Почему так?

Главная причина — высокие ставки. Речь даже не про экстремальные 21% по ключевой. Средняя ипотечная ставка за последние 7 лет с учетом субсидий составляла 8,4%. Приличный процент, учитывая, сколько стоят квартиры. В развитых странах ипотека обходится значительно дешевле, вот и берут ее чаще.

А вот причин высоких ставок несколько.
➡️ Начнем с постоянной геополитической нестабильности. С 2014 г. живем под санкциями, которые то вводят, то усиливают.
➡️ За санкциями следуют ослабление рубля, рост цен и процентных ставок для борьбы с последствиями.
➡️ Банки опасаются предоставлять долгосрочные кредиты из-за макроэкономических рисков и требуют за это повышенную премию.

Ну а инфляция?

Были периоды, когда она была низкой, но их реально мало. Банки страхуются и тоже закладывают эти риски в свои проценты.

Ситуацию усугубляют институциональные проблемы: защита собственности, независимость судебной системы и т. д. Из-за рисков длинных денег в стране особо нет, т. к. нет желающих инвестировать и сберегать на долгосрок.

Инвестировать вдолгую — это для нас пока не про стабильность, а про высокий риск. Добавим сюда еще потерю доступа к международным рынкам капитала — и получим долгосрочную ставку ЦБ в районе 7,5–8,5%. Вот и ставки по ипотеке такие же. Для сравнения: в США нейтральная ставка — около 3%. Разница колоссальная.

🔎Как итог, имеем высокие ставки, с которыми достаточно сложно брать ипотеку без субсидий. Потенциал роста для рынка ипотеки колоссальный, но условий для этого роста пока не создано.