Я не раз писал о «Рентал ПРО» и перед размещением в июне, и после. Мне нравится то, что они делают.
🚩Но теперь вы сами можете спросить у менеджмента компании об ее бизнесе, ожиданиях по рынку коммерческой недвижимости, выплатах пайщикам и т.д. во время Дня Инвестора, который «Рентал ПРО» проведет на Мосбирже 26 сентября в 12:30.
🚩Если кто не в курсе или забыл, то я напомню, что «Рентал ПРО» — один из крупнейших REITов на Мосбирже. При этом с самой низкой комиссией: фикс — 1 млн руб. в месяц + 3% от выплаченного пайщикам дохода.
На конец августа активы фонда составляли 25,8 млрд руб. То есть фактически фиксированная часть комиссии около 0,05%. И будет снижаться дальше, поскольку цель фонда — более 100 млрд руб. под управлением.
🔵Еще важнее, что доходы соответствуют заявленным. Обещали доходность 22% на десятилетнем горизонте. По итогам августа, получите 18,9% годовых доходности (или 1,2 млрд руб.) живых выплат пайщикам + прирост цены пая.
При этом рынок акций, как известно, в последнее время растет с неохотой. Но хороший защитный актив должен защищать на любом рынке. А «Рентал ПРО» — как раз такой актив.
Как им это удается? Почему они покупают или продают объекты, как недавно продали ЦОД Медведково?
Эти или любые другие вопросы каждый сможет задать во время Дня Инвестора.
🔎Мы будем вести трансляцию у себя на канале Bitkogan Talks и подключайтесь в четверг в 12:30.
Итак, УК «А класс капитал» разместит на Мосбирже паи ЗПИФ «Рентал ПРО». Стоимость чистых активов фонда на момент размещения свыше 25 млрд рублей.
С точки зрения инвестора сделка будет неотличима от обычного IPO — книга заявок, которые можно подавать через брокера, раскрытие информации о фонде, независимое аналитическое покрытие, механизм стабилизации цены в первые 30 дней торгов и мораторий на выпуск новых паев в течение 90 дней, обеспечение ликвидности маркет-мейкерами.
Все перечисленное типично для акций, однако с паями фондов обычно бывало скромнее. Правда, доступны паи «Рентал ПРО» будут лишь квалифицированным инвесторам.
➡️ Но тем лучше для них, ведь планы у менеджмента фонда весьма амбициозные — довести СЧА фонда до более 100 млрд рублей с прогнозируемой доходностью более 22% на 10-летнем горизонте.
Кажется слишком амбициозно?
Как сказать. Ситуация на рынке индустриальной недвижимости уникальна, дефицит качественного предложения там носит хронический характер. Отсюда постоянный рост арендных ставок и цены самих активов.
Команда фонда уже доказала свою эффективность на этом рынке с «ПНК-Рентал». Так что у меня не просто нет оснований считать их планы неосуществимыми — я бы скорее ожидал от них приятных сюрпризов.
Есть ли островок безопасности на российском рынке сейчас?
Такой вопрос волнует сейчас каждого, кто инвестирует в российские активы.
Мы не будем брать в качестве примера фонд UST в виде паев FXTB; мы все понимаем, что это защитный инструмент, по сути – в долларах США.
Есть ли что-то такое, что подразумевает российские активы и приносит доход в виде дивидендов или купонов? Да, тоже есть. Таким активом оказался фонд индустриальной недвижимости ЗПИФ «ПНК-Рентал». По крайней мере, пока. Неоднократно рассказывали о нем в канале и держим позицию.
Максимальная просадка вчера составляла около 1,5%, а по итогам торгов не превышала 0,25%. Сейчас фонд торгуется примерно на 0,5% ниже уровней начала февраля. В чем причина такой устойчивости? Во-первых, среди владельцев паев практически нет нерезидентов. А именно нерезиденты – это продавцы номер один на российском рынке сейчас. Во-вторых, отсутствие алгоритмических стратегий в инструменте. Он не является спекулятивным, под него нельзя кредитоваться. Здесь не будет «маржин-колла».
Особенно следует подчеркнуть, что причиной устойчивости не является низкая ликвидность ЗПИФ ПНК-Рентал! Напротив, вчера объемы возросли более чем в два раза по сравнению с обычными. Маркет-мейкер отлично справляется со своими обязанностями и поддерживает уровни, независимо от количества желающих продать или купить. Напомним, что в качестве дивидендов с июля 2021 года ПНК-Рентал выплатил около 90 рублей, что соответствует доходности 10,9% годовых. В текущей ситуации по итогам вчерашнего дня немногие российские акции или облигации могли предложить такую доходность.
