С конца 2023 года недвижке пророчили крах и полное разрушение рынка из‑за сокращения ипотечных программ, затоваренности, падения цен, роста задолженности застройщиков и волны банкротств, которая нависла дамокловым мечом над отраслью. Недавно выпустил об этом целую серию статей в личном блоге:
https://t.me/TotSamyiKogan/3036
https://t.me/TotSamyiKogan/3050
https://t.me/TotSamyiKogan/3051
А как на самом деле?
Рынок жилой недвижимости на удивление остается стабильным.
Хотя почему на удивление? Еще 2 года назад у меня был публичный спор о том, что именно так и будет, с одним известным профессором. Он привел кучу аргументов о том, что недвижимость обвалится и девелоперы разорятся.
И надо сказать — аргументы были сильные. Но как показала практика… неверные.
✔️Показатель распроданности за все это время держится около 31–32% и даже чуть вырос с начала 2025 г.
✔️Продажи новостроек: -17% г/г. Однако девелоперы очень быстро перестроились и стали запускать меньше новых проектов, чтобы не перегревать рынок.
✔️Номинальный рост цен на новостройки за 8 мес. 2025 г.: 4,3%, против 6% за аналогичный период прошлого года.
✔️Средний рост цен на вторичку: во 2 кв. 2025 г. +16% г/г, по данным Росстата.
➡️Падение объема ипотеки за 9 мес. текущего года на 33% абсолютно закономерно.
По итогам 1П2025:
▪️Объем выдачи: 1499 млрд руб. | 2852 млрд руб. годом ранее
Но после глубоко отрицательных темпов роста выдачи ипотеки, в июле и августе 2025 данные нормализовались:
➡️ Январь — 129 млрд руб.,
➡️ Сентябрь — уже 400 млрд руб. Причем ипотека растет в течение года
Долги застройщиков выросли, но остаются под контролем
На конец июля 2025 г. (г/г):
▪️Объем кредитных линий: 21,8 трлн руб. | + 7%
▪️Задолженность: 9,7 трлн руб. | +18%
Тем самым, соотношение задолженности к кредитным линиям выросло с 40% до 44%. Непросто, но некритично.
Итог: рынок ведет себя спокойно.
Ипотека постепенно восстанавливается, цены остаются стабильными, риск переизбытка жилья присутствует, но не создает угроз. При этом спрос на жилье сохраняется, ведь людям всегда нужно где-то жить.
Ну и перспективы?
Публичные застройщики ждут дальнейшего снижения ставки до уровня 12–14%, что может улучшить их положение.
Почему именно 12-14 процентов? Поскольку этот уровень практически все девелоперы в частных разговорах называют пограничным, когда продажи резко ускорятся.
Мое частное мнение — такой уровень (12% годовых) мы с вами имеем шанс узреть не ранее чем через месяцев 8 — к началу лета 2026.
О том, что может быть с девелоперами — будем говорить уже совсем скоро. Не пропустите
