Что лучше, продавать квартиру или сдавать в аренду
Получаю тут очень интересное, хотя достаточно типичное для последнего времени послание в личку.
«Доброе утро, дорогой Мэтр! Можно спросить, когда проснёшься, – при наличии ещё более лучшего «запасного аэродрома» – реально большую квартиру после реально хорошего ремонта лучше сдать в аренду или продать? А если продать – во что эти финансы вложить?»
Письмо без купюр, убрал только сумму. За Мэтра отдельное спасибо, а по поводу всего остального давайте поразмыслим.
Хорошая квартира в респектабельном районе Москвы с приличным ремонтом может давать рентную отдачу порядка 4,5% годовых в рублях. Согласитесь, сегодня довольно редкое явление, когда квартиры сдают за валюту. Хотя и такое бывает, но это не наш случай.
Пренебрегая налоговой составляющей и вероятностью дополнительных затрат, связанных с вандализмом, получаем, что при инфляции в среднем около 4,0% мы практически ничего не зарабатываем.
Какие у нас есть варианты? Можно квартиру продать, деньги разместить и получать доходность гораздо выше. Другой вопрос, что не все ментально готовы к тому, что у вас была квартира, а теперь вместо нее – счет в банке. Это нужно принять и осмыслить, а инвестиционный образ мышления прививается в России с очень большим трудом…
Но рассмотрим варианты. Квартиру продали, деньги получили. Что дальше? Очевидно, надо решить, в чем мы будем размещать капитал, в какой валюте? Понятно, что выбор небольшой – доллар или рубль, так как доходность в евро сегодня в отрицательной зоне. Я произвел некий примитивный расчет, чтобы понять, как получится выгодней.
Некие вводные:
1) принимаем, что стоимость квартиры за год не меняется;
2) рассмотрим два варианта: курс доллар/рубль за год вырос с 64 до 65, то есть на 1,6% и курс доллар/рубль за год снизился с 64 до 63, то есть на 1,6%. Результат расчета приведу в таблице;
3) рублевая инфляция равна 4%, долларовая инфляция равна 2%.
Получается, что наиболее выгодный и в то же время безрисковый вариант, это использовать смешанную стратегию в рублевых активах. К примеру, составить портфель из депозита, ОФЗ и корзины корпоративных бондов с весами 20%, 30% и 50% соответственно.
В случае с переводом в доллары все немного сложнее. Если рубль за год немного ослабевает, то доходности сопоставимы с рублевыми. А вот если рубль укрепится, то с учетом инфляции мы рискуем получить убыток. Как говорится – думайте сами, решайте сами.
Есть еще и третий вариант – не продавать квартиру в расчете роста цен на хорошую недвижимость в центре города. Основания для таких ожиданий, на мой взгляд, есть. Несмотря на то, что доходы населения падают, чиновники и менеджеры госкорпораций чувствуют себя великолепно. Огромное количество дорогих квартир покупается сегодня именно ими.
На носу годовые бонусы. А у вышеуказанных категорий граждан они, судя по всему, будут в этом году весьма жирными. Более того, начало следующего года может ознаменоваться запуском масштабных нацпроектов. Опять же, кое-кто сможет очень неплохо на этом заработать. Так что хорошая недвижка имеет все шансы подорожать.