Из последних корпоративных новостей. Национальное Рейтинговое Агентство присвоило ЗПИФу «ПНК-Рентал» рейтинг «А-|ru.pif|» с позитивным прогнозом. В НРА отметили, что ключевыми положительными факторами для высокой оценки ЗПИФа «ПНК-Рентал» послужили инвестиционная привлекательность и доступность паев фонда на Мосбирже, низкие финансовые риски с учетом обеспеченности паев физическими складскими объектами, а также получение пайщиками регулярного ежеквартального дохода.
В последнее время в личных сообщениях получаем очень много вопросов о том, почему при разговоре о недвижимости мы не упоминаем все компании, которые предложили рынку ЗПИФы (закрытые паевые фонды). Решили исправить эту ситуацию и более наглядно представить развернутый список фондов, вложения в которые помогают развитию секторов коммерческой и индустриальной недвижимости. А сами инвесторы получают очень неплохие выплаты.
Чтобы не быть голословными и показать все цифры, свели их таблицу, которая приведена выше.
На какие параметры инвестору стоит обратить внимание? 1️⃣ Доходность. Как можете отметить, в таблице приведены ЗПИФы с учетом ранжирования по убыванию доходности. Конечно, любому инвестору с консервативным и умеренным риск-менеджментом захочется в первую очередь отыскать актив, приносящий стабильный и высокий доход. Не стоит забывать и о том, что официальная инфляция за январь составила 8,7% годовых. Если объект вложения приносит большую доходность – то его стоит рассматривать, а если меньше – то можно считать, что вы занимаетесь благотворительностью и просто помогаете развитию фонда. Хотя благотворительность сама по себе – очень хорошая вещь, и мы не видим в этом ничего зазорного. 2️⃣ Объекты инвестирования. Большим плюсом для компании является предоставление объектов в аренду не только одному арендатору, а большому количеству крупных компаний с долгосрочными договорами аренды. Как и в любом бизнесе: если у вас есть разные источники поступления cash flow, то компания сможет пережить потрясения. Но если только один арендатор, то он может разорвать контракт или обанкротиться, и тогда точно возникнет пауза в поступлениях арендного потока. 3️⃣ Уровень листинга. Цифрами 1 и 3 в таблице показаны котировальные списки Московской биржи. Как вы знаете, первый список означает, что фонд более ликвиден и на его пай можно очень быстро найти покупателя/продавца в зависимости от интересующей вас сделки. 4️⃣ Стоимость чистых активов или СЧА. Вопрос здесь не в том, что большой фонд = маленькие риски, а маленький, соответственно, большие. Скорее, большой СЧА – вопрос привлекательности инвестиций. К большим проектам примыкает больше людей. Но в целом, конечно, важнее, если чистые активы фонда диверсифицированы по арендаторам и отраслям. Диаметрально противоположная ситуация с комиссией, рассчитываемой от среднегодовой стоимости чистых активов (СГСЧА) – чем меньше комиссия берется с клиента, тем выше будет в итоге его доход. 5️⃣ Подходит ли для неквалифицированных инвесторов? Если вы обладаете статусом квалинвестора, то этот параметр для вас не важен. Но если вы его еще не имеете, то ряд фондов не подойдут для вас, и вы не сможете получить к ним доступ у своего брокера.
Есть еще один важный момент, который просят осветить наши читатели: причина столь большого объемарекламы PNK rental и Паруса в СМИ и на просторах Telegram. Все очень просто. Остальные фонды созданы дочерними организациями крупнейших российских банков, которые могут предложить этот продукт своим клиентам. А названные выше компании должны сами завоевывать доверие клиентов и «место под солнцем». Получится ли это у них? Пока нареканий от клиентов и сообщений о невыплате дивидендов не встречали.
Вместо вывода. В этом материале рассмотрели ЗПИФы, которые представлены на отечественных фондовых рынках. Теперь каждый инвестор, рассматривающий вопрос вложения капитала в недвижимость со стабильным получением доходности в рублях, может самостоятельно подобрать, на основе представленных данных, привлекательные активы на свой вкус и на основе важных для него критериев.
