О нашем REIT’е замолвите слово.
Не так давно мы с вами обсуждали тему выхода на биржу PNK.
Паи ЗПИФ ПНК-Рентал (тикер ЗПИФ ПНК) торгуются на бирже уже две недели. Цена держится на уровне 1708-1710 рублей за пай.
Напомню, что ПНК-Рентал – фонд индустриальной недвижимости с ежеквартальными выплатами. Наш отечественный REIT.
Немного расчётов.
Прогнозируемый доход на пай, по аналогии с предыдущими периодами до выхода на биржу, будет в коридоре 42-46 рублей, что сейчас составляет 10-10,7% годовых. Так эту бумагу оценил рынок на данный момент.
Обратите внимание: доход не гарантированный, а прогнозируемый. Впрочем, к этой теме мы с вами еще вернемся.
С учетом того, что все объекты данного фонда имеют долгосрочные неразрывные договоры аренды сроком на 5-15 лет с ежегодной индексацией на 4-5% (это значит, что арендный доход, который по этой бумаге полностью идёт на ежеквартальные выплаты, будет индексироваться), средневзвешенная доходность составит в реальности 12-14%.
Что имеем в итоге?
Приличную доходность, обеспеченную договорами долгосрочной аренды. Да еще и с индексацией.
Вывод: эту бумагу, с определенной натяжкой, можно сравнить с облигациями с переменным купоном. Но в такой ситуации, по моему мнению, этот уже рыночный актив выглядит более чем интересным и недооцененным.
Во-первых, как я уже сказал ранее, реальная доходность, похоже, будет несколько выше заявленной.
Во-вторых, из отчетности фонда следует, что в начале года произошла реализация объекта с существенной прибылью (на приведена динамика доходности по кварталам). Очевидно, что, как и заявляют представители управляющей компании, у них действительно есть возможность приобретать объекты с существенным дисконтом к рынку.
У крупных игроков и правда есть такие возможности – покупать объекты с дисконтом, а затем продавать их по рыночной цене с хорошим апсайтом. Рынок индустриальной недвижимости испытывает дефицит, спрос на объекты превышает предложения.
Есть понимание, что подобная сделка – не последняя. Скорее всего (это, естественно, допущение) фонд будет и в дальнейшем заключать новые и новые сделки по реализации очередных объектов, что очевидно будет сказываться на доходности. То есть инвесторы смогут рассчитывать на рост стоимости пая.
В-третьих, то, с чего я начал, пай фонда недвижимости – это консервативный антиинфляционный инструмент, то есть достойная альтернатива облигациям. Растут цены на все основные стройматериалы. За ними растут арендные ставки.
Хорошо, что после сильной волатильности первых дней после IPO бумага стабилизировалась в цене. Ежели честно, солидный REIT так и должен себя вести.
Полагаю, что есть один дополнительный фактор, кроме тех, что перечислил ранее, которым может поспособствовать росту котировок данной бумаги. Все мы сегодня опасаемся рыночной волатильности и ищем спасительные гавани. А REIT с хорошим – тем более индексируемым – денежным потоком, не зависящим, по крайней мере сегодня, от мировых фондовых рынков, можно рассматривать в качестве такой спасительной гавани.
Диверсификация – наше все, и я ни в коем случае не призываю вкладывать в этот инструмент все возможные или все свободные деньги. Но часть активов в подобном разместить, на мой взгляд, вполне разумно.
Крайне не рекомендую бежать со всех ног и покупать на бирже данные паи по ЛЮБОЙ цене. Диапазон 1700-1800 видится мне разумным. Дороже… не думаю, что стоит торопиться покупать.
