Что скрывает индикатор пузыря

Банк России в обзоре финансовой стабильности представил индикатор ипотечного пузыря. Из него следует перегрев на рынке новостроек, который пока только усугубляется (см. график).

Как считается индикатор?
Это композитный индекс из следующих показателей:
• отношение средней цены квартиры к среднегодовому доходу;
• отношение средней цены квартиры к среднегодовой цене аренды;
• отношение ипотечных выдач к ВВП;
• индекс реальных цен недвижимости;
• изменение добавленной стоимости строительной отрасли.
Формально все логично: цены действительно оторвались от доходов населения, ипотека растет несмотря на высокие ставки. Вроде квартиры стоят дороже чем должны.

Но является ли это спекулятивным пузырем? Скорее, нет. Это результат искажающей госполитики льготной ипотеки. При текущей системе субсидирования — вполне справедливые цены. Людям доплачивают за ипотеку, поэтому они могут позволить себе жилье и по высокой стоимости.

Мы же не говорим об отрицательном пузыре на рынке ЖКУ из-за того, что государство стабильно субсидирует коммуналку. Просто государство сознательно искажает цены.

Поэтому индикатор ЦБ не стоит интерпретировать в лоб: пузырь не лопнет, цены не снизятся. В текущих реалиях это больше индикатор того, как льготные программы влияют на цены на рынке жилья. Учитывая, что ключевая льготная программа семейной ипотеки действует до 2030 года, резких изменений ждать не стоит.

P.S. Кстати, а что там с ценами на новостройки? Они растут и растут. За 4 месяца с начала года новое жилье подорожало на 2,9%, по версии Дом.РФ, или на 2% за 1 квартал, по версии Росстата. Не ждите чуда.