Как обстоят дела с долговой нагрузкой у застройщиков?

Значительное сокращение программ льготной ипотеки, высокая ключевая ставка, снижение объемов строительства — это ключевые испытания, с которыми столкнулся сектор девелопмента.

Мы решили посмотреть, насколько устойчивы публичные девелоперы в текущих условиях исключительно в рамках долговой нагрузки.

Сразу обозначим: долговую нагрузку можно считать как с использованием проектного финансирования (ПФ), так и без.

Суть механизма ПФ состоит в том, что банк выдает застройщику кредит под определенный объект. Дольщик, приобретая объект недвижимости, вносит денежные средства на специальные эскроу-счета. Застройщик получает эти средства, только когда объект будет сдан.

Нужно понимать, что основным источником финансирования для застройщика как раз является ПФ. У четырех из пяти публичных девелоперов ПФ значительно превышает общий финансовый долг. Только у ЛСР финансовый долг выше ПФ.

В таблице мы видим, что средний коэффициент чистого долга к EBITDA без ПФ составляет 1,2х.

В целом, это неплохие данные, которые означают, что финансовый долг немногим выше EBITDA. То есть девелоперы способны покрывать свои кредитные обязательства без особых проблем.

Однако сразу предостережем всех. Значения рассчитаны исходя из данных за 2024 год. Пока мы не видели МСФО застройщиков за 1П2025. Коэффициенты вырастут после публикаций отчетов, поскольку, по нашим ожиданиям, девелоперы снизят EBITDA на фоне снижения объемов реализации недвижимости.

Вывод?

Не видим значительных угроз для публичных девелоперов, даже несмотря на потенциальный рост долговой нагрузки. Ликвидности хватает, отрасль будет восстанавливаться по ходу снижения ключевой ставки. Значения «ключа» в диапазоне 12–14% ─ это комфортные уровни для застройщиков.

С точки зрения долгосрочной перспективы, текущие ценовые уровни у акций застройщиков выглядят привлекательно. Драйверы — снижение «ключа», потенциальное улучшение условий по льготной ипотеке, застройка новых регионов. Нашим фаворитом в отрасли является «Самолет».