимость обвалится и девелоперы разорятся.
И надо сказать — аргументы были сильные. Но как показала практика… неверные.

Показатель распроданности за все это время держится около 31–32% и даже чуть вырос с начала 2025 г.

Продажи новостроек: -17% г/г. Однако девелоперы очень быстро перестроились и стали запускать меньше новых проектов, чтобы не перегревать рынок.

Номинальный рост цен на новостройки за 8 мес. 2025 г.: 4,3%, против 6% за аналогичный период прошлого года.

Средний рост цен на вторичку: во 2 кв. 2025 г. +16% г/г, по данным Росстата.

Падение объема ипотеки за 9 мес. текущего года на 33% абсолютно закономерно.

По итогам 1П2025:
Объем выдачи: 1499 млрд руб. | 2852 млрд руб. годом ранее

Но после глубоко отрицательных темпов роста выдачи ипотеки, в июле и августе 2025 данные нормализовались:
Январь — 129 млрд руб.,
Сентябрь — уже 400 млрд руб. Причем ипотека растет в течение года

Долги застройщиков выросли, но остаются под контролем

На конец июля 2025 г. (г/г):
Объем кредитных линий: 21,8 трлн руб. | + 7%
Задолженность: 9,7 трлн руб. | +18%

Тем самым, соотношение задолженности к кредитным линиям выросло с 40% до 44%. Непросто, но некритично.

Итог: рынок ведет себя спокойно.

Ипотека постепенно восстанавливается, цены остаются стабильными, риск переизбытка жилья присутствует, но не создает угроз. При этом спрос на жилье сохраняется, ведь людям всегда нужно где-то жить.

Ну и перспективы?

Публичные застройщики ждут дальнейшего снижения ставки до уровня 12–14%, что может улучшить их положение.

Почему именно 12-14 процентов? Поскольку этот уровень практически все девелоперы в частных разговорах называют пограничным, когда продажи резко ускорятся.

Мое частное мнение — такой уровень (12% годовых) мы с вами имеем шанс узреть не ранее чем через месяцев 8 — к началу лета 2026.

О том, что может быть с девелоперами — будем говорить уже совсем скоро. Не пропустите